Ab dem 1. Januar 2026 gilt das neue Gesetz \u00fcber die Raumordnung, wodurch das bisherige Gesetz au\u00dfer Kraft gesetzt wurde. Auch wenn es auf den ersten Blick wie ein technisches Gesetz f\u00fcr Planer und die \u00f6ffentliche Verwaltung wirkt, sind die \u00c4nderungen f\u00fcr Investoren und Grundeigent\u00fcmer sehr konkret: schnellere und digitalere Verfahren, klarere Fristen, ein strengeres Regime an der K\u00fcste und im Tourismus sowie Mechanismen, die Projekte dort entblocken k\u00f6nnen, wo sie seit Jahren an der Infrastruktur scheitern.<\/p>\n\n\n\n
Eine der gr\u00f6\u00dften Neuerungen ist die vollst\u00e4ndige Hinwendung zur digitalen Planung. Raumordnungspl\u00e4ne werden im Informationssystem \u00fcber ePlanove erstellt und beschlossen, und der Beschluss \u00fcber die Annahme eines Plans muss sp\u00e4testens 15 Tage nach der Ver\u00f6ffentlichung im Amtsblatt auch in ePlanove ver\u00f6ffentlicht werden. Zudem m\u00fcssen die Durchf\u00fchrungsbestimmungen, Karten und Begr\u00fcndung im Amtsblatt sowie elektronisch auf den Webseiten und im Informationssystem innerhalb von 30 Tagen nach Inkrafttreten des Beschlusses ver\u00f6ffentlicht werden; Gleiches gilt nach jeder \u00c4nderung oder Erg\u00e4nzung des Plans. In der Praxis bedeutet das, dass Planungsdaten leichter zug\u00e4nglich und \u00fcbersichtlicher werden, aber auch, dass die neueste Version der Dokumentation f\u00fcr die Due Diligence entscheidend wird: Beim Grundst\u00fcckskauf oder der Projektvorbereitung wird es nicht mehr ausreichen, sich auf eine alte PDF\u2011Kopie oder inoffizielle Ausz\u00fcge zu st\u00fctzen, sondern es ist wichtig, den Stand im System und die Ver\u00f6ffentlichungen zu pr\u00fcfen.<\/p>\n\n\n\n
Eine besonders wichtige \u00c4nderung betrifft die bestehenden Raumordnungspl\u00e4ne und ihre Geltungsdauer. Das neue Gesetz schreibt vor, dass f\u00fcr Pl\u00e4ne, die nach fr\u00fcheren Vorschriften erlassen wurden, eine Entscheidung \u00fcber die Ausarbeitung von \u00c4nderungen und Erg\u00e4nzungen nicht mehr \u201eklassisch\u201c getroffen werden kann, sondern in der Regel ausschlie\u00dflich als Pl\u00e4ne der neuen Generation. Au\u00dferdem treten diese Pl\u00e4ne innerhalb von sieben Jahren nach Inkrafttreten des Gesetzes au\u00dfer Kraft, was praktisch bedeutet, dass bis zum 1. Januar 2033 mit einer breiten Welle von Umstellungen und neuen Pl\u00e4nen zu rechnen ist. F\u00fcr Investoren ist das relevant, weil langfristige Projekte (insbesondere kreditfinanzierte oder phasenweise entwickelte) von Anfang an ber\u00fccksichtigen m\u00fcssen, dass sich der planungsrechtliche Rahmen \u00e4ndern kann und Gemeinden und St\u00e4dte neue Verfahren einleiten werden. Das muss nicht schlecht sein, erh\u00f6ht aber die Bedeutung einer rechtzeitigen Vorbereitung und der Pr\u00fcfung der Stabilit\u00e4t des Planungsrahmens, bevor erhebliche Kosten ausgel\u00f6st werden.<\/p>\n\n\n\n
Der zweite gro\u00dfe \u00c4nderungsblock betrifft Infrastruktur und kommunale Erschlie\u00dfung, also die Frage, wer wann die grundlegenden Voraussetzungen f\u00fcr das Bauen sicherstellen muss. Das Gesetz verpflichtet die Einheiten der lokalen Selbstverwaltung ausdr\u00fccklich, die Dynamik der kommunalen Erschlie\u00dfung so festzulegen, dass ein Baugebiet sp\u00e4testens innerhalb von f\u00fcnf Jahren ab seiner Festlegung im Raumordnungsplan kommunal erschlossen wird; bestehende Baugebiete m\u00fcssen innerhalb von f\u00fcnf Jahren ab Inkrafttreten des Gesetzes erschlossen werden. Zusammen mit dem Haushalt wird j\u00e4hrlich auch ein Programm f\u00fcr den Bau kommunaler Infrastruktur mit einer Dreijahresprojektion<\/p>\n\n\n\n
beschlossen. Das ist ein wichtiges Signal f\u00fcr Projekte an Randzonen und bei Siedlungserweiterungen: Infrastruktur ist nicht mehr nur eine Frage politischen Willens und Improvisation, sondern erh\u00e4lt klarere Fristen und planerische Verantwortlichkeit.<\/p>\n\n\n\n
