Das Gesetz \u00fcber leistbares Wohnen schafft einen neuen Rechtsrahmen f\u00fcr den \u00f6ffentlichgef\u00f6rderten Wohnbau, die Vermietung von Wohnungen zu leistbaren Bedingungen, F\u00f6rderungen f\u00fcr die erste Wohnimmobilie sowie die Aktivierung leerstehender Wohnungen.Damit tritt das bisherige Gesetz \u00fcber den gesellschaftlich gef\u00f6rderten Wohnbau, besserbekannt als POS, au\u00dfer Kraft, vorbehaltlich \u00dcbergangsregelungen f\u00fcr bereits eingeleiteteVerfahren.<\/p>\n\n\n\n
Das Gesetz definiert erstmals systematisch das leistbare Wohnen. Ma\u00dfgeblich ist nicht nur derMarktpreis der Wohnung, sondern die gesamte monatliche Wohnbelastung. Wohnen gilt alsleistbar, wenn die Miete bzw. die Kreditrate oder Annuit\u00e4t, erh\u00f6ht um die durchschnittlichen Nebenkosten und Instandhaltungskosten, 30 % des Nettoeinkommens der engeren Familienicht \u00fcbersteigt.<\/p>\n\n\n\n
In der Praxis bedeutet dieser Ansatz, dass bei der Beurteilung von Rechten und Pflichten dietats\u00e4chlichen Eink\u00fcnfte des Haushalts, die Zahl der Familienmitglieder, die Wohnkosten unddie \u00f6rtlichen Gegebenheiten zu ber\u00fccksichtigen sind.<\/p>\n\n\n\n
Die Ma\u00dfnahmen richten sich an Personen, die keine geeignete Wohnimmobilie besitzen unddie vorgeschriebenen Einkommens- und sonstigen Voraussetzungen erf\u00fcllen. Zu den Zielgruppen z\u00e4hlen insbesondere junge Menschen, Familien mit Kindern, Personen \u00fcber 65Jahre, Menschen mit Behinderungen, Familien, in denen ein Mitglied eine Person mit Behinderung oder ein Kind mit Entwicklungsbeeintr\u00e4chtigungen ist, ehemalige gesch\u00fctzte Mieter, Polizeibeamte, aktive Milit\u00e4rpersonen, \u00f6ffentliche und staatliche Bedienstete in Mangelberufen sowie Personen mit Mangelberufen.<\/p>\n\n\n\n
Ein wichtiger Teil der Umsetzung wird der Nachweis sein, dass der Beg\u00fcnstigte und die Mitglieder seiner engeren Familie keine andere geeignete Immobilie besitzen, dass sie die Einkommensvoraussetzungen erf\u00fcllen und dass sie die Immobilie zum Wohnen nutzen, nichtaber als Investition, zur Vermietung oder f\u00fcr touristische T\u00e4tigkeiten.<\/p>\n\n\n\n
Eine der zentralen Ma\u00dfnahmen ist der Kauf einer Wohnung zu leistbaren Bedingungen, einschlie\u00dflich der M\u00f6glichkeit einer Ratenzahlung. Der K\u00e4ufer muss in der Regel mindestens10 % Eigenanteil aufbringen, w\u00e4hrend der Rest durch eine Kombination aus einem Kredit einer Gesch\u00e4ftsbank und einem Darlehen der APN bzw. der \u00f6ffentlichen Einrichtung f\u00fcr leistbaresWohnen finanziert wird. F\u00fcr \u00f6ffentliche Mittel ist ein Zinssatz von 1 % j\u00e4hrlich vorgesehen.<\/p>\n\n\n\n
Der Kauf einer solchen Wohnung bedeutet keine vollst\u00e4ndig freie Verf\u00fcgung \u00fcber die Immobilie. Das Gesetz sieht langfristige Beschr\u00e4nkungen vor, einschlie\u00dflich eines Verbots der Ver\u00e4u\u00dferung, Vermietung und Zweck\u00e4nderung f\u00fcr einen Zeitraum von 35 Jahren, au\u00dfer unterden gesetzlich bestimmten Voraussetzungen. Der Vertrag muss au\u00dferdem ein R\u00fcckkaufsrechtzugunsten \u00f6ffentlich-rechtlicher K\u00f6rperschaften enthalten, und die genannten