201505.08
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VERWALTUNG DER IN EIGENTUMSWOHNUNGEN UMGEWANDELTEN GEBÄUDE

Bei Gebäuden, in denen es mehrere Wohnungen oder andere, besondere Teile gibt (Geschäftsräume, Garagen) und die in Eigentumswohnungen umgewandelt sind, ist jeder der Eigentümer einer eizelnen Wohnung oder eines anderen besonderen Teils der Immobilie, und gleichzeitig ist er Miteigentümer der gemeinsamen Teile des Gebäudes (Treppenhaus, Aufzüge, Dach, Hof). Bei den einzelnen Teilen bzw. Wohnungen ist es das Recht und die Pflicht jedes Eigentümers, über diesen seinen Anteil zu verfügen und ihn in Ordnung zu halten, sodass den übrigen Eigentümern keinerlei Schaden erwächst.

Was die gemeinsamen Teile betrifft, so ist vorgeschrieben, dass die Eigentümer eines Gebäudes, in dem es drei oder mehrere Wohnungen oder andere besondere Teile (Geschäftsräume, Garagen) gibt, die Verwaltung des Gebäudes organisieren müssen bzw. einen Verwalter bestellen und eine gemeinsame Rücklage bestimmen.

Soferne die Eigentümer niemanden als Verwalter bestellt haben, bestimmt die örtliche Selbstverwaltung eine natürliche oder juristische Person, die die Verwaltung dieser Immobilie übernehmen wird (gerichtlich bestellter Verwalter).

Verwalter kann eine natürliche oder juristische Person sein, die für die Verwaltung von Gebäuden zugelassen ist. Ihn wählen die Eigentümer, die zusammen mehr als die Hälfte an Wohnungsanteilen besitzen bzw. jene Eigentümer, die mehr als 51% der Wohnungsanteile besitzen, sodass sie ihn in der Gemeinschaftsordnung benennen und im Eizelnen seine Befugnisse und Pflichten im Verwaltungsvertrag bestimmen, was auch die absolute Mehrheit der Eigentümer , oder an ihrer Stelle ein Repräsentant der Eigentümer beschließt.

Dieser Repräsentant der Eigentümer ist einer der Wohnungseigentümer, der dazu befugt ist, die Eigentümer vor dem Verwalter bzw. Dritten zu repräsentieren und zu vertreten, und der durch die Gemeinschaftsordnung ernannt wird.

Der Verwalter verwaltet die Immobilie als Stellvertreter aller Eigentümer und im Namen und für Rechnung der Eigentümer in den Grenzen der Befugnisse, die im Verwaltungsvertrag festgelegt sind, verfügt über die Mittel der gemeinsamen Rücklage und vertritt die verwaltete Immobilie der Eigentümer in Verfahren vor staatlichen Organen, vor Gericht oder anderen Behörden, was auch die Befugnis beinhaltet, Fachleute zu bevollmächtigen, wenn es im Vertrag nicht anders vorgesehen ist. Er ist ebeso Auftragnehmer der Eigentümer, und so werden in Bezug auf seine Rechte, Pflichten und die Beendigung seines Arbeitsverhältnisses, wenn es im Vertrag nicht bestimmt ist, die im Auftrag festgelegten entsprechenden Regelungen angewandt.

Die Gemeinschaftsordnung ist ein Vertrag, in dem die Eigentümer die Beziehungen zueinander in Bezug auf die Verwaltung und die Benutzung der Immobilie regeln. Diesen Vertrag schließen die Eigentümer, die 51 % der Wohnungsanteile besitzen, und er ist verbindlich selbst für jene, die nach Vertragsabschluss Wohnundseigentümer werden (z.B. durch den Kauf einer Wohnung). In diesem Vertrag:

– wird der Repräsentant der Bewohner gewählt und seine Befugnisse bestimmt

– wird der Verwalter gewählt und der Umfang seiner Befugnisse festgelegt

– werden die Bedingungen und die Art, auf die die gemeinsamen Rücklagen gezahlt werden und ihre Verwendung festgelegt

– werden sonstige Angaben festgelegt, wie z.B. die Größe der Wohnungsanteile, die Bedingungen und Art, wie die  Gemeinschaftsräume zu benützen sind.

In diesem Vertrag sollen die Befugnisse und Pflichten der Bewohner möglichst genau festgestellt werden, wohingegen die Befugnisse und Pflichten des Verwalters in dem Verwaltungsvertrag eingehender geregelt warden.