Gleichzeitig gibt das Gesetz Investoren ein Instrument an die Hand, mit dem die L\u00f6sung der Infrastruktur angesto\u00dfen werden kann, wenn ein Projekt bereits planungsrechtlich vorgesehen ist, aber faktisch nicht umsetzbar, weil grundlegende Anschl\u00fcsse und Zufahrten fehlen. Ist ein Baugebiet nicht mit der grundlegenden Infrastruktur ausgestattet, kann der Investor eine Interessensbekundung einreichen. Diese muss ein ernsthaftes Dokument sein und umfasst u. a.: die Verpflichtung, die Ausarbeitung und den Erlass eines urbanistischen Plans der Erschlie\u00dfung zu finanzieren, sofern er nicht erlassen wurde; die Regelung der verm\u00f6gens\u2011\/dinglich\u2011rechtlichen Verh\u00e4ltnisse im Namen und auf Rechnung der JLS; den Bau der grundlegenden Infrastruktur; Nachweise der finanziellen Leistungsf\u00e4higkeit und des rechtlichen Interesses sowie eine verkehrliche und kommunal\u2011infrastrukturelle Fachstudie mit Analyse des Kontaktgebiets und m\u00f6glicher Anbindung. Entscheidend ist, dass das Gesetz Ausl\u00f6ser auf Seiten der JLS vorsieht: Erl\u00e4sst sie innerhalb von drei Jahren nach der Interessensbekundung den UPU nicht, obwohl er verpflichtend ist, gilt der Investor als nachgewiesen, dass er Investor der grundlegenden Infrastruktur sein kann; Gleiches gilt, wenn der UPU besteht, die JLS das Gebiet aber binnen drei Jahren nicht mit grundlegender Infrastruktur ausstattet. Au\u00dferdem wird der kommunale Beitrag, den der Investor f\u00fcr sein Geb\u00e4ude zahlt, um den Betrag der in Dokumentation und Infrastruktur investierten Mittel reduziert. Dieser Mechanismus ist besonders n\u00fctzlich bei gr\u00f6\u00dferen Projekten, bei denen es sich f\u00fcr den Investor lohnt, die Infrastruktur herzustellen; wichtig ist jedoch, die vertraglichen Beziehungen, Kosten und Risiken von Anfang an korrekt zu strukturieren (weil der Investor in der Praxis sowohl die finanzielle als auch die zeitliche Last \u00fcbernimmt).<\/p>\n\n\n\n
Der dritte \u00c4nderungsblock zeigt sich bei Verfahren zur Standortgenehmigung und der Kommunikation mit \u00f6ffentlichen Stellen. Das Verfahren zur Erteilung der Standortgenehmigung wird elektronisch \u00fcber eDozvolu eingeleitet. \u00d6ffentliche Stellen m\u00fcssen sich \u00e4u\u00dfern und besondere Bedingungen bzw. Anschlussbedingungen innerhalb von 30 Tagen nach Aufforderung \u00fcbermitteln; tun sie das nicht, gilt, dass die besonderen Bedingungen erteilt wurden bzw. dass das Bauwerk an die Infrastruktur angeschlossen werden kann. Das kann in der Praxis eine erhebliche Beschleunigung sein \u2013 vorausgesetzt, das Vorprojekt ist ordentlich und vollst\u00e4ndig, denn der Mechanismus h\u00e4ngt von der Qualit\u00e4t der Eingangsunterlagen und der fristgerechten Verfahrensverfolgung ab.<\/p>\n\n\n\n
Damit zusammenh\u00e4ngend ist eine weitere praktische \u00c4nderung die Art der Benachrichtigung einer gr\u00f6\u00dferen Zahl von Beteiligten. Wird die Standortgenehmigung in einem Verfahren erteilt, an dem mehr als zehn Parteien beteiligt sind, oder grenzt das Vorhaben an mehr als zehn Grundst\u00fccke (oder wird es aus zehn oder mehr Grundst\u00fccken gebildet), werden die Parteien zu einer Einsichtnahme durch einen \u00f6ffentlichen Aufruf geladen, der auf dem elektronischen schwarzen Brett ver\u00f6ffentlicht wird. F\u00fcr Investoren bedeutet das, dass Einwendungen, Fristen und Verfahrensrechte zunehmend an<\/p>\n\n\n\n
elektronische Ver\u00f6ffentlichungen ankn\u00fcpfen; daher ist eine klare Strategie der Kommunikation mit Nachbarn und eine saubere dinglich\u2011rechtliche Vorbereitung wichtig, insbesondere bei gr\u00f6\u00dferen Vorhaben oder Parzellierungen.<\/p>\n\n\n\n
