201504.30
Off
0

UPRAVLJANJE ETAŽIRANIM ZGRADAMA

Kod zgrada u kojima postoji više stanova ili drugih posebnih dijelova (poslovnih prostora, garaža) i koje su etažirane, svaki je vlasnik pojedinog stana ili drugog posebnog dijela nekretnine, ujedno je i suvlasnik zajedničkih dijelova zgrade (stubište, liftovi, krov, dvorište…).  Glede pojedinih dijelova, odnosno stanova, pravo je i obveza svakog vlasnika pojedinačno raspolagati tim dijelom i održavati ga tako da ostalim suvlasnicima ne nastane nikakva šteta.

Glede zajedničkih dijelova  zakonom je propisano da su suvlasnici zgrada u kojima ima tri ili više stanova ili drugih posebnih dijelova (poslovnih prostora, garaža) dužni organizirati upravljanje zgradom, odnosno imenovati upravitelja zgrade, te osnovati zajedničku pričuvu.

Ukoliko suvlasnici nisu odredili osobu koja će upravljati nekretninom, jedinice lokalne samouprave odredit će fizičku ili pravnu osobu koja će obavljati poslove uprave tom nekretninom(prinudni upravitelj).

Upravitelj može biti fizička osoba ili pravna osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja zgradom. Njega biraju suvlasnici koji imaju zajedno više od polovice suvlasničkih udjela, odnosno suvlasnici koji su vlasnici 51% suvlasničkih dijelova, tako da ga imenuju u međuvlasničkom ugovoru, a detaljnije se njegova ovlaštenja i obveze određuju u ugovoru o upravljanju, koji isto tako sklapa natpolovična većina suvlasnika ili, umjesto njih, predstavnik stanara.

Predstavnik stanara je suvlasnik koji je ovlašten za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama, a imenuje se u međuvlasničkom ugovoru.

Upravitelj upravlja nekretninom kao zastupnik svih suvlasnika u ime i za račun suvlasnika u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom o upravljanju, raspolaže sredstvima zajedničke pričuve i zastupa suvlasnike u svezi s upravljanjem nekretninom u postupcima pred državnim tijelima, pred sudom ili drugim tijelima vlasti,što uključuje i ovlasti da opunomoćuje stručne zastupnike ako ugovorom nije što drukčije određeno. On je, isto tako, nalogoprimac suvlasnika, pa se glede njegovih prava, dužnosti i prestanka odnosa s njim, ukoliko navedeno nije uređeno ugovorom, primjenjuju odgovarajuća pravila o nalogu.

Međuvlasnički ugovor je ugovor kojim suvlasnici uređuju međusobne odnose vezane za upravljanje i korištenje nekretnine.Takav ugovor sklapaju suvlasnici koji su vlasnici 51% suvlasničkih dijelova,  a on obvezuje sve suvlasnike, čak i one koji bi to postali nakon sklapanja međuvlasničkog ugovora (npr. kupnjom stana). Tim ugovorom:

  • imenuje se predstavnik stanara i granice njegovih ovlasti,
  • imenuje se upravitelji opseg njegovih poslova,
  • utvrđuju seuvjeti i način prikupljanja zajedničke pričuve i način raspolaganja njome,
  • utvrđuju se drugi podaci, kao što su veličina suvlasničkih dijelova, uvjeti i način korištenja zajedničkih prostorija.

U navedenom ugovoru poželjno je što preciznije utvrditi ovlasti i dužnosti predstavnika stanara, dok se ovlasti i dužnosti upravitelja detaljnije uređuju ugovorom o upravljanju.