201108.23
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GESETZESVORLAGE BETREFFEND DIE BEHANDLUNGUNG VON SCHWARZBAU

Ein Schwarzbau ist ein Gebäude oder ein Anbau oder eine Aufstockung eines bestehenden Gebäudes, das/der ohne Baugenehmigung bzw. widerrechtlich errichtet wurde. Legalisiert wird er durch einen Bestandsfeststellungsbescheid der zuständigen örtlichen bzw. Kreisverwaltungsbehörde. Das Verfahren wird auf Verlangen einer Partei eingeleitet und zwar spätestens bis 31.12.2012. Nach Ablauf dieser Frist kann eine Legalisierung nicht mehr erfolgen.

Bei den Bedingungen für den Bestandsfeststellungsbescheid unterscheidet man zwei verschiedene Kategorien illegaler Bauten: jene, die hinsichtlich Zwecks, Größe und Platz in Übereinstimmung mit dem Raumordnungsplan gebaut sind und solche, die entgegen dem Raumordnungsplan gebaut sind, wofür schwerere Bedingungen gelten.


Gebäude, die auf einer öffentlichen Fläche, im maritimen Bereich oder Wasserschutzgebiet gebaut sind, können nicht legalisiert werden, sowie Gebäude in anderen geschützten Gebieten wie auch solche, die aus nicht beständigem und unsicherem Material gebaut sind. Außerdem können auch Gebäude, die außerhalb der Bebauungszone im geschützten Küstenbereich bis 70 m liegen, nicht legalisiert werden, außer wenn sie dem ständigen Wohnsitz dienen, und Gebäude für die Land- und Familienwirtschaft, wo neben der Landwirtschaft auch gastgewerbliche und touristische Dienstleistungen angeboten werden, wenn dies auch schon vor dem 30. November 2009 der Fall war.

Im Legalisierungsverfahren nimmt neben dem Antragsteller, dem Grundstückseigentümer und dem Inhaber besonderer Rechte an der Parzelle mit dem Schwarzbau und der örtlichen Verwaltungsbehörde, auf deren Gebiet sich die Parzelle befindet, auch der Eigentümer und Inhaber besonderer Rechte an der Parzelle teil, die an jene angrenzt, auf der der Schwarzbau steht,.

Bevor der Bestandsfeststellungsbescheid erlassen wird, muss der Antrag­steller die Wasser- und Kommunalabgaben sowie eine einmalige Abgabe für den Verbleib des Schwarzbaus an diesem Ort zahlen. Die Höhe der Abgabe wird nach dem Einfluss des Schwarzbaus auf die Umgebung und der Lage der Zone, in dem sich der Schwarzbau befindet, festgesetzt. Die Kriterien dafür wird die Regierung nachträglich in einer Verordnung festlegen. Die Tilgungsfrist beträgt zwei Jahre.

Für den Bestandsfeststellungsbescheid des Schwarzbaus, der in Übereinstimmung mit dem Raumordnungsplan gebaut ist, muss der tatsächliche Zustand des Gebäudes der architektonischen Aufnahme vom Zustand des Gebäudes entsprechen, und die Fotos müssen den Schwarzbau in vorgeschriebener Weise zeigen; das Gebäude muss einen Zugang vom öffentlichen Weg haben, die Kommunal- und Wasserabgaben sowie die Abgabe für den Verbleib des Schwarzbaus an diesem Ort muss bezahlt sein und dem Antrag auf Erlass des Bescheids müssen alle vorgeschriebenen Dokumente beigefügt sein wie:

  • ein geodätischer Bericht mit den Angaben über die Gebäude, der vom zuständigen Katasteramt beglaubigt ist,
  • drei Ausfertigungen der architektonischen Aufnahmen vom Zustand des Schwarzbaus, die ein bevollmächtigter Architekt gemacht hat, mit mindestens vier Fotografien, die dieses Gebäude unbedingt von der Straßenseite und allen anderen Seiten zeigen,
  • das Gutachten eines bevollmächtigten Bauingenieurs, dass das Gebäude den Anforderungen mechanischer Widerstandsfähigkeit und Stabilität entspricht,
  • eine Bestätigung über den Wohnsitz und
  • Nachweise für die Zahlung der Abgabe für den Verbleib des Schwarzbaus
  • (Grundbuchauszug, Nachweise über die Bauzeit und andere nötige Nachweise)- wenn es sie gibt.