Der vierte \u00c4nderungsblock ist besonders wichtig f\u00fcr Tourismusprojekte und Projekte an der K\u00fcste. Das Gesetz regelt die Planung von touristisch\u2011gastgewerblicher Nutzung und Campingpl\u00e4tzen detaillierter und f\u00fchrt sehr klare Beschr\u00e4nkungen in Bezug auf die K\u00fcstenlinie ein. So m\u00fcssen in ausgewiesenen Baugebieten au\u00dferhalb von Siedlungen f\u00fcr touristisch\u2011gastgewerbliche Nutzung Beherbergungsgeb\u00e4ude mindestens 100 m von der K\u00fcstenlinie entfernt sein, w\u00e4hrend im G\u00fcrtel von 25\u2013100 m nur bestimmte Inhalte zul\u00e4ssig sind, etwa offene Schwimmbecken, Sportpl\u00e4tze, Sonnenterrassen, Promenaden, Terrassen und Sanit\u00e4ranlagen; im G\u00fcrtel bis 25 m sind die Gestaltung von Str\u00e4nden, Parks und Gr\u00fcnfl\u00e4chen m\u00f6glich. F\u00fcr Campingpl\u00e4tze sind die Regeln noch pr\u00e4ziser: In einem Campingplatz au\u00dferhalb von Siedlungen darf im G\u00fcrtel von 25 m von der K\u00fcstenlinie weder gebaut noch d\u00fcrfen modular\u2011montierte H\u00e4uschen und \u00e4hnliche Eingriffe gesetzt werden \u2013 ausgenommen die Gestaltung von Str\u00e4nden und Gr\u00fcnfl\u00e4chen; im G\u00fcrtel von 25\u2013100 m gibt es ebenfalls kein Bauen und kein Aufstellen von H\u00e4uschen, au\u00dfer einem begrenzten Set an Inhalten und Fl\u00e4chen f\u00fcr das Aufstellen von Campingausr\u00fcstung. Bei Campingpl\u00e4tzen innerhalb von Siedlungen ist im 25\u2011m\u2011G\u00fcrtel ebenfalls weder die Planung von Geb\u00e4uden noch das Aufstellen modular\u2011montierter H\u00e4uschen m\u00f6glich, mit den aufgez\u00e4hlten Ausnahmen. Wichtig ist auch, dass das Gesetz ausdr\u00fccklich festlegt, dass in die Bebauungsquote eines Campingplatzes auch mobile H\u00e4user einbezogen werden \u2013 unabh\u00e4ngig davon, ob sie fest mit dem Boden verbunden sind \u2013, was in der Praxis die Kapazit\u00e4t eines Campingplatzes beeinflusst.<\/p>\n\n\n\n
Das Gesetz geht noch einen Schritt weiter mit \u00dcbergangsregeln f\u00fcr bestehende Campingpl\u00e4tze. Campingpl\u00e4tze, die am 1.1.2026 \u00fcber einen g\u00fcltigen Bescheid \u00fcber die Erf\u00fcllung der Voraussetzungen f\u00fcr die Aus\u00fcbung der Gastgewerbet\u00e4tigkeit verf\u00fcgen, bleiben bis zu zehn Jahre im Raum, jedoch m\u00fcssen modular\u2011montierte H\u00e4uschen und andere Eingriffe innerhalb des Campingplatzes im 25\u2011m\u2011G\u00fcrtel von der K\u00fcstenlinie innerhalb von f\u00fcnf Jahren nach Inkrafttreten des Gesetzes entfernt werden, also bis zum 1. Januar 2031. Ferner verlangt das Gesetz f\u00fcr Campingpl\u00e4tze, die im Raum verbleiben, innerhalb von zehn Jahren eine Verbesserung des Zustands im Raum (z. B. Anteil der Gr\u00fcnfl\u00e4chen und Begrenzung der Bebauung); f\u00fcr eine solche Verbesserung als komplexen Eingriff ist eine Standortgenehmigung erforderlich, die die Lage aller Teile des Vorhabens und die Position der mobilen H\u00e4user festlegt.<\/p>\n\n\n\n
F\u00fcnftens sendet das Gesetz eine sehr klare Botschaft zur Begr\u00fcndung von Wohnungseigentum bei touristischen Beherbergungsgeb\u00e4uden. Gastgewerblich\u2011touristische Geb\u00e4ude, die der Beherbergung dienen, d\u00fcrfen nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt werden. Eine Ausnahme besteht, ist jedoch streng auf Objekte der h\u00f6chsten Kategorie mit f\u00fcnf Sternen beschr\u00e4nkt, unter der Voraussetzung, dass mindestens 70 % der Beherbergungskapazit\u00e4ten dem Hotelbetrieb zuzurechnen sind und dass die verbleibenden 30 % in Villen und Apartments nach vorheriger Erteilung der<\/p>\n\n\n\n
Nutzungsbewilligung f\u00fcr Hotels und begleitende Inhalte aufgeteilt werden d\u00fcrfen. Solche Objekte m\u00fcssen als einheitliches Ganzes mit zentralisiertem Management und Vermietung funktionieren; Villen und Apartments sind nicht zum Wohnen bestimmt; der Vertrag muss die Eigennutzung auf h\u00f6chstens 60 Tage pro Jahr beschr\u00e4nken \u2013 neben einer Reihe weiterer Pflichten und Sanktionen. Besonders hervorgehoben wird, dass eine Aufteilung auf dem Gebiet des pomorsko dobro nicht zul\u00e4ssig ist.<\/p>\n\n\n\n
