201904.17
Off
0

Die Verpflichtungen der Miteigentümer des Sondereigentums

MITEIGENTUM UND VERWALTUNG

Aufgrund des kroatischen Gesetzes über das Eigentum und andere Sachrechte (weiter im Text: Gesetz), jeder Miteigentümer hat das Recht, sich an allen Angelegenheiten im Zusammenhang mit dem Miteigentum zu beteiligen, zusammen mit anderen Miteigentümern.

Die Art der Entscheidungsfindung hängt davon ab, ob es sich um Sachen der ordentlichen oder außerordentlichen Verwaltung handelt. Um das Thema vollständig zu verstehen, ist es notwendig, den Unterschied zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung zu erklären. Wenn eine Entscheidung über die Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung getroffen wird, genügt es, dass die Entscheidung von Miteigentümern getroffen wird, deren Miteigentümeranteile mehr als die Hälfte des Wertes aller besonderen Teile der Immobilie ausmachen. In Angelegenheiten der außerordentlichen Verwaltung werden Entscheidungen nur mit Zustimmung aller Miteigentümer getroffen.

Die Liste der Angelegenheiten der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung ist nicht gesetzlich festgelegt, nur einige Beispiele sind im Gesetz erwähnt.

DIE RECHTE UND VERPFLICHTUNGEN DER MITEIGENTÜMER

In Übereinstimmung mit Art. 85. Absatz des Gesetzes, die Miteigentümer der Immobilie, an denen eine oder mehrere Wohnflächen des Sondereigentums gegründet sind (Wohnungseigentum), sind verpflichtet:

  1. sich an der Immobilienverwaltung zu beteiligen,
  2. einen Eigentümervertreter einzurichten und
  3. die Instandhaltungsrücklage (Reserve) zu gründen.

Gemäß dem Vorstehenden müssen alle Miteigentümer die Instandhaltungsrücklage bezahlen und den Eigentümervertreter bestimmen, der die Immobilie im Namen aller Miteigentümer verwalten wird. Diese Verpflichtungen sind gesetzlich festgelegt und können nicht vermieden werden.

Immobilienverwaltung – Miteigentümervertrag und Einrichtung des Verwalters

Alle Entscheidungen der Miteigentümer über die Angelegenheiten der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung müssen schriftlich getroffen werden. Es wird empfohlen, die gegenseitigen Beziehungen der Miteigentümer in Bezug auf die Verwaltung und Nutzung von Immobilien durch eine schriftliche Vereinbarung zu regeln, d.i. durch einen Miteigentümervertrag.
Der Miteigentümervertrag regelt unter anderem: die Größe der Miteigentümeranteile, Bedingungen und Art der Immobilienverwaltung, Daten über die Person, die die Immobilie verwalten wird, den Umfang der von dieser Person auszuführenden Angelegenheiten, Verantwortung für die Durchführung von Angelegenheiten, Bedingungen und Verfahren für die Sammlung und Nutzung der gemeinsamen Instandhaltungsrücklage, den Namen des Miteigentümers, der berechtigt ist, die Miteigentümer gegenüber dem Verwalter oder Dritten zu vertreten und die Grenzen seiner Befugnisse, und Bedingungen und Art der Benutzung von gemeinschaftlichem Eigentum, den Geräte und dem Land, die zu der bestimmten Immobilie gehören.

Damit ein Miteigentümervertrag gültig ist, sollte er von der Mehrheit der Miteigentümer unterschrieben werden, deren Miteigentumsanteile mehr als die Hälfte des Wertes aller besonderen Teile der Immobilie ausmachen. Die Vertragsbedingungen binden auch die Miteigentümer, die nach dem Abschluss des Miteigentümervertrages Sondereigentum erworben haben.

Neben dem Miteigentümervertrag kennt das Gesetz auch den Hausverwaltungsvertrag, der man mit der Hausverwaltung schließt, und der Vertrag über gemeinsame Anteile, welcher regelt, wie die gemeinschaftlichen Teile und Geräte im Gebäude verwaltet und verwendet werden. Wir weisen darauf hin, dass die Miteigentümer verpflichtet waren, die genannten Verträge innerhalb von 12 Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes über das Eigentum und andere Sachrechte, die längst abgelaufen ist, abzuschließen.

In Fällen, in denen Miteigentümer keine Immobilienverwaltung gesichert haben, können kommunale Selbstverwaltungen einen Zwangsverwalter bestimmen, der die Verwaltungsaufgaben dieser Immobilie übernimmt. Der Zwangsverwalter wird nur entlassen, wenn die Miteigentümer durch die schriftliche Entscheidung einen Verwalter ernennen, oder einen Hausverwaltungsvertrag mit dem Hausverwalter schließen. In Bezug auf die Verpflichtung zur Verwaltung schreibt das Gesetz vor, dass die Miteigentümer die Verwaltung des Eigentums einer bestimmten Person als ihrem Verwalter anvertrauen können, der als ihr bevollmächtigter Vertreter handelt. Sie können einen oder mehrere Miteigentümer auswählen, oder eine andere geschäftsfähige natürliche oder juristische Person, die für die Ausübung dieser Tätigkeit registriert ist.

Die Bestellung des Hausverwalters und die Entscheidung über den Umfang seiner Angelegenheiten sind die Aufgaben der außerordentlichen Verwaltung. Das heißt, dass diese Entscheidungen nur mit Zustimmung aller Miteigentümer des Gebäudes getroffen werden können.

Wenn sich die Miteigentümer nicht einigen können, kann jeder von Ihnen eine Klage einreichen, gemäß Art. 88 des Gesetzes, kann jeder von ihnen eine Klage einreichen und ein Gerichtsverfahren verlangen, so dass das Gericht die über die Bestellung des Hausverwalters und den Umfang seiner Angelegenheiten entscheidet.