Seit dem 1. Januar 2026 gilt das neue Baugesetz. In den offiziellen Ank\u00fcndigungen wird betont, dass die Erteilung von Baugenehmigungen deutlich schneller erfolgen soll, wobei die Kommunikation und die Nachverfolgung der Verfahren \u00fcber digitale Systeme (eDozvola) laufen.<\/p>\n\n\n\n
In der Praxis ging \u00fcber Jahre hinweg die meiste Zeit nicht f\u00fcr die Planung verloren, sondern f\u00fcr das Warten auf verschiedene Stellungnahmen: besondere Bedingungen und Anschlussbedingungen (Strom, Wasser und Abwasser, Verkehr, kommunale Infrastruktur usw.). Das neue Gesetz ist so formuliert, dass dieser Teil des Verfahrens vorhersehbar wird: Es f\u00fchrt Fristen, Verantwortlichkeit und \u2013 am wichtigsten \u2013 klare Folgen ein, wenn Fristen ablaufen.<\/p>\n\n\n\n
Die zentrale Neuerung findet sich in Artikel 48 des Gesetzes. Die \u00f6ffentlich-rechtliche Stelle ist verpflichtet, innerhalb von 30 Tagen<\/strong> nach Eingang der Aufforderung \u00fcber eDozvola die besonderen Bedingungen oder Anschlussbedingungen festzustellen oder das Verfahren durch Bescheid einzustellen. Damit wird die \u201eGrauzone\u201c beseitigt, in der ein Vorgang ohne reale Kontrolle liegen bleiben konnte und ohne dass der Investor das Tempo der Investition planen konnte.<\/p>\n\n\n\n Ein noch st\u00e4rkerer Beschleunigungshebel ist die Regel zur Unt\u00e4tigkeit der Beh\u00f6rde. Stellt die \u00f6ffentlich-rechtliche Stelle innerhalb der vorgeschriebenen Frist keine Bedingungen fest und erl\u00e4sst keinen Einstellungsbescheid, gilt, dass die besonderen Bedingungen erteilt wurden und dass das Bauwerk an die Infrastruktur angeschlossen werden kann<\/strong>, und nach Fristablauf erzeugt eDozvola eine Mitteilung \u00fcber die festgestellten Bedingungen. Mit dieser L\u00f6sung wird das sogenannte Schweigen der Verwaltung vermieden.<\/p>\n\n\n\n Das Gesetz verringert die M\u00f6glichkeit, dass sich das Verfahren zur Festlegung der Bedingungen durch zus\u00e4tzliche Anforderungen in die L\u00e4nge zieht, die in der Praxis Projekte oft stoppen.. Eine \u00f6ffentlich-rechtliche Stelle darf vom Planer keine Vorauszahlung verlangen<\/strong> und auch keine Kosten f\u00fcr die Festlegung der Bedingungen, und die Bedingungen d\u00fcrfen dem Investor keine Verpflichtung auferlegen, einzelne Teile der Infrastruktur zu errichten<\/strong> (z.\u202fB. eine Trafostation, eine Wasserleitung o.\u202f\u00c4.). Das ist f\u00fcr Investoren wichtig, weil es das Risiko reduziert, dass das Verfahren an Anforderungen h\u00e4ngen bleibt, die au\u00dferhalb des Rahmens des eigentlichen Verwaltungsverfahrens liegen.<\/p>\n\n\n\n Alles in allem kommt die Beschleunigung aus drei Richtungen: Fristen werden verbindlich, Unt\u00e4tigkeit blockiert den Fortgang des Verfahrens nicht mehr, und die digitale Spur \u00fcber eDozvola reduziert verlorene Zustellungen, Wiederholungen und Kommunikationsrauschen. Deshalb setzt das Ministerium in \u00f6ffentlichen Auftritten das ambitionierte Ziel, dass das<\/p>\n\n\n\n Verfahren zur Erteilung einer Baugenehmigung nicht l\u00e4nger als 30 Tage <\/strong>dauern sollte, insbesondere bei Einfamilienh\u00e4usern.<\/p>\n\n\n\n F\u00fcr Investoren ist das nicht nur eine administrative Frage. Jede Woche oder jeder Monat der Unsicherheit bez\u00fcglich der Genehmigung erh\u00f6ht die Finanzierungskosten, verz\u00f6gert die Beauftragung von Bauunternehmen und verschiebt den Markteintritt. Bei der Entwicklung von Grundst\u00fccken wirkt sich das oft auch auf andere Entscheidungen aus \u2013 Parzellierung, Verhandlungen mit K\u00e4ufern und Mietern und sogar auf die Frage, ob das Projekt im geplanten Zeitfenster realisiert werden kann.<\/p>\n\n\n\n Die h\u00e4ufigsten Verz\u00f6gerungsgr\u00fcnde liegen nicht im Gesetz selbst, sondern in der Dokumentation: rechtliches Interesse, Eigentum und Miteigentum, Zugang zum Grundst\u00fcck, Dienstbarkeiten und Belastungen, \u00dcbereinstimmung mit dem Raumordnungsplan sowie die Stimmigkeit der Planunterlagen. Ist das nicht sauber, geht Zeit f\u00fcr Erg\u00e4nzungen und Korrekturen drauf, und dann kann der Vorteil der Fristen leicht verpuffen.<\/p>\n\n\n\n Deshalb empfehlen wir Investoren vor gr\u00f6\u00dferen Planungskosten eine kurze rechtliche Pr\u00fcfung: Pr\u00fcfung des Grundbuchstands und des rechtlichen Interesses, Identifikation von Zugangs- und Dienstbarkeitsrisiken, eine grundlegende Pr\u00fcfung der Plan-Konformit\u00e4t sowie das Festlegen einer Dokumentations- und Kommunikationsstrategie in eDozvola. In der Praxis ist das der schnellste Weg, die \u201egesetzliche Beschleunigung\u201c in einen tats\u00e4chlich k\u00fcrzeren Weg bis zur rechtskr\u00e4ftigen Genehmigung zu \u00fcbersetzen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Seit dem 1. Januar 2026 gilt das neue Baugesetz. 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