Zusammenfassend \u00e4ndert das neue Gesetz die Spielregeln vor allem in drei typischen Situationen: wenn ein Projekt von k\u00fcnftigen \u00c4nderungen von Raumordnungspl\u00e4nen abh\u00e4ngt, wenn ein Projekt wegen Infrastruktur feststeckt und wenn es um Tourismus und K\u00fcste geht. In all diesen F\u00e4llen empfiehlt es sich, vor Investitionen in Planung und Akquisition eine rechtliche Pr\u00fcfung vorzunehmen: den Status des Raumordnungsplans und die zu erwartenden Umstellungen bis zum 1.1.2033 zu pr\u00fcfen, die tats\u00e4chliche Erschlie\u00dfung und die M\u00f6glichkeit der Anwendung des Mechanismus der Interessensbekundung zu pr\u00fcfen sowie bei Tourismusprojekten die Abst\u00e4nde zur K\u00fcstenlinie und die anwendbaren \u00dcbergangsregelungen genau zu analysieren.<\/p>\n\n\n\n
Ab dem 1. Januar 2026 gilt das neue Gesetz \u00fcber die Raumordnung; das bisherige Gesetz verliert seine G\u00fcltigkeit. Obwohl es wie ein technisches Gesetz klingt, sind die \u00c4nderungen f\u00fcr Investoren und Grundeigent\u00fcmer sehr greifbar: mehr Digitalisierung und Geschwindigkeit, klarere Fristen, strengere Regeln an der K\u00fcste und im Tourismus sowie ein Instrument f\u00fcr Situationen, in denen ein Projekt wegen Infrastruktur feststeckt.<\/p>\n\n\n\n
Die gr\u00f6\u00dfte Neuerung ist die vollst\u00e4ndige Hinwendung zur digitalen Planung. Raumordnungspl\u00e4ne werden \u00fcber ePlanove erstellt und beschlossen; Ver\u00f6ffentlichungen sind an kurze Fristen gebunden: Der Beschluss \u00fcber die Annahme eines Plans muss sehr schnell auch im System sichtbar sein (sp\u00e4testens 15 Tage), und alle wesentlichen Anlagen (Bestimmungen, Karten und Begr\u00fcndung) sollen in der Regel innerhalb von 30 Tagen verf\u00fcgbar sein. In der Praxis bedeutet das \u00fcbersichtlichere Informationen \u2013 aber auch, dass f\u00fcr Pr\u00fcfungen (Grundst\u00fcckskauf, Projektvorbereitung) entscheidend wird, was im System offiziell ver\u00f6ffentlicht ist.<\/p>\n\n\n\n
Eine weitere wichtige \u00c4nderung betrifft die Lebensdauer \u00e4lterer Pl\u00e4ne. Pl\u00e4ne, die nach fr\u00fcheren Regeln erlassen wurden, werden schrittweise in die neue Generation \u00fcberf\u00fchrt, und ein Teil von ihnen verliert innerhalb von sieben Jahren seine G\u00fcltigkeit \u2013 was faktisch eine gro\u00dfe Welle der Anpassung bis zum 1. Januar 2033 ausl\u00f6st. F\u00fcr Investoren bedeutet das: Bei langfristigen Projekten lohnt es sich fr\u00fchzeitig zu pr\u00fcfen, wie stabil der Planungsrahmen ist und ob bald \u00c4nderungen anstehen.<\/p>\n\n\n\n
Der dritte \u00c4nderungsblock betrifft die Infrastruktur. Das Gesetz st\u00e4rkt die Verantwortung von St\u00e4dten und Gemeinden: Kommunale Erschlie\u00dfung sollte nicht mehr nach dem Motto \u201eirgendwann\u201c erfolgen, sondern mit einem Plan und einer Frist (in der Regel 5 Jahre). Das ist besonders wichtig f\u00fcr Randzonen und Siedlungserweiterungen, wo Projekte h\u00e4ufig an Zufahrt, Wasser, Abwasser oder Strom scheitern.<\/p>\n\n\n\n
Gleichzeitig erh\u00e4lt der Investor einen Mechanismus zur Entblockung, wenn ein Gebiet zwar geplant ist, aber ohne Infrastruktur realistisch nicht umsetzbar ist. Wenn grundlegende Anschl\u00fcsse und Zufahrt fehlen, kann der Investor eine Interessensbekundung abgeben und einen Teil der Verpflichtungen \u00fcbernehmen. Reagiert die Stadt bzw. Gemeinde auch nach 3 Jahren nicht (etwa indem sie den erforderlichen Plan nicht erl\u00e4sst oder das Gebiet nicht mit grundlegender Infrastruktur ausstattet), er\u00f6ffnet das Gesetz den Weg, dass der Investor die Rolle des Investors der grundlegenden Infrastruktur \u00fcbernimmt \u2013 mit der M\u00f6glichkeit, einen Teil der Investition \u00fcber kommunale Verpflichtungen zu verrechnen. Das ist vor allem bei gr\u00f6\u00dferen Projekten sinnvoll, erfordert aber gute Vorbereitung und klare vertragliche Regelungen, weil der Investor Kosten und Zeitplan \u00fcbernimmt.<\/p>\n\n\n\n
