201911.05
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Die Immobilienvermietung von Staatsbürgern der Mitgliedstaaten der Europäischen Union

Sie haben eine Immobilie in der Republik Kroatien erworben und möchten diese als natürliche oder juristische Person vermieten. Nachfolgend finden Sie Ihre rechtlichen und steuerlichen Verpflichtungen.

Immobilien, die einer natürlichen oder juristischen Person gehören, können für verschiedene Zwecke auf dem Markt vermietet werden. Je nach Art der Vermietung (touristische, Wohn, geschäftliche) wird die Steuerschuld des Vermieters, der aus den Mieteinnahmen ein bestimmtes Einkommen / einen bestimmten Gewinn erzielt, unterschiedlich bestimmt.

Die Art der Steuer, die Sie berechnen und bezahlen müssen, hängt davon ab, ob Sie als natürliche oder juristische Person tätig sind.

Grundsätzlich sind Sie verpflichtet der Republik Kroatien zwei Arten von Steuern zu bezahlen: Einkommensteuer oder Gewerbesteuer (je nach Geschäftsmodell) und Mehrwertsteuer (nur ausnahmweise nicht).

Eine natürliche Person, die Staatsbürger eines EU-Mitgliedstaats ist, kann wie andere kroatische Staatsbürger die touristische Vermietung eines Haushaltes mit einer Kapazität von bis zu 20 Betten durchführen. Zu diesem Zweck muss das Landesamt des zuständigen Landkreises eine Kategorisierungsentscheidung treffen.
Der Unterschied zu den Steuerverbindlichkeiten anderer kroatischer Staatsbürger besteht darin, dass sie in einigen Fällen registriert werden müss, um die Mehrwertsteuer zu berechnen.

Wenn ein Nichtresident seine Unterkunftskapazitäten direkt an Gast verkauft (ein Webportal, E-Mail oder einen anderen Direktverkauf) oder über ausländische Marketing- oder Reisebüros (z. B. Bookingcom, Airbnb und andere), muss er sich notwendigerweise beim Finanzamt melden und sich für Mehrwertsteuerzweck registrieren um die Mehrwertsteuer in Höhe von 13% auf die angebotene Unterkunft zu berechnen und zahlen. Auf der anderen Seite kann die Mehrwertsteuer auf Rechnungen für den Kauf aller Dienstleistungen und Waren wie Gemeinkosten, kleines Inventar und andere Gebrauchsgegenstände die zur Ausübung ihrer Tätigkeiten verwendet werden, als Vorsteuer anerkannt werden.
Die Nichtresidenten sind nicht mehrwertsteuerpflichtig, wenn sie dem Nutzer eine Immobilie für Wohnzweck vermieten, da diese Tätigkeit gemäß den kroatischen Vorschriften von der Mehrwertsteuer befreit ist.
Einer solchen Verpflichtung gibt es auch bei der Pacht von Büroräumen nicht, aber ausschließlich wenn der Pachtvertrag mit der juristischen / natürlichen Person der im Mehrwertsteuersystem tätig und steuerpflichtig ist, abgeschlossen wurde. Dann übernimmt diese steuerpflichtige Person die Mehrwertsteuerpflicht.

In allen drei Fällen unterliegen Sie jedoch der Mieteinnahmen Steuer wie folgt:

  • Für die Art der touristischen Vermietung zahlen Sie eine Pauschalsteuer, deren Höhe von der Anzahl der Betten und der Höhe der Steuerpflicht pro Bett abhängt.
    Grundsätzlich beträgt die jährliche pauschale Steuerpflicht zwischen 150,00 und 1.500,00 kn (ca. 20 – 200 eur) pro Bett, abhängig von der Entscheidung der Lokale/Stadtverwaltung.
    Diese Form der Besteuerung ist die billigste, aber der Vermieter kann sich auch für eine andere Form der Besteuerung entscheiden, die von den tatsächlichen, Geschäftsbuchdaten basierenden Geschäftsergebnissen abhängt.
  • Für die Art der Vermietung für Wohnzweck ist eine Einkommensteuer in Höhe von 12% zu entrichten. Die Berechnung der Steuer auf Mieteinnahmen unterscheidet sich von der touristischen Vermietung und ergibt sich aus der Reduzierung der monatlichen Vertragsmiete um 30% der pauschalierten erfassten Aufgaben und damit wird der reduzierte Betrag der Steuerbemessungsgrundlage mit 12% der Einkommensteuer berechnet.
  • Für die Art der geschäftliche Vermietung an eine im Mehrwertsteuersystem tätige juristische Person wird die Einkommensteuerpflicht auf die gleiche Weise wie für die oben genannteArt der Vermietung für Wohnzweck bestimmt.

Wenn Sie durch eine juristische Person tätig sind, die für die Dienstleistungen des Beherbergungs, der Miete oder der Pacht registriert ist, ist es Ihre Entscheidung, ob Sie sich im Mehrwertsteuersystem anmelden oder nicht, solange Sie bis zu 300.000,00 HRK pro Jahr verdienen.
In der Regel beträgt der Mehrwertsteuersatz für touristischen Beherbergungsleistungen 13%, während der Mehrwertsteuersatz für Pachtdienstleistungen 25% beträgt.
Mehrwertsteuer auf Wohnungsmiete wird nicht berechnet.
Als juristische Person bezahlen Sie auch die Steuer auf den Gewinn in Höhe von 12% (der Steuersatz wird auf die Bemessungsgrundlage bis zur Höhe des Jahreseinkommens von 3 Mio. HRK angewendet).

Konsultieren Sie sich mit Ihrem Anwalt, Steuerberater oder Finanzberater, welches Rechts- und Steuermodell für Sie am besten ist.
Dies hängt natürlich von der Höhe der Einnahme ab, die die Immobilie im Laufe des Jahres erzielen kann, aber auch von den Kosten, die für jede Rechtsform des Geschäfts erforderlich sind. In jedem Fall müssen Sie Ihre Tätigkeit immer der zuständigen Steuerbehörde melden.