201206.12
Off
0

OTKAZ UGOVORA O NAJMU ZAŠTIĆENIM NAJMOPRIMCIMA U REPUBLICI HRVATSKOJ

            Socijalistička Federativna Republika Jugoslavija je imala pored kategorija privatnog i društvenog vlasništva i stanarsko pravo. Stanarsko pravo su građani SFRJ dobivali u pravilu bez većih problema od države na raznim stanovima koji su bilo društveno vlasništvo, kako bi imali osigurano stambeno pitanje. Stanarsko pravo je bilo osobno i neprenosivo pravo koje je više sličilo na vlasništvo nego na najam po svojim karakteristikama.

            Nakon raspada Jugoslavije, u Republici Hrvatskoj po sili zakona je ukinuto društveno vlasništvo i stanarsko pravo. Fizičke osobe kojima su bili nacionalizirani stanovi u Jugoslaviji su pokrenuli postupke povrata imovine, te su mnogi postali sada vlasnici stanova, koji su bili prije društveno vlasništvo temeljem nacionalizacije. Problem je sada nastao nakon 1990.g. kada su fizičke osobe postali vlasnici tih stanova, jer su osobe koje su prije imale stanarsko pravo sada po sili zakona postali zaštićeni najmoprimci.

            Republika Hrvatska je osigurala bivšim nositeljima stanarskog prava, a sada zaštićenim najmoprimcima prava koja su daleko veća nego običnom najmoprimcu. Naime iznos zaštićene najamnine se određuje po sili zakona a ne po tržišnim pravilima pa u pravilu zaštićena najamnina je 10 do 20 puta manja od tržišne najamnine.

            Također Zakon o najmu stanova je otežao davanje otkaza zaštićenim najmoprimcima, pa je na taj način fizičke osobe koji su vlasnici tih stanova doveo u poziciju da isti imaju pravo vlasništva na stanu s kojim u praksi ne mogu skoro ništa, jer im je komercijalna vrijednost ravna nuli kada ih ne mogu koristiti ili ih iznajmiti po tržišnim uvjetima.

Ustavni sud je odlukom broj: U-I-762/1996 i dr. od 31. ožujka 1998. ukinuo odredbu članka 40. stavka 2. ZNS-a kojom je bila predviđena obveza najmodavca da u slučaju otkaza ugovora o najmu sklopljenog na neodređeno vrijeme osigura najmoprimcu drugi useljiv stan pod uvjetima koji nisu nepovoljniji za najmoprimca. Istom odlukom odlučeno je da ukinuta zakonska odredba prestaje važiti istekom šest mjeseci od dana objave odluke u “Narodnim novinama”. Odluka je objavljena u “Narodnim novinama” broj 48 od 6. travnja 1998. godine.

Stoga sada vlasnik stana može zaštićenom najmoprimcu otkazati ugovor o najmu stana:

– ako se najmoprimac ili ostali korisnici stana koriste stanom suprotno zakonu ili ugovoru o najmu,

– ako u taj stan namjerava useliti sam ili namjerava useliti svoje potomke, roditelje ili osobe koje prema posebnim propisima dužan uzdržavati,

– ako nema riješeno stambeno pitanje za sebe i svoju obitelj, a temeljem posebnog propisa ima pravo na stalnu socijalnu pomoć ili ima više od 60 godina.

Ukinute odredbe nisu još zamijenjene novom odgovarajućom odredbom, stoga sada postoji pravna praznina koja izaziva kontradiktorne odluke Sudova u RH koju Ustavni Sud RH u pravilu rješava na način da se odgađa ovrha nad iseljenjem zaštićenih najmoprimaca nadajući se da će uskoro Sabor RH izglasati izmjene i dopune Zakona o najmu stanova i time ispraviti ovu pravnu prazninu.