Bei der Legalisierung des entgegen dem Raumordnungsplan gebauten Gebäudes müssen alle oben genannten Bedingungen erfüllt sein. Zusätzlich muss die Behörde, die am Verfahren zur Erteilung der Lokationsgenehmigung beteiligt ist, eine Bestätigung ausstellen, dass das Gebäude besonderen Vorschriften nicht widerspricht. Wenn im Verfahren zur Erteilung des Bescheids über die Bestandsfeststellung der Nachbar oder Eigentümer oder Inhaber besonderer Rechte an der Parzelle des Grundstücks mit dem Schwarzbau bis zum 30.11.2009. bei der Bauaufsichtsbehörde oder dem Gericht eine Klage zum Schutz seines Eigentums oder besonderer Rechte eingereicht hat, muss man auch die Zustimmung dieser Partei einholen.


Der Schwarzbau und das Grundstück auf dem er sich befindet, kann weder verkauft noch vererbt werden, solange er nicht legalisiert ist. Der Notar darf die Unterschrift auf der Urkunde, mit der das Gebäude verkauft werden soll, nicht beglaubigen. Eingeleitete Verfahren zum Abbruch von Schwarzbauten werden bis zur Erteilung des Bescheids über die Bestandsfeststellung unterbrochen. Wenn dieser Bescheid erteilt wird, wird das Verfahren eingestellt. Vorteile der Legalisierung sind: Nutzungsmöglichkeit, Wasseranschluss, Anschluss an das elektrische Netz und die übrige Infrastruktur, die Möglichkeit, eine Geschäftstätigkeit in diesem Haus auszuüben und der Eintrag im Kataster und Grundbuch.

Wenn der Investor beabsichtigt, das Gebäude, für das der Bescheid über die Bestandsfeststellung erteilt wurde, instandzusetzen, muss er einen Bescheid über die Baubedingungen bzw. eine Baugenehmigung für das ganze Gebäude einholen.

UMWANDLUNG VON AGRARLAND IN BAULAND

Mit dem Gesetz über Agrarland, das am 01. Januar 2009 (NN 152/08) in Kraft getreten ist, wurde eine einmalige Gebühr für die Umwandlung von Agrarland in Land für nicht-landwirtschaftliche Zwecke festgesetzt, und zwar abhängig davon, ob es am Tag des Inkrafttretens dieses Gesetzes innerhalb oder außerhalb des Bebauungsgebiets lag.

Für Grundstücke, die sich außerhalb des Bebauungsgebiets befanden, aber nach der Änderung des Raumordnungsplans innerhalb des Baugebiets lagen, wurde die Gebühr für die Umwandlung mit 50%, bzw. 100% für besonders wertvolles Land oder wertvolles Ackerland festgesetzt.. Hingegen wurde die Gebühr für die Umwandlung von Grundstücken, die sich innerhalb des Bebauungsgebiets befanden mit 1% bzw. 5% festgesetzt.

Da das Verhältnis der Gebühren 50% zu 1% und 100% zu 5% ist, hat das Verfassungsgericht wegen der offensichtlichen Diskrepanz bei der Höhe der Gebühren die Bestimmungen über die Gebühren für die Umwadlung von Agrarland, das außerhalb des Bebauungsgebiets lag, mit Beschluss vom 30.03.2011. (NN 39/11) für nichtig erklärt. Damit wird die Befugnis des Gesetzgebers nicht bestritten, verschieden hohe Gebühren für die Umwandlung von Agrarland in Land für nicht-landwirtschaftliche Zwecke zu bestimmen, aber sie müssen verhältnismäßig sein.

