201108.23
Off
0

28.06. Prijedlog zakona o postupanju s nezakonitim zgradama

PRIJEDLOG ZAKONA O POSTUPANJU S NEZAKONITIM ZGRADAMA

Nezakonita zgrada je zgrada ili dograđeni ili nadograđeni dio postojeće zgrade izgrađen bez akta kojim se odobrava građenje, odnosno protivno tom aktu. Ozakonjuje se donošenjem rješenja o izvedenom stanju koje donosi nadležno tijelo jedinice lokalne odnosno područne samouprave. Postupak se pokreće na zahtjev stranke i to najkasnije do 31.12.2012. Po proteku tog roka ozakonjenje se više ne može provesti.

Razlikuju se uvjeti izdavanja rješenja o izvedenom stanju za dvije različite kategorije nezakonitih zgrada: izgrađene u pogledu namjene, veličine i smještaja u skladu s prostornim planom i one izgrađene protivno prostornom planu za koje vrijede teži uvjeti.

Ne mogu se ozakoniti zgrade sagrađene na javnoj površini, pomorskom dobru i vodnom dobru te građevine smještene na drugim zaštićenim prostorima kao ni one sagrađene od materijala koji ne osigurava trajnost i sigurnost korištenja. Legalizirati se, između ostalog, ne mogu ni zgrade izgrađene na površini izvan građevinskog područja u zaštićenom obalnom području mora u pojasu do 70 m, osim zgrada koje se koriste za stalno stanovanje te zgrada poljoprivrednog i obiteljskog gospodarstva koja uključuju poljoprivredne djelatnosti uz pružanje ugostiteljskih i turističkih usluga, ako su se iste koristile prije 30. studenoga 2009. godine.

U postupku ozakonjenja osim podnositelja zahtjeva, vlasnika i nositelja dr. stvarnih prava na čestici na kojoj je nezakonita zgrada te jedinice lokalne samouprave na čijem području se čestica nalazi, sudjeluje i vlasnik i nositelj dr. stvarnih prava na zemljišnoj čestici koja graniči sa tom na kojoj je nezakonita zgrada.

Prije izdavanja rješenja o izvedenom stanju, podnositelj zahtjeva dužan je platiti vodni i komunalni doprinos kao i jednokratnu naknadu za zadržavanje nezakonite zgrade u prostoru. Naknada se utvrđuje prema utjecaju nezakonite zgrade u prostor, a u svezi s jediničnim iznosom obračunatim prema položajnoj zoni u kojoj se nezakonita zgrada nalazi, a kriterije za određivanje istih Vlada će naknadno odrediti uredbom. Rok otplate naknade ne smije biti duži od dvije godine.

Da bi se donijelo rješenje o izvedenom stanju za nezakonitu zgradu izgrađenu u skladu s prostornim planom izvedeno stanje zgrade mora biti u skladu s arhitektonskim snimkom izvedenog stanja zgrade, a fotografije moraju prikazivati nezakonitu zgradu na propisani način, zgrada mora imati pristup s prometne površine, moraju biti plaćeni komunalni i vodni doprinos te naknada za zadržavanje nezakonite zgrade u prostoru i zahtjevu za izdavanje rješenja moraju biti priloženi svi propisani dokumenti odnosno: geodetski elaborat za evidentiranje podataka o zgradama ovjeren od nadležnog katastarskog ureda, tri primjerka arhitektonskog snimka izvedenog stanja nezakonite zgrade koji je izradio ovlašteni arhitekt s najmanje četiri fotografije koje prikazuju tu zgradu obvezno s ulične i svih susjednih strana, mišljenje ovlaštenog inženjera građevinarstva da zgrada ispunjava bitni zahtjev mehaničke otpornosti i stabilnosti, potvrdu o prebivalištu i dokaze u svrhu obračuna naknade za zadržavanje nezakonite zgrade u prostoru (izvod iz zemljišne knjige, dokazi o vremenu građenja i drugi potrebni dokazi), ako takvi postoje.

Kod ozakonjenja nezakonite zgrade izgrađene protivno prostornom planu moraju biti ispunjeni svi gore navedeni uvjeti te dodatno, javnopravno tijelo koje sudjeluje u postupku izdavanja lokacijske dozvole mora izdati potvrdu da zgrada nije protivna posebnim propisima, te se također mora pribaviti suglasnost stranke u postupku, ali ista je potrebna samo ukoliko je stranka u postupku donošenja rješenja o izvedenom stanju (susjed ili vlasnik i nositelj drugih stvarnih prava na čestici zemljišta na kojoj je nezakonita zgrada) do 30.11.2009. podnijela građevinskoj inspekciji ili sudu tužbu u svrhu zaštite svojega vlasništva ili dr. stvarnih prava.

Nezakonita zgrada i zemljište na kojem se nalazi ne mogu se otuđiti niti stjecati nasljeđivanjem dok se ne ozakone– javni bilježnik ne smije ovjeriti potpis na ispravi kojom se takva zgrada otuđuje. Pokrenuti postupci za uklanjanje nezakonitih građevina prekidaju se do donošenja rješenja o izvedenom stanju- ako ono bude doneseno postupak se obustavlja. Povoljne pravne posljedice ozakonjenja uključuju mogućnost uporabe, priključak na komunalne vodne građevine, na elektromagnetsku mrežu i dr infrastrukturu, mogućnost obavljanja poslovne djelatnosti u toj zgradi i evidentiranja iste u katastru i zemljišnim knjigama.