Der vierte \u00c4nderungsblock betrifft die Verfahren zur Standortgenehmigung und die Kommunikation mit \u00f6ffentlichen Stellen. Das Verfahren l\u00e4uft elektronisch, und die Stellen haben 30 Tage f\u00fcr Bedingungen. Wenn sie sich nicht \u00e4u\u00dfern, soll das Projekt nicht endlos blockiert werden \u2013 vorgesehen ist, dass Verwaltungsschweigen das Vorhaben nicht stoppt. Bei gr\u00f6\u00dferen Eingriffen, bei denen viele Nachbarn bzw. Beteiligte vorhanden sind, erfolgt die Benachrichtigung \u00fcber elektronische Ver\u00f6ffentlichungen; daher ist es wichtig, Ver\u00f6ffentlichungen systematisch zu verfolgen und einen Plan f\u00fcr die Kommunikation mit den Nachbarn zu haben.<\/p>\n\n\n\n
Der f\u00fcnfte und sensibelste \u00c4nderungsblock betrifft K\u00fcste und Tourismus. Es werden klare Zonen und Abst\u00e4nde zur K\u00fcstenlinie eingef\u00fchrt. F\u00fcr ausgewiesene Tourismuszonen wird die Beherbergung weiter vom Meer weg verlagert (typischerweise 100 m), w\u00e4hrend die G\u00fcrtel 25\u2013100 m und insbesondere bis 25 m f\u00fcr begrenzte Inhalte (Gestaltung, Promenaden, Sport, Gr\u00fcnfl\u00e4chen usw.) vorgesehen sind. Bei Campingpl\u00e4tzen sind die Regeln noch strenger: Im G\u00fcrtel bis 25 m gibt es keine H\u00e4uschen und \u00e4hnliche Eingriffe mehr; im G\u00fcrtel 25\u2013100 m sind die M\u00f6glichkeiten sehr begrenzt.<\/p>\n\n\n\n
F\u00fcr bestehende Campingpl\u00e4tze bringt das Gesetz \u00dcbergangsregeln: Campingpl\u00e4tze d\u00fcrfen noch eine gewisse Zeit bestehen bleiben, jedoch m\u00fcssen H\u00e4uschen und Eingriffe im 25\u2011m\u2011G\u00fcrtel bis zum 1. Januar 2031 entfernt werden; f\u00fcr das Verbleiben und die Modernisierung ist in der Regel eine Gestaltung und nachweisbare Verbesserung des Zustands erforderlich, mit entsprechenden Genehmigungen.<\/p>\n\n\n\n
Schlie\u00dflich sendet das Gesetz eine sehr klare Botschaft zur Aufteilung touristischer Beherbergungsgeb\u00e4ude: Grunds\u00e4tzlich ist sie verboten. Eine Ausnahme besteht, ist aber eng gefasst (hohe Kategorie, \u00fcberwiegend Hotelkapazit\u00e4t, zentralisiertes Management und eingeschr\u00e4nkte Eigennutzung) \u2013 mit dem Hinweis, dass eine Aufteilung auf dem pomorsko dobro nicht zul\u00e4ssig ist.<\/p>\n\n\n\n
Vor diesem Hintergrund \u00e4ndert das neue Gesetz die Spielregeln in drei Situationen:<\/p>\n\n\n\n
In der Praxis lohnt es sich, vor gr\u00f6\u00dferen Kosten eine kurze rechtliche Pr\u00fcfung vorzunehmen: den Status des Plans (und wie \u201esicher\u201c er bis 2033 ist), die tats\u00e4chliche Erschlie\u00dfung des Gebiets und die M\u00f6glichkeit der Anwendung des Mechanismus der Interessensbekundung sowie bei K\u00fcstenprojekten die K\u00fcsteng\u00fcrtel und \u00dcbergangsfristen genau zu pr\u00fcfen.<\/p>\n\n\n\n
Zusammenfassend ist bei Investitionsprojekten gr\u00f6\u00dferen Werts besonders wichtig, dass Planungsstatus, Fristen und infrastrukturelle Voraussetzungen klar festgestellt und dokumentiert sind, weil dies die Umsetzbarkeit, die Phasierung und die Finanzierbarkeit unmittelbar beeinflusst. Das neue ZPU bringt hier mehr Transparenz, verlangt aber auch einen disziplinierteren Ansatz bei der Pr\u00fcfung der Ausgangsannahmen zu Beginn.<\/p>\n\n\n\n
Ab dem 1. Januar 2026 gilt das neue Gesetz \u00fcber die Raumordnung, womit das bisherige Gesetz au\u00dfer Kraft gesetzt wurde. Auch wenn es auf den ersten Blick wie ein technischer Rechtsakt f\u00fcr Planer und die \u00f6ffentliche Verwaltung wirkt, sind die \u00c4nderungen f\u00fcr Investoren und Grundeigent\u00fcmer sehr konkret: digitalere Verfahren, klarere Fristen, ein strengeres Regime an der K\u00fcste und im Tourismus sowie Mechanismen, die Projekte entblocken k\u00f6nnen, die seit Jahren an der Infrastruktur scheitern.<\/p>\n\n\n\n
