201205.21
Off
0

PREDLOG ZAKONA O RAVNANJU Z NEZAKONITIMI OBJEKTI

Nezakonit objekt je objekt, dograjeni ali nadgrajeni del obstoječih objektov, zgrajeni brez aktov za odobritev gradnje oz. nasprotujejo temu aktu. Legalizira se s sprejemom odločitve o izvedenem stanju, katero sprejme pristojni organ lokalne ali regionalne oblasti. Postopek se začne na zahtevo stranke in to najkasneje do 31.12.2012. Po preteku tega obdobja legalizacije ne bo možno izvesti. Razlikujejo se pogoji za izdajo rešitve o izvedenem stanju za dve različni kategoriji nezakonitih zgradb: zgrajene v skladu z namenom, velikostjo ter nastanitvijo v skladu s prostorskim planom in tiste, ki so zgrajene v nasprotju s prostorskim planom, za katere so določeni strožji pogoji.

Ne morejo se legalizirati objekti zgrajeni na javnih površinah, morskem ter vodnem javnem dobru ter objekti, ki je nahajajo na drugih zaščitenih območjih kot tudi tisti, ki so zgrajeni iz materialov, kateri ne zagotavljajo trajnost ter varnost uporabe. Med ostalim se ne morejo legalizirati objekti zgrajeni na površinah izven gradbenega področja v zaščitenem obalnem področju morja v pasu do 70 m, razen objektov namenjenih za stalno prebivanje ter objektov, ki se uporabljajo za kmetijstvo ali za družinsko kmetijo, kateri zajemajo tako kmetijsko aktivnost kot tudi ponujanje gostinjskih in turističnih uslug, pod pogojem, da so se uporabljale pred 30. novembrom 2009.

V postopku legalizacije sodeluje vlagatelj zahteve, lastnik in nosilec drugih stvarnih pravic na parceli, na kateri je nezakonit objekt ter lokalna samouprava, na področju katere se parcela nahaja in tudi lastnik ter nosilec drugih stvarnih pravic na parceli, katera meji na ta nezakonit objekt.

Pred izdajo rešitve o izvedem stanju je vlagatelj zahteve dolžen plačati vodni in komunalni prispevek kot tudi enkratno nadomestilo za zadrževanje nezakonitih objektov na tem območju. Nadomestilo se določi glede na vpliv nezakonitega objekta na prostor, v enkratnem znesku, obračunanem glede na položaj cone v kateri se nezakoniti objekt nahaja, katera bo Vlada naknadno določila z uredbo. Rok odplačila nadomestila ne sme biti daljši od dveh let.

Da bi prišlo do odločitve o izvedenem stanju na nezakonitem objektu, zgrajenem v skladu s prostorskim planom, mora biti izvedeno stanje objekta v skladu z arhitekturno sliko izvedenega stanja objekta in fotografija mora prikazati nezakoniti objekt na predpisan način, objekt mora imeti dostop s prometne površine, morajo biti plačani komunalni ter vodni prispevki ter nadomestilo za zadrževanje nezakonitega objekta v prostoru in zahtevi za izdajo odločitve morajo biti priloženi vsi predpisani dokumenti oz.: geodetski elaborat za evidentiranje podatkov o objektih, overjen od pristojnega katasterskega urada, trije izvodi arhitektne slike izvedenega stanja nezakonitega objekta, katere je naredil pooblaščeni arhitekt z najmanj štirimi fotografijami, ki prikazujejo ta objekt z ulične ter z vseh sosednjih strani, mnenje pooblaščenega gradbenega inžinirja, da zgradba izpolnjuje pomembne zahteve mehanske odpornosti in stabilnosti, potrdilo o prebivališču in dokazilo o izračunu nadomestila za zadržanje nezakonitega objekta na prostoru (izvod iz zemljiške knjige, dokazilo o času gradnje in druga potrebna dokazila), če obstajajo.

Pri legalizaciji nezakonitih objektov, zgrajenih v nasprotju s prostorskim planom, morajo biti izpolnjeni vsi zgoraj navedeni pogoji ter dodatno mora javnopravno telo, ki sodeluje v postopku izdaje lokacijskega dovoljenja izdati potrdilo, da objekt ni v nasprotju s posebnimi predpisi ter se mora pridobiti soglasje stranke v postopku, kar pa je potrebno le, če je stranka v postopku odločitve o izvedenem stanju (sosed ali lastnik ter nositelj drugih stvarnih pravic na parceli zemljišča, na kateri je nezakoniti objekt) do 30.11.2009 vložila gradbeni inšpekciji ali sodišču tožbo za zaščito svojega lastništva ali drugih stvarnih pravic.

Nezakonit objekt in zemljišče, na katerem se nahaja, se ne more odsvojiti niti pridobiti z dedovanjem, dokler se ne legalizira – notar ne sme overiti podpisa na listini, na kateri se tak objekt odsvaja. Sproženi postopki za odstranitev nezakonitih gradenj se prekinejo do odločitve o izvedenem stanju – če bo sprejet, se postopek prekine.