Beschr\u00e4nkungenk\u00f6nnen im Grundbuch eingetragen werden. Daher ist vor Vertragsabschluss eine rechtliche Pr\u00fcfung nicht nur des Preises und der Finanzierungsbedingungen erforderlich, sondern auchder k\u00fcnftigen Folgen f\u00fcr Verkauf, Erbfolge, Finanzierung und Belastung der Immobilie. Das Gesetz regelt auch die Vermietung von Wohnungen zu leistbaren Bedingungen. Die Mietewird an das Haushaltseinkommen gekn\u00fcpft, wobei Nebenkosten und Instandhaltungskostenber\u00fccksichtigt werden; zudem ist ein Mindestbetrag der Miete pro Quadratmeter vorgeschrieben. Der Mieter ist verpflichtet, Angaben zu seinen Eink\u00fcnften vorzulegen, w\u00e4hrendeine \u00c4nderung der Eink\u00fcnfte die H\u00f6he der Miete beeinflussen kann. Die Angabe unrichtiger Daten oder die Nichtvorlage der verlangten Unterlagen kann zur K\u00fcndigung des Vertragsf\u00fchren.<\/p>\n\n\n\n Besonders wichtig ist die Ma\u00dfnahme zur Aktivierung leerstehender Wohnungen. Die APN kannleerstehende Wohnungen von privaten Eigent\u00fcmern anmieten und sie an Personenuntervermieten, die die Voraussetzungen f\u00fcr leistbares Wohnen erf\u00fcllen. Der Vertrag zwischendem Eigent\u00fcmer und der APN wird befristet abgeschlossen, in der Regel f\u00fcr drei bis zehn Jahre, mit der M\u00f6glichkeit einer Verl\u00e4ngerung. F\u00fcr Eigent\u00fcmer kann dies ein stabileresVermietungsmodell bedeuten, der Vertrag muss jedoch die Miete, die Dauer, die K\u00fcndigung, den Zustand der Immobilie, die Verantwortlichkeit f\u00fcr Kosten, Sch\u00e4den und die R\u00fcckgabe desBesitzes klar regeln.<\/p>\n\n\n\n Das Gesetz sieht F\u00f6rderungen f\u00fcr den Erwerb der ersten Wohnimmobilie vor. Die F\u00f6rderungkann den Kauf der ersten Immobilie betreffen, sofern Voraussetzungen in Bezug auf Alter, Wohnsitz, tats\u00e4chliches Wohnen, steuerlichen Status, Fl\u00e4che und Preis der Immobilie erf\u00fclltsind.<\/p>\n\n\n\n Besonders geregelt sind F\u00f6rderungen f\u00fcr den Bau oder die Rekonstruktion eines Familienhauses. In diesem Bereich kann das Recht an die Nutzungsgenehmigung, dengemeldeten Wohnsitz, das tats\u00e4chliche Wohnen und Rechnungen gekn\u00fcpft sein, aus denendie gezahlte Mehrwertsteuer hervorgeht. Wird die Immobilie innerhalb der vorgeschriebenen Frist ver\u00e4u\u00dfert, vermietet oder nicht mehr zum Wohnen genutzt, kann eine Verpflichtung zurR\u00fcckzahlung der F\u00f6rderung samt Verzugszinsen entstehen.<\/p>\n\n\n\n Neu ist auch ein detaillierterer Rahmen f\u00fcr gemeinn\u00fctzige Wohnungsgenossenschaften.Dieses Modell ist als gemeinn\u00fctziger Zusammenschluss zur L\u00f6sung der Wohnfrage gedachtund nicht als klassisches Investitionsmodell. Das Gesetz setzt daher Beschr\u00e4nkungenhinsichtlich Eigentum, Verf\u00fcgung und Einfluss von Personen, die mit Bau, Vermittlung und Finanzierung verbunden sind.<\/p>\n\n\n\n Einheiten der lokalen und regionalen Selbstverwaltung spielen eine wichtige Rolle bei derUmsetzung des Gesetzes. Sie k\u00f6nnen eigene Programme beschlie\u00dfen, \u00f6ffentliche Einrichtungen f\u00fcr leistbares Wohnen gr\u00fcnden, Grundst\u00fccke bereitstellen, Baurechtebegr\u00fcnden, von kommunalen Beitr\u00e4gen befreien und den Bau mitfinanzieren. Verf\u00fcgt einelokale Einheit \u00fcber kein eigenes Programm oder keine eigene Einrichtung, \u00fcbernimmt in derRegel die APN die Umsetzung.