Eine der gr\u00f6\u00dften Neuerungen ist die vollst\u00e4ndige Hinwendung zur digitalen Planung. Raumordnungspl\u00e4ne werden im Informationssystem \u00fcber ePlanove erstellt und beschlossen (\u010dl. 83.), und der Beschluss \u00fcber die Annahme eines Plans muss sp\u00e4testens 15 Tage nach der Ver\u00f6ffentlichung im Amtsblatt auch in ePlanove ver\u00f6ffentlicht werden (\u010dl. 133. st. 2.). Die Durchf\u00fchrungsbestimmungen, Karten und Begr\u00fcndung werden im Amtsblatt sowie elektronisch auf den Webseiten und im Informationssystem innerhalb von 30 Tagen nach Inkrafttreten des Beschlusses ver\u00f6ffentlicht (\u010dl. 134. st. 2.), und Gleiches gilt nach jeder \u00c4nderung oder Erg\u00e4nzung des Plans (\u010dl. 135. st. 3.). In der Praxis bedeutet das zug\u00e4nglichere und \u00fcbersichtlichere Daten, aber auch, dass die \u201eletzte Version\u201c f\u00fcr die Due Diligence entscheidend wird: Beim Grundst\u00fcckskauf und bei der Projektvorbereitung ist es wichtig, den Stand im System und die offiziellen Ver\u00f6ffentlichungen zu pr\u00fcfen, statt sich auf alte Kopien zu verlassen.<\/p>\n\n\n\n
Wichtig ist auch die \u201eGeltungsdauer\u201c bestehender Pl\u00e4ne. F\u00fcr Pl\u00e4ne, die nach fr\u00fcheren Vorschriften erlassen wurden, kann in der Regel keine Entscheidung \u00fcber die Ausarbeitung von \u00c4nderungen und Erg\u00e4nzungen mehr \u201eklassisch\u201c getroffen werden, sondern als Pl\u00e4ne der neuen Generation (\u010dl. 238. st. 1.). Diese Pl\u00e4ne verlieren innerhalb von sieben Jahren nach Inkrafttreten des Gesetzes ihre G\u00fcltigkeit (\u010dl. 238. st. 2.), was praktisch bedeutet, dass bis zum 1. Januar 2033 mit einer breiten Welle von Umstellungen und neuen Pl\u00e4nen zu rechnen ist. F\u00fcr Investoren ist das relevant, weil langfristige Projekte (insbesondere kreditfinanzierte oder phasenweise entwickelte) von Anfang an m\u00f6gliche \u00c4nderungen des Planungsrahmens einkalkulieren m\u00fcssen.<\/p>\n\n\n\n
Der zweite gro\u00dfe \u00c4nderungsblock betrifft Infrastruktur und kommunale Erschlie\u00dfung. Das Gesetz verpflichtet die Einheiten der lokalen Selbstverwaltung, die Dynamik der kommunalen Erschlie\u00dfung so festzulegen, dass ein Baugebiet sp\u00e4testens innerhalb von f\u00fcnf Jahren ab seiner Festlegung im Raumordnungsplan erschlossen wird; bestehende Baugebiete m\u00fcssen innerhalb von f\u00fcnf Jahren ab Inkrafttreten des Gesetzes erschlossen werden (\u010dl. 205. st. 1.). Zusammen mit dem Haushalt wird jedes Jahr auch ein Programm f\u00fcr den Bau kommunaler Infrastruktur mit einer Dreijahresprojektion beschlossen (\u010dl. 205. st. 1.). F\u00fcr Randzonen ist das ein Signal, dass Erschlie\u00dfung eine Frist und planerische Verantwortung erh\u00e4lt.<\/p>\n\n\n\n
Gleichzeitig wird Investoren ein Instrument f\u00fcr Situationen gegeben, in denen ein Projekt zwar planungsrechtlich vorgesehen, aber ohne Anschl\u00fcsse und Zufahrt nicht umsetzbar ist. Ist ein Baugebiet nicht mit grundlegender Infrastruktur ausgestattet, kann ein Investor eine Interessensbekundung einreichen (\u010dl. 208. st. 1.). Diese muss enthalten: die Verpflichtung zur Finanzierung der Ausarbeitung und des Erlasses eines UPU, sofern er nicht erlassen wurde, die Regelung der verm\u00f6gens\u2011\/dinglich\u2011rechtlichen Verh\u00e4ltnisse im Namen und auf Rechnung der JLS, den Bau der grundlegenden Infrastruktur, Nachweise der finanziellen Leistungsf\u00e4higkeit und des rechtlichen Interesses sowie eine verkehrliche und kommunal\u2011infrastrukturelle Fachstudie mit Analyse des Kontaktgebiets und der Anbindung (\u010dl. 208. st. 2.). Das Gesetz setzt \u201eTrigger\u201c auf Seiten der JLS: Erl\u00e4sst sie innerhalb von drei Jahren den verpflichtenden UPU nicht, gilt, dass der Investor nachgewiesen hat, Investor der grundlegenden Infrastruktur sein zu k\u00f6nnen (\u010dl. 208. st. 3.); Gleiches gilt, wenn ein UPU besteht, die JLS das Gebiet aber innerhalb von drei Jahren nicht mit grundlegender Infrastruktur ausstattet (\u010dl. 208. st. 4.). Der kommunale Beitrag wird um die investierten Mittel in Dokumentation und Infrastruktur reduziert (\u010dl. 208. st. 5.).<\/p>\n\n\n\n
