201505.10
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GESTIONE DI IMMOBILI CONDOMINIALI

Nei immobili consistenti da un numero di appartamenti o altre parti specifiche del edificio (uffici, garage), su quali è stato costituito il condominio, ogni proprietario esclusivo del appartamento o di altre parti specifiche, è anche il comproprietario delle parti comuni dell’edificio (scale, ascensore, tettoia, cortile…). Riguardante le parti specifiche ovvero gli appartamenti, è il diritto e obbligo di ogni comproprietario di gestire e disporre con il proprio appartamento nel modo che agli altri comproprietari non sii causato nessun danno.

Riguardante le parti comuni, come prescritto dalla legge, i comproprietari degli edifici dove esistono tre o più appartamenti o altre parti specifiche dell’edificio (uffici, garage) sono obbligati a organizzare la gestione dell’edificio, cioè nominare un amministratore di condominio, e fondare una riserva comune per la gestione dell’edificio.

Nel caso i comproprietari non abbino nominato un amministratore, l’ente locale competente nominerà come amministratore una persona fisica o giuridica che gestirà l’edificio (amministratore forzoso).

L’amministratore di condominio può essere una persona fisica o giuridica registrata per l’attività di gestione di edifici. L’amministratore è eletto dai comproprietari che assieme

hanno più di metà di tutte le quote di comproprietà (cioè i proprietari di 51% delle quote), nominandolo nel contratto interproprietario. I doveri e poteri dell’amministratore vengono definiti dettagliatamente nel contratto di amministrazione dell’edificio, anche questo stipulato dalla maggioranza dei comproprietari, oppure dal rappresentante degli inquilini.

Il rappresentante degli inquilini è uno degli comproprietari nominato nel contratto interproprietario, autorizzato a rappresentare tutti gli inquilini verso all’amministratore, oppure verso le persone terzi.

L’amministratore gestisce l’immobile come rappresentante di tutti gli comproprietari, in nome e per conto degli comproprietari nei limiti definiti nel contratto di amministrazione, dispone con la riserva comune e rappresenta gli comproprietari di fronte gli organi dello stato, il tribunale o altri enti dello stato riguardante la gestione dell’edificio, incluso il potere di dare la procura ad altri rappresentanti, salvo previsto differentemente nel contratto. Esso è anche il mandatario degli inquilini, perciò le sue attribuzioni (doveri e poteri) e il termine del rapporto sono definiti nelle regole prescritte per il contratto di mandato, salvo definiti nel contratto di amministrazione.

Il contratto interproprietario e il contratto con il quale i comproprietari definiscono i rapporti riguardo la gestione e l’uso dell’ immobile. Il contratto stipulano gli comproprietari che assieme hanno più di metà di tutte le quote di comproprietà, però il stesso è obbligatorio per tutti i comproprietari, anche quelli che lo diventerebbero dopo la conclusione del contratto (per esempio comprando un appartamento). Con questo contratto:

  • si nomina il rappresentante degli inquilini e i limiti dei suoi diritti,
  • si nomina l’amministratore e l’ambito dei suoi lavori,
  • si definiscono le condizioni e le modalità del riscuoterimento dei contributi e le modalità di disporre con i mezzi delle riserve comuni,
  • si definiscono altri dati, come le quote appartenenti ai comproprietari, le condizioni e le modalità dell’uso delle parti comuni.

Nel contratto è desiderabile definire il più dettagliato possibile i doveri e poteri del rappresentante degli inquilini; mentre i doveri e poteri dell’amministratore vengono definiti nel contratto di amministrazione dell’edificio.