201306.28
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RESPONSABILITÀ PER I DIFETTI DI COSTRUZIONE NEL CONTRATTO DI COSTRUZIONE IMMOBILIARE

Il contratto di costruzione è in realtà un contratto di prestazione dei servizi con il quale l’appaltatore assume l’incarico di realizzare, verso un specifico progetto, la costruzione di una struttura specifica entro il periodo e sul terreno concordati o di eseguire qualche altro lavoro di costruzione sulla struttura esistente, per il corrispettivo in denaro del committente.

Ogni contratto di costruzione deve quindi prevedere l’oggetto e il prezzo. L’oggetto del contratto è la costruzione di una struttura specifica sul terreno concordato o l’esecuzione di qualche altro lavoro di costruzione. Sono considerate costruzioni gli edifici, dighe, ponti, gallerie, acquedotti, strade, fognature ed altri impianti la cui costruzione richiede opere più grandi e complessi. Va detto che l’oggetto del contratto di costruzione non sono, in pratica, considerati, ad esempio gli lavori artigianali che non hanno apportato alle modifiche nella struttura della casa, svolgimento delle perforazioni di ricerca geologica sul terreno, il svolgimento dei lavori dell’isolamento e simili.

Di seguito saranno spiegati i diritti e gli obblighi fondamentali del committente e del appaltatore.

I diritti e gli obblighi del committente

Il committente è obbligato aisolad ottenere la completa documentazione tecnica del progetto completo prima dell’inizio della costruzione. Dopo l’esecuzione dei lavori, il committente è obbligato di prendere in consegna l’edificio, ispezionarlo, e se notati difetti, comunicarli al appaltatore entro il periodo di 6 mesi. Naturalmente, il suo obbligo primario è di pagare il prezzo concordato. Va notato che, a determinate condizioni, può non essere richiesto al pagamento del prezzo.

Nel caso in cui ci sono dei difetti e il committente ha avvisato l’appaltatore nel modo ordinato e tempestivo che le opere eseguite hanno dei difetti, lui ha a disposizione la seguenti opzioni: richiedere dal appaltatore di rimediare il difetto o rimediarlo da solo a carico dell’appaltatore o chiedere la riduzione del prezzo o risolvere il contratto. Con una di queste opzioni, il cliente ha anche il diritto al risarcimento dei danni.

Obblighi del appaltatore

L’obbligo principale del appaltatore è quello di costruire l’edificio nei tempi concordati in conformità con il progetto e le regole professionali. L’appaltatore è responsabile per i difetti generali di solidità e di costruzione, per i difetti dei materiali e delle attrezzature installate.

Il progettate risponde per i difetti che sono il risultato di errori del progetto, mentre per gli difetti a causa delle istruzioni del committente risponde il supervisore, ma la responsabilità dell’appaltatore non è esclusa.

Tra gli altri obblighi, l’appaltatore è tenuto a consentire il monitoraggio continuo dei lavori dal committente, controllare la qualità e la quantità dei materiali utilizzati e introdurre la protezione obbligatoria del sito di costruzione. È possibile concordare anche la pena convenzionale, che dovrà essere prestata nel caso della mora nella consegna – cioè, se l’appaltatore non adempisce il suo obbligo entro il termine contrattato o prorogato .

L’appaltatore deve confermare con i regolamenti tecnici e la documentazione di progetto, e la deviazione dalla documentazione è possibile solo con il consenso del committente. Soltanto i lavori urgenti per assicurare la stabilità dell’edificio o per prevenire i danni possono essere svolti senza la autorizzazione preventiva. Regolarmente l’appaltatore svolge i lavori personalmente, e se li affida a un altro, è responsabile per la selezione dei subappaltatori.

Per quanto riguarda la responsabilità per i difetti di costruzione, si distingue tra i difetti visibili e nascosti. Se il cliente vuole utilizzare i la riparazione per i danni a causa dei difetti nell’adempimento, è importante notificare l’appaltatore entro i termini di legge.

Il committente deve avvisare l’appaltatore dei difetti visibili (che possono essere osservati con l’ispezione regolare) senza ritardo, altrimenti perde il diritto di riparazione dei danni. Significa che, dopo l’ispezione e la consegna, l’appaltatore non è più responsabile per i difetti visibili a meno che era consapevole della loro esistenza e non li ha mostrato al committente. È importante sottolineare che l’avviso deve essere inviato l’appaltatore, e non alla terza parte (ad esempio il produttore).

Il termine per l’avviso dei difetti nascosti piccoli, come la facciata, lavori in legno, riscaldamento e simili, ammonta a un mese dalla scoperta, con il periodo massimo di invocare questi difetti di due anni dal ricevimento del lavoro.

I diritti del committente verso l’appaltatore a causa dei difetti vengono trasferiti ai acquirenti successivi dell’edificio, mentre il termine per l’avviso non comincia a scorrere di nuovo per questi acquirenti successivi, ma include il tempo scorso del predecessore.

La categoria speciale sono i difetti di solidità della costruzione – la durezza, la stabilità e la sicurezza. Per questi, l’appaltatore è responsabile anche se questi difetti vengono rivelati durante 10 anni dal ricevimento del lavoro e non possono essere esclusi ne limitati accordamente.