202001.15
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La responsabilita’ del venditore per i vizi giuridici della cosa venduta

I vizi giuridici sono ancora noti come i vizi non-materiali della cosa venduta. Una cosa venduta ha il vizio giuridico se la terza persona ha qualche diritto sulla cosa venduta quale diritto esclude completamente o limita il diritto dell’acquirente, ma di cui l’acquirente non e’ informato neppure ha accettato di comprare la cosa gravata con il vizio. Il venditore e’ responsabile per i vizi giuridici della cosa venduta anche nel caso di limitazioni pubblici, quali non erano conosciuti all’acquirente, se il venditore sapeva dell’esistenza dei stessi o poteva prevedergli, ma non ha avvisato l’acquirente. Un’esempio del tale vizio esisterebbe se il venditore vendesse un immobile allo straniero anche se sapesse che si tratta d’immobile per usi agricoli riguardo a quale esiste la limitazione dell’acquisizione per le persone fisiche e legali straniere.

Quando parliamo dei beni mobili, quali non si registrano nei registri pubblici sarebbe meno probabile che si trovasse qualche vizio giuridico, considerato che l’acquirente onesto ottiene i beni mobili con il trasferimento dei beni, ovvero con ottenimento di possessione dei beni. In applicazione pratica i problemi occorrono in occasioni di vendite degli immobili e dei beni mobili quali si registrano nei registri pubblici (imbarcazioni, veicoli ecc.)

Prima di conclusione del contratto di compravendita la cosa piu’ importante e’ di verificare lo stato iscritto nel registro pubblico. Una volta confermato che nel registro pubblico non esistono iscrizioni quali limitano o escludono i diritti dell’acquirente, ma prima di pagamento del prezzo di vendita, e’ necessario di assicurare i diritti dell’acquirente nel periodo di trasferimento, cioe’ iscrivere nel registro pubblico il procedimento del trasferimento della proprieta’ all’acquirente. In applicazione pratica e’ frequente, particolarmente nelle situazioni di compravendita degli immobili, che il venditore autorizza l’acquirente di registrare la proprieta’ nei libri tavolari soltanto dopo il pagamento dell’anticipo o anche l’importo totale del prezzo di vendita. E’ possibile che la terza persona fa l’annotazione del suo diritto sulla nei libri tavolari nel frattempo dal momento del pagamento del prezzo di vendita fino al momento della presentazione della proposta per l’iscrizione di trasferimento di proprieta’ nei libri tavolari. Se la terza persona giustificasse il suo diritto riguardante la cosa venduta, per esempio con ona decisione del tribunale competente, l’acquirente perderebbe la proprieta’ della cosa venduta o la sua proprieta’ sarebbe limitata in corrispondenza con il diritto della terza persona. Il rischio dei vizi giuridici si puo’ evitare con le corrispondenti clausole contrattuali. Percio’ si consiglia la composizione del contratto di compravendita da un giurista competente.

In applicazione pratica tali situazioni si manifestano nel caso dell’ottenimento doppio dell’immobile, quando la proprieta’ dell’immobile sara’ concesso alla persona che ha presentato la richiesta di registrazione della proprieta’ nei libri tavolari prima. Sono frequenti i casi quando soltanto un coniuge e’ iscritto nei libri tavolari come il proprietario dell’immobile, mentre l’altro instaura il procedimento per determinazione che ½ del’immobile rientra nella sua parte del fondo patrimoniale e annota tale procedimento nei libri tavolari prima della richiesta di registrazione della proprieta’ dell’acquirente. Se l’altro coniugo succeda nel procedimento, l’acquirente perderebbe la proprieta’ di ½ dell’immobile. E’ possibile che, nel caso di compravendita dell’immobile in costruzione con differimento di registrazione della proprieta’ dell’acquirente, il Ministero delle Finanze della Repubblica di Croazia ottiene l’annotazione nei libri tavolari. Se il venditore non effettuasse il pagamento dell’imposta dovuta con tutti gli interessi il stato ritiene la possibilita’ di recuperare il credito dal valore dell’immobile anche se nel frattempo la proprieta’ dell’immobile e’ trasferito all’acquirente.

Se qualche vizio giuridico occorresse riguardante la cosa venduta, l’acquirente sarebbe obbligato di avvisare il venditore e invitarlo di togliere il diritto o la richiesta della terza persona per quanto riguarda la cosa venduta o invitarlo di consegnare la nuova cosa senza gli vizi giuridici entro un termine ragionevole.

Se la cosa venduta fosse ritenuta dall’acquirente a causa della richiesta della terza persona, il contratto si annullerebbe automaticamente e l’acquirente avrebbe il diritto di richiedere dal venditore di rimborsargli l’importo del prezzo di vendita. Se il diritto dell’acquirente fosse soltanto limitato a causa della richiesta della terza persona l’acquirente potrebbe scegliere di richiedere la riduzione di prezzo di vendita o di annullare il contratto con la richiesta per il rimborso del prezzo di vendita. Se l’acquirente non possa raggiungere lo scopo del contratto di compravendita a causa della richiesta della terza persona, potrebbe annullare il contratto di compravendita anche se il venditore non togliesse il diritto della terza persona entro un termine ragionevole. In qualsiasi caso l’acquirente e’ intitolato al risarcimento dei danni, a meno che al momento della conclusione del contratto sapeva della possibilita’ che la cosa possa essere ritenuta da lui o che il suo diritto possa essere limitato. L’acquirente che non ha avvisato il venditore del vizio ma e’ entrato in procedimento con la terza persona e ha perso non perde i suoi diritti, a meno che il venditore dimostra che ha disposto con istrumenti legali con il scopo di respingere la richiesta della terza persona. L’acquirente possa consentire il diritto ovvio della terza persona o compensarla per farla rinunciare del suo diritto, in quale caso il venditore si rilascerebbe di responsabilita’ a condizione che compensa all’acquirente l’importo pagato alla terza persona e i danni sofferti.

Il diritto dell’acquirente a base di vizi legali si estingue con la scadenza del termine di un anno dalla scoperta del vizio. Se la terza persona avesse instaurato il procedimento nel quale l’acquirente avesse invitato il venditore, il diritto dell’acquirente si sarebbe estinto con la scadenza del termine di 6 mesi dalla sentenza definitiva. La domanda e’ la seguente: e’ l’acquirente obbligato a spettare la sentenza definitiva nel procedimento con la terza persona, nel quale e’ entrato anche il venditore, ovvero se lo stesso entra nel scopo legale del termine ragionevole per togliere il vizio dalla cosa venduta. In considerazione della lunghezza dei procedimenti nei quali la terza persona cerca di dimostrare il suo diritto sulla cosa venduta, c’e’ una incertezza legale per l’acquirente se il venditore gli rimborsasse il prezzo di vendita e pagasse il risarcimento dei danni nel caso che avesse perso nel procedimento. Per le ragioni esposte e’ necessario di proteggere i diritti dell’acquirente appena scoperto il vizio.

La responsabilita’ per i vizi legali possa essere limitata o completamente esclusa con il contratto di compravendita. Tale clausola contrattuale non entrera’ in vigore se il venditore sapeva o poteva prevedere che la cosa venduta ha il vizio giuridico e non ha avvisato l’acquirente.