Der dritte \u00c4nderungsblock zeigt sich bei der Standortgenehmigung und der Kommunikation mit \u00f6ffentlichen Stellen. Das Verfahren zur Erteilung der Standortgenehmigung wird elektronisch \u00fcber eDozvolu eingeleitet (\u010dl. 156. st. 1.). \u00d6ffentliche Stellen m\u00fcssen besondere Bedingungen bzw. Anschlussbedingungen innerhalb von 30 Tagen \u00fcbermitteln (\u010dl. 170. st. 1.); tun sie das nicht, gilt, dass die Bedingungen erteilt wurden bzw. dass ein Anschluss an die Infrastruktur m\u00f6glich ist (\u010dl. 170. st. 2.). Das kann Verfahren beschleunigen, setzt aber ein ordentliches und vollst\u00e4ndiges Vorprojekt voraus.<\/p>\n\n\n\n
Damit zusammenh\u00e4ngend \u00e4ndert sich auch die Benachrichtigung bei einer gr\u00f6\u00dferen Zahl von Beteiligten. Wenn am Verfahren mehr als zehn Parteien beteiligt sind oder das Vorhaben an mehr als zehn Grundst\u00fccke grenzt (oder aus zehn oder mehr Grundst\u00fccken gebildet wird), werden die Parteien zu einer Einsichtnahme durch einen \u00f6ffentlichen Aufruf eingeladen, der auf dem elektronischen schwarzen Brett ver\u00f6ffentlicht wird (\u010dl. 176. st. 1.). F\u00fcr Investoren bedeutet das, dass Fristen und Verfahrensrechte zunehmend an elektronische Ver\u00f6ffentlichungen ankn\u00fcpfen.<\/p>\n\n\n\n
Der vierte \u00c4nderungsblock ist besonders wichtig f\u00fcr Tourismusprojekte und Projekte an der K\u00fcste (ZOP). Das Gesetz regelt die Planung touristisch\u2011gastgewerblicher Nutzungen und Campingpl\u00e4tze detaillierter und f\u00fchrt klare Beschr\u00e4nkungen in Bezug auf die K\u00fcstenlinie ein. In ausgewiesenen Baugebieten au\u00dferhalb von Siedlungen f\u00fcr touristisch\u2011gastgewerbliche Nutzung m\u00fcssen Beherbergungsgeb\u00e4ude mindestens 100 m von der K\u00fcstenlinie entfernt sein, w\u00e4hrend im G\u00fcrtel von 25\u2013100 m nur bestimmte Inhalte zul\u00e4ssig sind (offene Schwimmbecken, Sport, Sonnenterrassen, Promenaden, Terrassen, Sanit\u00e4ranlagen) und im G\u00fcrtel bis 25 m die Gestaltung von Str\u00e4nden, Parks und Gr\u00fcnfl\u00e4chen m\u00f6glich ist (\u010dl. 65. st. 1. t. 2. i 3.).<\/p>\n\n\n\n
F\u00fcr Campingpl\u00e4tze sind die Regeln noch pr\u00e4ziser. In einem Campingplatz au\u00dferhalb von Siedlungen darf im G\u00fcrtel von 25 m von der K\u00fcstenlinie weder gebaut noch d\u00fcrfen modular\u2011montierte H\u00e4uschen (mobile H\u00e4user) und \u00e4hnliche Eingriffe gesetzt werden \u2013 ausgenommen die Gestaltung von Str\u00e4nden und Gr\u00fcnfl\u00e4chen; im G\u00fcrtel 25\u2013100 m gibt es ebenfalls kein Bauen und kein Aufstellen von H\u00e4uschen, au\u00dfer einem begrenzten Set an Inhalten und Fl\u00e4chen f\u00fcr das Aufstellen von Campingausr\u00fcstung (\u010dl. 67. st. 2.). Bei Campingpl\u00e4tzen innerhalb von Siedlungen ist im 25\u2011m\u2011G\u00fcrtel ebenfalls weder die Planung von Geb\u00e4uden noch das Aufstellen von H\u00e4uschen m\u00f6glich, mit den aufgez\u00e4hlten Ausnahmen (\u010dl. 67. st. 3.). Das Gesetz legt ausdr\u00fccklich fest, dass in die Bebauungsquote eines Campingplatzes auch mobile H\u00e4user einbezogen werden, unabh\u00e4ngig davon, ob sie fest mit dem Boden verbunden sind (\u010dl. 67. st. 1. t. 4.), was die Kapazit\u00e4t und \u201eMathematik\u201c eines Campingplatzes unmittelbar beeinflusst.<\/p>\n\n\n\n