<\/p>\n\n\n\n Das Gesetz \u00fcber leistbares Wohnen wirft eine Reihe praktischer Rechtsfragen auf. BeimWohnungskauf werden die Bedingungen der \u00f6ffentlichen Ausschreibung, der Nachweis des Status als Zielgruppe, der Inhalt des Kaufvertrags, Verf\u00fcgungsbeschr\u00e4nkungen, das R\u00fcckkaufsrecht und Grundbucheintragungen entscheidend sein. Bei Miete und Untermietewerden K\u00fcndigungsgr\u00fcnde, Verantwortung f\u00fcr Kosten, die Pflicht zur Vorlage von Daten undder Schutz der Vertragsparteien wichtig sein. Bei F\u00f6rderungen werden Fristen,Nachweisunterlagen, steuerliche Voraussetzungen, Rechtsmittelverfahren und das Risiko derR\u00fcckzahlung von Mitteln besonderes Gewicht haben. Das neue Gesetz schafft Chancen f\u00fcr K\u00e4ufer, Mieter, Eigent\u00fcmer leerstehender Wohnungen,Investoren, lokale Einheiten und Wohnungsgenossenschaften, f\u00fchrt aber zugleich einkomplexes System von Beschr\u00e4nkungen und langfristigen Verpflichtungen ein.<\/p>\n\n\n\n Das Gesetz \u00fcber leistbares Wohnen schafft einen neuen Rechtsrahmen f\u00fcr den \u00f6ffentlichgef\u00f6rderten Wohnbau, die Vermietung von Wohnungen zu leistbaren Bedingungen, F\u00f6rderungen f\u00fcr die erste Wohnimmobilie sowie die Aktivierung leerstehender Wohnungen.Damit tritt das bisherige Gesetz \u00fcber den gesellschaftlich gef\u00f6rderten Wohnbau, besserbekannt als POS, au\u00dfer Kraft, vorbehaltlich \u00dcbergangsregelungen f\u00fcr bereits eingeleiteteVerfahren. Begriff des leistbaren Wohnens Das Gesetz definiert erstmals systematisch das leistbare Wohnen. Ma\u00dfgeblich ist nicht nur derMarktpreis der Wohnung, sondern die gesamte monatliche Wohnbelastung. Wohnen gilt alsleistbar, wenn die Miete bzw. die Kreditrate oder Annuit\u00e4t, erh\u00f6ht um die durchschnittlichen Nebenkosten und Instandhaltungskosten, 30 % des Nettoeinkommens der engeren Familienicht \u00fcbersteigt. In…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[204],"tags":[1638,1637,1636,1635,1634],"class_list":["post-7450","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-mietrecht","tag-aktivierung-leerstehender-wohnungen","tag-apn-wohnungsprogramm","tag-bezahlbare-mietwohnungen","tag-foerderung-erste-immobilie","tag-gesetz-bezahlbares-wohnen-kroatien"],"yoast_head":"\n
<\/strong><\/p>\n\n\n\nLeistbare Miete und Aktivierung leerstehender Wohnungen<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
F\u00f6rderungen f\u00fcr die erste Immobilie und den Hausbau<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Wohnungsgenossenschaften und die Rolle der lokalen Selbstverwaltung<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Rechtliche Folgen und Schlussfolgerung<\/strong><\/h3>\n\n\n\n
Rechtssicherheit wird daher von einer sorgf\u00e4ltigen Pr\u00fcfung der Voraussetzungen, Vertr\u00e4ge,Entscheidungen der APN und des Grundbuchstands abh\u00e4ngen, bevor irgendeineEntscheidung getroffen wird.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"