Ako investitor namjerava rekonstruirati zgradu za koju je izdano rješenje o izvedenom stanju, mora ishoditi rješenje o uvjetima građenja odnosno potvrdu glavnog projekta za cjelokupnu zgradu.

PRENAMJENA POLJOPRIVREDNOG U GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE

Zakonom o poljoprivrednom zemljištu koji je stupio na snagu 01.siječnja 2009. godine (NN 152/08), određena je jednokratna naknada za prenamjenu poljoprivrednog zemljišta u nepoljoprivredne svrhe ovisno dali se isto danom stupanja na snagu ovog Zakona nalazilo unutar ili izvan granica građevinskog područja.

Za zemljišta koja su se nalazila izvan granica građevinskog područja, a nakon izmjena prostornog plana su obuhvaćeni granicama građevinskog područja, naknada za prenamjenu utvrđena je u iznosu od 50%, odnosno 100% za osobito vrijedno obradivo ili vrijedno obradivo poljoprivredno zemljište. Međutim, naknada za prenamjenu zemljišta koje se nalazilo unutar granica građevinskog područja utvrđena je u iznosu od 1% odnosno 5%.

Obzirom da je omjer naknada 50% naspram 1% i 100% naspram 5%, zbog očite nerazmjernosti u visini naknada Ustavni sud je odlukom od dana 30.03.2011. godine (NN 39/11) ukinuo odredbe u odnosu na iznos naknade za prenamjenu poljoprivrednog zemljišta koje se nalazilo izvan granica građevinskog područja. Time nije osporena ovlast zakonodavca da odredi različitu visinu naknada za prenamjenu poljoprivrednog u građevinsko zemljište, ali one moraju biti razmjerne.

Takvom je odlukom Ustavni sud primorao Vladu RH na izmjene i dopune Zakona o poljoprivrednom zemljištu glede visine naknada za prenamjenu zemljišta izvan granica građevinskog područja. Kako su iznosi naknada utvrđeni nerazmjernima i ukinute su odredbe u odnosu na visine naknada od 50% odnosno 100%, kao jedino moguće rješenje nameće se snižavanje naknada za prenamjenu zemljišta izvan granica građevinskog područja.

Pitanje sniženja naknada za prenamjenu poljoprivrednog zemljišta u Hrvatskoj je uzrokovalo mnogobrojne polemike. Vlada RH najavila je sniženje naknada sa 50% na 5% i sa 100% na 10%. Takvo veliko sniženje naknada moglo bi dovesti do mnogobrojnih špekulacija s poljoprivrednim zemljištem. Kako domaćim, tako i stranim investitorima otvara se mogućnost kupnje poljoprivrednog zemljišta po značajno nižim cijenama u odnosu na nepoljoprivredno zemljište te naknadna prenamjena istoga uz plaćanje neznatne naknade.

Znatnim sniženjem naknada za prenamjenu dovodi se u pitanje i ostvarivanje samog cilja propisivanja obveze plaćanja iste obzirom da se obvezom plaćanja naknade nastoji vlasnika poljoprivrednog zemljišta odvratiti od namjere prenamjene zemljišta u nepoljoprivredne svrhe.

Obzirom na postojeću odluku Ustavnog suda, naknade za prenamjenu poljoprivrednog zemljišta svakako će biti snižene za zemljišta koja su se nalazila izvan granica građevinskog područja, a nakon izmjene prostornog plana obuhvaćena su granicama građevinskog područja.

APARTMANIZACIJA TZONA

Predložene izmjene i dopune Zakona o prostornom uređenju i gradnji dopuštaju fleksibilnost u planiranju T1 i T2 zona u području ugostiteljsko-turističke namjene izvan naselja u pogledu omjera hotela i vila, i uvode mogućnost etažiranja u navedenim zonama.

Izdvojena građevinska područja ugostiteljsko-turističke namjene izvan naselja:

T1- za hotele s najmanje 70% i vile s najviše 30% smještajnog kapaciteta,

T2- za turističko naselje u kojem će hoteli imati najmanje 30% i vile najviše 70% smještajnog kapaciteta.

Ugostiteljsko-turističke građevine u ovim područjima sukladno dosadašnjem Zakonu nisu se mogle etažirati.

Predloženim izmjenama i dopunama Zakona dozvoljava se etažiranje turističkih građevina namijenjenih isključivo smještaju, kao što su vile i druge zgrade u kojima osim apartmana nema drugih sadržaja, ako se time ne narušava navedeni omjer smještajnih kapaciteta u hotelu, odnosno turističkom naselju. Navedeni bi se omjer morao poštivati i prilikom izdavanja lokacijske dozvole. Međutim, etažiranjem navedenih turističkih građevina ne bi se smjela mijenjati njihova namjena.

Postupkom etažiranja svaki bi apartman dobio svoj vlasnički list, što znači da bi se isti mogli prodati kupcu u cijelosti, na način da on postane vlasnikom (1/1) točno određenog apartmana, a ne kao dosada suvlasnikom.

– PDF –