Mit diesem Beschluss hat das Verfassungsgericht die Regierung der Republik Kroatien zu Änderungen und Ergänzungen des Gesetzes über Agrarland in Bezug auf die Höhe der Gebühren für die Umwandlung von Grundstücken ausserhalb des Bebauungsgbiets verpflichtet. Nachdem festgestellt wurde, dass die Gebühren unverhältnismäßig sind und die Bestimmungen in Bezug auf die Höhe der Gebühren von 50% und 100% außer Kraft gesetzt sind, bleibt als einzig mögliche Lösung, die Gebühren für die Umwandlung von Land außerhalb der Grenzen für Bauland herabzusetzen.

Die Frage der Herabsetzung der Gebühren für die Umwandlung von Agrarland hat in Kroatien eine Vielzahl von Polemiken verursacht. Die Regierung der Republik Kroatien hat eine Herabsetzung der Gebühren von 50% auf 5%, und von 100% auf 10% angekündigt. Ein so großes Herabsetzen der Gebühren könnte zu einer Vielzahl von Spekulationen mit Agrarland führen. Auf diese Weise eröffnet sich sowohl in- als auch ausländischen Investoren die Möglichkeit, Agrarland zu bedeutend niedrigeren Preisen als für nicht–Agrarland zu kaufen, um es danach zu ganz geringen Gebühren umzuwandeln.

Durch eine bedeutende Gebührenreduzierung wird das angestrebte Ziel, nämlich die Vorschrift, dass man diese Gebühren zahlen muss, in Frage gestellt, da man durch die Verpflichtung, Gebühren zu zahlen versucht, den Eigentümer von Agrarland davon abzuhalten, das Land für nicht–landwirtschaftliche Zwecke umzuwandeln.

Angesichts des bestehenden Beschlusses des Verfassungsgerichts werden die Gebühren für die Umwandlung von Agrarland auf jeden Fall für Grundstücke, die sich außerhalb der Grenzen des Bebauungsgebiets befanden, und nach Änderung des Raumordnungsplans innerhalb des Babauungsgebiets liegen, herabgesetzt werden.

APPARTEMENTISIERUNG DER T – ZONEN

Die vorgeschlagenen Änderungen und Ergänzungen zum Gesetz für Raumordnung und Bebauung lassen eine Flexibilität beim Planen der T1 – und T2 – Zone in Bezug auf gastro–touristische Absichten außerhalb von Siedlungen zu. Dies betrifft das Verhältnis von Hotels zu Villen und ermöglicht das Aufteilen in Eigentumswohnungen in den angeführten Zonen.

Ausgenommene Baugebiete für gastro–touristische Zwecke außerhalb von Siedlungen sind:

T1 – für Hotels mit mindestens 70% und Villen mit höchstens 30% Unterbringungsmöglichkeiten für Gäste

  1. T2 – für touristische Siedlungen, in denen die Hotels wenigstens 30% und die Villen höchstens 70% Unterbringungsmöglichkeiten für Gäste haben.

Gemäß dem bisherigen Gesetz konnte man gastro–touristische Bauten in diesen Gebieten nicht in Wohnungseigentum umwandeln.

Durch die vorgeschlagenen Gesetzesänderungen und Ergänzungen wird das Umwandeln in Wohneigentum von Bauten, die ausschließlich für die Unterbringung von Touristen bestimmt sind, ermöglicht, wie z.B. in Villen und anderen Gebäuden, in denen es außer Appartements nichts Anderes gibt, wenn damit das genannte Verhältnis für die Unterbringungskapazität in Hotels bzw. touristischen Siedlungen nicht gestört wird. Das bezeichnete Verhältnis müsste auch bei der Erteilung von Lokationsgenehmigungen respektiert werden. Allerdings dürfte beim Aufteilen der angeführten touristischen Bauten in Eigentumswohnungen ihre Bestimmung nicht geändert werden.

Beim Verfahren zur Aufteilung in Eigentumswohnungen würde jedes Appartement eine eigene Eigentümerurkunde bekommen. Das bedeutet, dass man dieses dem Käufer in Gänze verkaufen könnte, sodass er Eigentümer (1/1) eines ganz bestimmten Appartements werden würde, und nicht wie bisher nur Miteigentümer.