201910.28
Off
0

FISCALE PROCEDURE BIJ DE AANKOOP VAN ONROEREND GOED IN DE REPUBLIEK KROATIË door EU-BURGERS

Als u als burger van een EU-lidstaat van plan bent om de eigendom van een vakantiehuis of ander onroerend goed in de Republiek Kroatië te verwerven, hetzij voor privé- of zakelijke doeleinden, is uw verkoop- en aankooptransactie in de Republiek Kroatië onderworpen aan een bepaalde belastingverplichting, die hieronder te vinden is.

Natuurlijke personen uit EU-lidstaten hebben dezelfde rechten om onroerend goed in de Republiek Kroatië te verwerven als Kroatische staatsburgers, met uitzondering van de aankoop van landbouwgrond en onroerend goed dat volgens speciale voorschriften als beschermd eigendom wordt beschouwd.

EU-burgers worden naar Kroatisch recht beschouwd als niet-ingezetenen, indien zij noch een verblijfplaats noch een belastingstatus in de Republiek Kroatië hebben.

Het is vaak zo dat niet-ingezetenen in Republiek Kroatië onroerend goed kopen voor hun onderneming, vooral als ze van plan zijn het onroerend goed voor zakelijke doeleinden te gebruiken (bijvoorbeeld om toeristische of zakelijke lease/ leaseactiviteiten uit te voeren enz.).

Aangezien een dergelijk bedrijf als een Kroatische ingezetene wordt beschouwd, is het niet onderworpen aan beperkingen op de aankoop van grond die is voorgeschreven voor niet-ingezetenen natuurlijke personen.

Of u nu een natuurlijke persoon of een aandeelhouder van een rechtspersoon bent, uw belastingverplichting wordt bepaald aan de hand van verschillende belangrijke elementen: de belastingstatus van de verkoper (of hij is opgenomen in het btw stelsel), Het type onroerend goed (grond of gebouw), de status (gebruikt of nieuw) van het onroerend goed (de tijdsduur dat het gebouw in gebruik was), uw belastingstatus.

Om uw belastingverplichting tijdig en nauwkeurig te berekenen, is het raadzaam als u van plan bent een onroerend goed te kopen, voordat u een verkoopcontract ondertekent een advocaat of belastingadviseur te raadplegen.

Lees de basisregels voor onroerendgoedbelasting hieronder.

ALS U EEN NATUURLIJKE PERSOON BENT

U koopt een eigendom (gebouw) van een natuurlijke persoon (niet opgenomen in het btw-stelsel), er wordt 3% omzetbelasting berekend op de marktprijs, ongeacht of het gebouw in gebruik was of niet.

 De verkoper is een rechtspersoon (of natuurlijk) die opgenomen is in het btw-stelsel en het gebouw dat u koopt is “nieuw” (minder dan 2 jaar in gebruik) 25% btw op de verkoopprijs.

 Bij de aankoop van een onroerend goed dat al meer dan twee jaar in “gebruik is” dat u koopt van een rechtspersoon opgenomen in het btw-stelsel, bent u vrijgesteld van de overdrachtsbelasting er wordt wel 3% BTW berekend.

INDIEN U AANDEELHOUDER BENT VAN EEN JURIDISCHE ENTITEIT (bv. Naamloze vennootschappen of een andere ondernemingsvorm) met de statutaire zetel in de Republiek Kroatië.

U koopt onroerend goed van een een andere rechtspersoon of natuurlijke persoon die binnen het btw-stelsel opereert, dan is de aankoop van een onroerend goed dat langer dan 2 jaar in gebruik is in principe vrijgesteld van btw. Dit betekent dat, omdat u als u rechtspersoon zelf in het btw-stelsel bent opgenomen, de verkoper het principe van overdracht van de belastingverplichting “reverse charge” kan toepassen bij de verkoop en dat de verkoop kan plaatsvinden zonder dat 25% BTW wordt berekend. De 2 voorwaarde voor het toepassen van dit principe is dat zowel de koper als de verkoper in het btw-stelsel zijn opgenomen en dat het de bedoeling is om het onroerend goed voor economische doeleinden te gebruiken. U dient er echter bedacht op te zijn dat dit aankoopmodel waarbij gebruik word gemaakt van deze “overdracht van de belastingverplichting” onderworpen is aan een correctie over vooraf betaalde belasting, op het moment dat blijkt dat de status van het onroerend goed gewijzigd wordt binnen een periode van 10 jaar (bijvoorbeeld als u het onroerend goed heeft vervreemd/ verkocht aan een niet-belastingplichtige de debiteur, of ervoor kiest om het onroerend goed te gebruiken voor niet-zakelijke doeleinden zoals bewoning enz.).

In feite loont dit model zich dus alleen als u het gebouw langer dan 10 jaar na aankoop wilt gebruiken. Indien u een: niet in het stelsel van btw opgenomen-koper-rechtspersoon bent, betaalt u 3% omzetbelasting over de verkoop van dergelijk onroerend goed.

Een gebouw dat wettelijk wordt beschouwd als een nieuw gebouw (korter dan 2 jaar in gebruik) of onafgewerkt (roh bau) wordt altijd belast met btw tegen een tarief van 25%.
Hetzelfde geldt voor de aankoop van bouwgrond die ook aan btw is onderworpen, terwijl landbouwgrond wordt belast met onroerende voorheffing ten belope van 3%.

Het is belangrijk om te weten dat bij het verwerven van onroerend goed slechts een van de bovenstaande belastingvormen worden berekend ofwel btw of onroerendgoedbelasting en de belastingverplichting wordt uiteindelijk gedragen door de koper van het onroerend goed.

In principe bent u verplicht de verwerving van een onroerend goed te melden bij de belastingdienst van het land waarin u woont.