201810.15
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Ipoteca come mezzo di assicurazione dei crediti

Nella legislazione croata, le garanzie reali sono regolate dalla Legge sulla proprietà e sugli altri diritti reali. Questa legge contiene le provvisioni generali, mentre le provvisioni speciali sono contenute nelle altre leggi come ad esempio la Legge sull’esecuzione e la Legge sulle relazioni obbligatorie. In questo specifico contesto, l’accento sarà posto sull’ ipoteca volontaria sui immobili, con la quale i soggetti privati assicurano i propri crediti.

La garanzia reale attribuisce al creditore il diritto di appagare il proprio credito dal valore del bene gravato in caso di mancato pagamento alla scadenza. La garanzia reale sui immobili è l’ipoteca. Il contratto ipotecario è valido solo se stipulato in forma scritta, e il diritto stesso viene acquisito al momento di iscrizione nei libri fondiari. In base al contratto ipotecario, il creditore non ottiene il diritto di possedere o usufruire l’immobile gravato.

L’ipoteca non può essere trasferita su un altro immobile né essere divisa dall’ immobile gravato. Nonostante, quando il credito assicurato dall’ ipoteca viene trasferito su un’altra persona, viene trasferita anche l’ipoteca che lo assicura. Dunque, è possibile il cambio del creditore ipotecario, ma il termine di scadenza del credito rimane lo stesso. Quando l’immobile è in comproprietà, tutti i comproprietari devono dare il loro consenso per gravare l’intero immobile, ma il proprietario di una quota ideale dell’immobile, per esempio ½ di una casa o un appartamento, può gravare da un’ipoteca la propria quota di proprietà.

Il creditore, per esempio un mutuante che ha dato un mutuo al mutuatario, deve prendere in considerazione la forma del contratto ipotecario con il quale assicura il proprio credito e il valore dell’immobile in rispetto all’importo del credito. Il contratto ipotecario può essere stipulato come un accordo tra privati, sul quale vengono autenticate le firme dei contraenti e iscritta l’ipoteca nei libri fondiari o in forma di un accordo tra privati solennizzato da parte di un notaio pubblico, ovvero in forma di un atto notarile.

Quando il contratto ipotecario viene stipulato in forma di un accordo tra privati, sul quale il notaio pubblico ha solo autenticato le firme dei contraenti, per caso di mancato pagamento nei termini accordati, il creditore deve avviare una disputa giudiziale e ottenere una sentenza passata in giudicato (cosiddetto atto di citazione ipotecario). Con tale sentenza il debitore è ritenuto a soffrire l’appagamento del credito dal valore dell’oggetto gravato. Quando la sentenza è passata in giudicato, il creditore può avviare il procedimento esecutivo nel quale l’immobile gravato viene venduto in un’asta pubblica e il creditore appagato dal prezzo di vendita, con la possibilità che il creditore partecipi anche come l’acquirente e sia liberato dal dovere di pagare il prezzo di compravendita nell’importo del proprio credito, quando è l’unico che si appaga dal prezzo di vendita. L’immobile viene offerto per vendita in un massimo di due aste pubbliche. Sulla prima asta, l’immobile non può essere venduto sotto il prezzo che corrisponde a quattro quinti del valore stimato e sulla seconda sotto i tre quinti. Dunque, dal momento di scadenza del debito al momento di appagamento del creditore, può passare un certo periodo di tempo, nel quale il creditore è ritenuto di avviare un numero di azioni legali per ottenere l’appagamento finale.

Tranne ai costi dei procedimenti giudiziali fino al momento dell’appagamento finale, dovrebbe pertanto essere considerato anche il fatto che in un’asta pubblica l’immobile può essere venduto per un prezzo fino a 40% più basso dal valore reale.

L’appagamento del creditore può essere ottenuto avviando subito un procedimento di esecuzione in caso quando il contratto ipotecario è stato stipulato preso un notaio pubblico in forma di un accordo tra privati solennizzato da parte di un notaio pubblico, ovvero in forma di un atto notarile, in base ai quali l’ipoteca viene iscritta nei libri fondiari. Se il debitore di un tale contratto accetta che contro di lui può essere avviato un procedimento esecutivo per appagare il credito (cosiddetta clausola esecutoriale), il creditore non è ritenuto di avviare un procedimento giudiziale alla scadenza del debito per ottenere una sentenza passata in giudicato, ma basta ottenere dal notaio pubblico la conferma di esecutività per avviare subito il procedimento di esecuzione.

Il creditore e il debitore hanno anche la possibilità di determinare il valore dell’immobile che viene gravato dall’ipoteca. In quel caso, nel procedimento di esecuzione non è necessario stimare il valore da parte di un perito ma il valore accordato viene preso in considerazione per definire il valore sotto il quale l’immobile non può essere venduto all’asta pubblica. In questo modo vengono ristretti i tempi dalla scadenza del debito all’appagamento finale. Anche in questo caso deve essere preso in considerazione che l’immobile può essere venduto per un prezzo fino a 40% più basso dal valore accordato. Pertanto, il valore dell’immobile deve sempre essere più grande dell’importo del credito per consentire al creditore di appagarsi in totale.

In regola, il credito assicurato da una ipoteca viene appagato prima dei crediti non assicurati dall’ipoteca. È possibile che l’immobile sia gravato da più di un’ipoteca simultaneamente. In quel caso, la precedenza ha l’ipoteca iscritta prima nell’ordine di priorità, che viene acquisito nel momento nel quale la proposta di iscrizione viene ricevuta nell’ufficio fondiario.