201211.26
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DISDETTA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE AGLI INQUILINI PROTETTI NELLA REPUBBLICA DI CROAZIA

Il sistema giuridico della Repubblica Socialista Federativa di Jugoslavia ha riconosciuto, oltre la proprietà privata e sociale, anche la categoria giuridica del diritto d’alloggio. I cittadini della ex SFRJ acquisivano questo diritto dallo Stato riguardo gli appartamenti in proprietà sociale, come mezzo di risolvere la questione abitativa. Il diritto di un inquilino era un diritto personale, non trasferibile, che era, per le sue caratteristiche, più simile alla proprietà che al contratto di locazione.

Dopo la dissoluzione della Jugoslavia, nella Repubblica di Croazia, in forza di legge, la proprietà sociale e diritto d’alloggio hanno smesso di esistere. Le persone fisiche di cui appartamenti sono stati nazionalizzati hanno avviato i procedimenti per il recupero dei loro beni immobiliari, e tanti hanno riottenuto la proprietà di appartamenti che prima erano in proprietà sociale. Il problema è sorto dopo il 1990, quando le persone fisiche hanno riottenuto la proprietà degli appartamenti su quali altre persone avevano avuto il diritto d’alloggio anteriore. Questi inquilini diventarono, in forza di legge, i locatari protetti.

Repubblica di Croazia ha assicurato ai ex titolari del dirotto d’alloggio, e adesso locatari protetti, i diritti maggiori dei diritti degli locatari regolari. Il canone di locazione protetta è determinato dalla legge non dalle regole di mercato, ed è quindi regolarmente 10 a 20 volte inferiore al canone regolare.

Di conseguenza, la Legge sulla locazione ha reso difficile di annullare il contratto di locazione ai locatari protetti, mettendo quindi i proprietari di questi appartamenti in una posizione in cui, anche se sono proprietari, non hanno alcuna utilità pratica dei loro appartamenti, che sono commercialmente inutili dato che non possono essere utilizzati né affittati alle condizioni di mercato.

La Corte costituzionale ha, con la decisione No: UI-762/1996 dal 31 marzo 1998, abolito la disposizione del articolo 40, comma 2 della Legge sulla locazione che aveva previsto che il locatore deve, quando annulla il contratto di locazione protetta stipulato per un periodo di tempo indeterminato, assicurare un altro appartamento abitabile per il inquilino, alle stesse condizioni o migliori. Stessa decisione ha determinato che il detto articolo smette di valere 6 mesi dopo la pubblicazione della decisione nella Gazzetta Ufficiale. La decisione è stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale No. 48 dal 6 aprile 1998.

Pertanto, il proprietario dell’appartamento aggravato con il diritto di locazione protetta, ha ora il diritto di disdettare il contratto quando:

– gli inquilini e altri utenti del appartamento locatario non utilizzano l’appartamento a norma di legge o del contratto di locazione,

– il proprietario stesso intende entrare in questo appartamento o intende alloggiare in questo appartamento i suoi discendenti, genitori o altre persone che è obbligato a sostenere dalla legge,

– il proprietario non ha risolto il problema del alloggio per se stesso o la sua famiglia, e secondo la legge speciale e intitolato alle prestazioni sociali o è superiore a 60 anni.

Gli articoli aboliti non sono ancora sostituiti dalle nuove disposizioni corrispondenti, per cui ora esiste un vuoto giuridico che causa decisioni contraddittorie dei giudici nella Repubblica di Croazia, e tale contraddizione è di solito risolta con la decisione della Corte Costituzionale della Repubblica di Croazia, che rimanda l’esecuzione dello sfratto dei locatari protetti sperando che il Parlamento Croato presto voterà le modifiche e le complementazioni della Legge sulla locazione e colmerà il attuale vuoto giuridico.