Pravne posledice legalizacije ugodenemu zahtevku vključujejo možnost uporabe objekta, priključitev na komunalne in vodne mreže, na elektromagnetsko mrežo in drugo infrastrukturo, možnost opravljanja poslovne dejavnosti v tem objektu ter evidentiranje le-te v katastru in zemljiški knjigi.

Če želi investitor rekonstruirati objekt, za katerega je izdana odločitev o izvedenem stanju, mora pridobiti rešitev o pogojih gradnje oz. potrdilo glavnega projekta za skupni objekt.

SPREMEMBA NAMEMBNOSTI KMETIJSKIH ZEMLJIŠČ V GRADBENO ZEMLJIŠČE

Zakon o kmetijskih zemljiščih, ki velja od 1. januarja 2009 (NN 152/08), določa enkratno odškodnino za spremembo namembnosti kmetijskega zemljišča v nekmetijske namene, katera je odvisno od tega, ali se le-to nahaja znotraj ali zunaj mej gradbenega področja.

Za zemljišča, ki so se nahajala zunaj mej gradbenega področja ter so po spremembi prostorskega akta zajeti znotraj meja gradbenega področja, znaša odškodnina za spremembo namembnosti 50% oz. 100% za izredno vredna obdelovalna ali vredna obdelovalna kmetijska zemljišča. Medtem je odškodnina za spremembo namembnosti zemljišča, katero se nahaja znotraj mej gradbenega področja določena v vrednosti od 1% oz. 5%.

Glede na razmerje odškodnin 50% proti 1% in 100% proti 5% ter zaradi njene očitne nesorazmernosti, je Ustavno sodišče dne 30.3.2011 (NN 39/11) odločilo o odpravi določbe glede odškodnin za spremembo namembnosti kmetijskih zemljišč, katera se nahajajo zunaj meja gradbenega področja. Pri tem ni sporna pristojnost zakonodajalca, da določi različno višino odškodnin za spremembo kmetijskih zemljišč v gradbeno, vendar le-te morajo biti sorazmerne.

S tako odločitvijo je Ustavno sodišče Vlado RH prisililo na spremembe in dopolnitve Zakona o kmetijskih zemljiščih glede višine odškodnine za spremembe namembnosti zemljišč zunaj meja gradbenega področja. Zaradi nesorazmernih odškodnin ter razveljavljene določbe z zvezi z višino odškodnine 50% oz. 100%, je edina možna rešitev zmanjšanje odškodnin za spremembo zemljišča zunaj mej gradbenega področja.

Vprašanje znižanja odškodnin za spremembo kmetijskih zemljišč je povzročilo številne polemike na Hrvaškem. Vlada RH je napovedala zmanjšanje odškodnin s 50% na 5% ter s 100% na 10%. Tako veliko znižanje odškodnin lahko pripelje do številnih špekulacij s kmetijskimi zemljišči. S tem se domačim kot tudi tujim investitorjem odpira možnost nakupa kmetijskih zemljišč po znatno nižjih cenah v primerjavi z nekmetijskimi zemljišči ter kasnejša sprememba namembnosti le-tega s plačilom zanemarljive odškodnine.

Znatno znižanje odškodnine za spremembo namembnosti pripelje do vprašanja uresničevanja samega cilja predpisane obveznosti plačila odškodnine, katere namen je odvrniti lastnika kmetijskega zemljišča spremeniti le-to v nekmetijske namene.

Glede na sedanjo odločitev Ustavnega sodišča bo odškodnina za spremembo namembnosti kmetijskega zemljišča znižana za zemljišča, ki so se nahajala zunaj meja gradbenega področja ter se po spremembi prostorskega akta nahajajo znotraj meja gradbenega področja.

APARTMANIZACIJA T-CONE

Predlagane so spremembe in dopolnitve Zakona o prostorskem urejanju in gradnji, ki dopuščajo fleksibilnost pri planiranju T1 in T2 cone na področju gostinstva in turizma izven naselja v razmerju s hoteli in vilami ter se uvede možnost etažiranja v navedenima conama.

Ločena gradbena področja za gostinske in turistične namene izven naselja:

T1- za hotele z najmanj 70 % ter vile z največ 30% nastanitvenih kapacitet,

T2 – za turistično naselje, v katerem imajo hoteli najmanj 30% in vile največ 70% nastanitvenih kapacitet.

Gostinsko-turistični objekti se na teh področjih skladno z Zakonom niso mogli etažirati.

Predlagane spremembe in dopolnitve Zakona vsebujejo tudi dovoljenje etažiranja turističnih objektov, namenjenih izključno namestitvi kot so vile in drugi objekti, ki vsebujejo le nudenje namestitve, v primeru, da se s tem ne slabša navedeni delež nastanitvenih kapacitet v hotelu oz. turističnem naselju. To razmerje bi se moralo spoštovati tudi pri izdaji lokacijskega dovoljenja. Pri tem pa se navedenim etažiranim turističnim objektom ne bi smel menjati njihov namen.

S postopkom etažiranja bi vsako stanovanje dobilo svoj lastniški list, kar pomeni, da bi se le-ti lahko prodali kupcu v celoti, tako da postane lastnik (1/1) točno določenega stanovanja in ne kot do sedaj solastnik.