\u00dcbergangsregeln f\u00fcr bestehende Campingpl\u00e4tze sind besonders wichtig. Campingpl\u00e4tze, die am 1. 1. 2026 eine g\u00fcltige Entscheidung \u00fcber die Erf\u00fcllung der Voraussetzungen haben, bleiben bis zu zehn Jahre im Raum (\u010dl. 243. st. 4.), jedoch m\u00fcssen modular\u2011montierte H\u00e4uschen und andere Eingriffe innerhalb des Campingplatzes im 25\u2011m\u2011G\u00fcrtel von der K\u00fcstenlinie innerhalb von f\u00fcnf Jahren entfernt werden, also bis zum 1. Januar 2031 (\u010dl. 243. st. 5.). F\u00fcr Campingpl\u00e4tze, die im Raum verbleiben, verlangt das Gesetz innerhalb von zehn Jahren eine Verbesserung des Zustands (z. B. Anteil der Gr\u00fcnfl\u00e4chen und Begrenzung der Bebauung) (\u010dl. 243. st. 6.); f\u00fcr eine solche Verbesserung als komplexen Eingriff ist eine Standortgenehmigung erforderlich, die die Lage aller Teile des Vorhabens und die Position der mobilen H\u00e4user festlegt (\u010dl. 243. st. 7.).<\/p>\n\n\n\n
F\u00fcnftens sendet das Gesetz eine klare Botschaft zur Aufteilung touristischer Beherbergungsgeb\u00e4ude. Gastgewerblich\u2011touristische Geb\u00e4ude, die der Beherbergung dienen, d\u00fcrfen nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt werden (\u010dl. 68. st. 1.). Eine Ausnahme besteht, ist aber streng auf Objekte der Kategorie 5\u2605 beschr\u00e4nkt, unter der Voraussetzung, dass mindestens 70 % der Kapazit\u00e4t dem Hotelbetrieb zuzurechnen sind und dass die verbleibenden 30 % in Villen und Apartments nach vorheriger Erteilung der Nutzungsbewilligung f\u00fcr Hotels und begleitende Inhalte aufgeteilt werden d\u00fcrfen (\u010dl. 68. st. 2.). Das Objekt muss als einheitliches Ganzes mit zentralisiertem Management und Vermietung funktionieren; Villen und Apartments sind nicht zum Wohnen bestimmt; der Vertrag beschr\u00e4nkt die Eigennutzung auf h\u00f6chstens 60 Tage pro Jahr, mit zus\u00e4tzlichen Pflichten und Sanktionen (\u010dl. 68. st. 3.\u20139.). Besonders hervorgehoben wird, dass eine Aufteilung auf dem Gebiet des maritimen \u00f6ffentlichen Gutes nicht zul\u00e4ssig ist (\u010dl. 68. st. 9.).<\/p>\n\n\n\n
Zusammenfassend \u00e4ndert das neue Gesetz die Spielregeln vor allem in drei typischen Situationen: wenn ein Projekt von \u00c4nderungen der Raumordnungspl\u00e4ne abh\u00e4ngt, wenn ein Projekt wegen Infrastruktur feststeckt und wenn es um Tourismus und K\u00fcste geht. In solchen F\u00e4llen empfiehlt es sich, vor gr\u00f6\u00dferen Investitionen den Status des Plans und die erwartete Umstellung bis zum 1. 1. 2033 zu pr\u00fcfen, die tats\u00e4chliche Erschlie\u00dfung und die M\u00f6glichkeit des Mechanismus der Interessensbekundung zu pr\u00fcfen sowie bei Tourismusprojekten die Abst\u00e4nde zur K\u00fcstenlinie und die anwendbaren \u00dcbergangsregeln genau zu analysieren.<\/p>\n\n\n\n
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Ab dem 1. Januar 2026 gilt das neue Gesetz \u00fcber die Raumordnung, wodurch das bisherige Gesetz au\u00dfer Kraft gesetzt wurde. Auch wenn es auf den ersten Blick wie ein technisches Gesetz f\u00fcr Planer und die \u00f6ffentliche Verwaltung wirkt, sind die \u00c4nderungen f\u00fcr Investoren und Grundeigent\u00fcmer sehr konkret: schnellere und digitalere Verfahren, klarere Fristen, ein strengeres Regime an der K\u00fcste und im Tourismus sowie Mechanismen, die Projekte dort entblocken k\u00f6nnen, wo sie seit Jahren an der Infrastruktur scheitern. Eine der gr\u00f6\u00dften Neuerungen ist die vollst\u00e4ndige Hinwendung zur digitalen Planung. Raumordnungspl\u00e4ne werden im Informationssystem \u00fcber ePlanove erstellt und beschlossen, und der Beschluss…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[186,200,97],"tags":[1565,1568,1564,1567,1566],"class_list":["post-7424","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-baurecht","category-immobilienrecht","category-neuigkeiten","tag-immobilieninvestitionen-kroatien-recht","tag-infrastruktur-planung-recht","tag-raumplanungsgesetz-kroatien-2026","tag-stadtplanung-gesetz-kroatien","tag-tourismuszonen-kueste-kroatien"],"yoast_head":"\n