201206.16
Off
0

ODPOVED NAJEMNE POGODBE ZAŠČITENIM NAJEMNIKOV V REPUBLIKI HRVAŠKI

Pravni sistem Socialistične Federativne Republike Jugoslavije je imel poleg privatnega in družbenega lastništva tudi pravno kategorijo najemne pravice. Državljani SFRJ so od države praviloma brez večjih problemov pridobili najemno pravico na stanovanjih v družbeni lasti, z namenom rešitve stanovanjskih vprašanj. Najemna pravica je bila osebna in neprenosljiva pravica in je bila po svojih karakteristikah bolj podobna lastništvu kot pa najemu.

Republika Hrvaška je po razpadu Jugoslavije z zakonom ukinila družbeno lastništvo in prej opisano najemno pravico. Fizične osebe, katerih stanovanja so bila v času Jugoslavije nacionalizirana, so začeli postopke vrnitve premoženja. Mnogi so tako postali lastniki stanovanj, katera so bili pred tem družbena lastnina na temelju nacionalizacije. Problem je nastal po letu 1990, ko so fizične osebe postali lastniki teh stanovanj, osebe z najemno pravico pa so po zakonu postali zaščiteni najemniki.

Republika Hrvaška je zavarovala nekdanje nosilce najemnih pravic, sedaj zaščitene najemnike, kateri imajo veliko večje pravice kot običajni najemniki. Znesek zaščitene najemnine se določa po zakonu in ne po tržnih pravilih, ki je v pravilu od 10 do 20-krat nižja od tržne najemnine.

Prav tako je Zakon o najemu stanovanj otežil odpoved najemne pogodbe zaščitenim najemnikom in tako lastnike teh stanovanj, fizične osebe, pripeljal do položaja, da imajo lastninsko pravico na stanovanju, s katerim v praksi ne morejo skoraj nič. Komercialna vrednost stanovanj je enaka nič, saj jih ne morejo uporabljati ali dajati v najem po tržnih pogojih.

Ustavno sodišče je v svoji odločbi U-I-762/1996, z dne 31. marca 1998, razveljavilo določbo drugega odstavka 40. člena ZNS, s katero je bila določena obveznost najemodajalca, da v primeru odpovedi najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, zagotovi najemniku drugo vseljivo stanovanje pod pogoji, ki zanj niso manj ugodni. Z isto odločbo je Ustavno sodišče odločilo, da razveljavljena zakonska določba preneha veljati s pretekom šest mesečnega roka od dneva objave odločitve v „Narodnih novinah“. Odločitev je objavljena v „Narodnih novinah“, v številki 48, 6. aprila 1998.

Sedaj lahko lastnik stanovanja zaščitenemu najemniku odpovejo najemno pogodbo:

– če najemnik ali ostali uporabniki stanovanja le-tega uporabljajo v nasprotju z zakonom ali najemno pogodbo;

– če se v stanovanje namerava vseliti sam najemodajalec ali ima namen vanj vseliti svoje potomce, starše ali osebe, ki jih je po posebnih predpisih dolžen vzdrževati;

– če najemodajalec nima rešenega stanovanjskega vprašanja zase in za svojo družino ter ima na temelju posebnega predpisa pravico do stalne socialne pomoči ali ima več kot 60 let.

Razveljavljene določbe še niso nadomeščene z novimi določbami, zato gre sedaj za pravno praznino, ki povzroča kontradiktorne odločitve sodišč RH, katere v pravilu rešuje Ustavno sodišče RH na način, da odloži izvršitev izselitve zaščitenim najemnikom v upanju, da bo Parlament RH kmalu spremenil in dopolnil Zakon o najemu stanovanj in s tem odpravil to pravno praznino.