201910.28
Off
0

In aanbouw onroerend goed kopen

PRAKTISCHE PROBLEMEN

Ten eerste moet worden uitgelegd dat het onroerend goed niet wordt verkregen door het sluiten en uitvoeren van het verkoopcontract, maar alleen door de registratie van eigendom in het kadaster. De invoer is niet automatisch, zoals de berekening van de overdrachtsbelasting, de koper moet het verkoopcontract voor daadwerkelijke implementatie indienen bij het bevoegde kadaster.

Veel voorkomende problemen doen zich in de praktijk voor wanneer bouwbedrijven onroerend goed verkopen aan potentiële kopers. Dit zijn voornamelijk gebouwen in aanbouw, waar kopers de bouw van een appartement financieren voordat het is afgebouwd, daarvoor in ruil kunnen de verkopers goedkopere prijzen en meer flexibiliteit bieden in de laatste fase van de bouw.

De ondertekening van het hoofdkoopcontract en de eigendomsoverdracht vindt in dergelijke gevallen meestal pas plaats na de voltooiing van de bouw en nadat de etagering (verdeling van een complex in appartementen) heeft plaatsgevonden, die maximaal een jaar kan duren. Voor die tijd kan alleen een voorlopig koopcontract wordt gesloten, dat niet zichtbaar is voor derden in het kadaster.

Bouwbedrijven zijn verplicht om belastingen te betalen voor het onroerend goed dat ze verkopen, en af ​​en toe, vanwege een slecht businessplan of een aantal uitzonderlijke omstandigheden die niet konden worden voorzien of vermeden, kunnen bouwbedrijven hun belastingplicht niet betalen. Aangezien de eigenaren van deze bedrijven niet in persoon verantwoordelijk kunnen worden gehouden voor de verplichtingen van de onderneming, hebben ze over het algemeen geen juridisch belang bij de afwikkeling van de schulden, maar staan ​​ze de bouwbedrijven toe failliet te gaan en vervolgens alle onbetaalde schulden te laten tenietgaan samen met het bedrijf.
In dergelijke situaties gebeurt vaak dat de overdracht van onroerend goed, op het moment van het ontstaan van de belastingschuld, nog niet is overgegaan van het bouwbedrijf op de koper.

De verkoper van het onroerend goed vestigt dan een zekerheidsrecht op het onroerend goed ten gunste van de belastingdienst voor de belastingplicht. Ondertussen staat nog steeds in het kadaster dat het onroerend goed eigendom is van de verkoper.

Vanwege de insolventie worden de bouwbedrijven tegelijkertijd gedwongen failliet te gaan en wordt een curator aangesteld om hun bedrijf te leiden dat geen kennis heeft van de verkoop van onroerend goed.

Een soortgelijke situatie kan zich niet alleen voordoen bij de aankoop van een onroerend goed in de bouw van een bouwbedrijf, maar ook als, vanwege de onprofessionele realisatie van de verkoop, de eigendomsrechten in het kadaster eenvoudig niet worden overgedragen. In de praktijk is het vaak zo dat na de sluiting van het verkoopcontract, de betaling van de koopprijs, de betaling van de overdrachtsbelasting en de overdracht aan het bezit van de koper, de koper van mening is dat de eigendomsoverdracht automatisch heeft plaatsgevonden. In andere gevallen stemt de koper ermee in dat het bouwbedrijf alle nodige maatregelen zal nemen om de verkoop te voltooien, maar de verkoper, hetzij door nalatigheid of onwetendheid, het eigendom van het onroerend goed in het kadaster niet heeft overgedragen op de koper.

In dergelijke gevallen komen kopers er pas te laat achter dat ze niet de formele eigenaars van onroerend goed zijn, vlak voor de gedwongen verkoop, na jaren van faillissement van het bouwbedrijf, wanneer een bouwdeskundige binnenkomt om de waarde van het onroerend goed te schatten.

Het gevolg van de beschreven ontwikkeling van zaken is dat de kopers in het kader van de faillissementsprocedure hun eigen onroerend goed gedwongen zijn tijdens de insolventieprocedure hun eigen onroerend goed terug te kopen of hun eigendomsrecht verliezen als gevolg van insolventieverkopen aan derden.

Als de kopers de overdrachtsbelasting tijdig hebben betaald en in het bezit zijn van het onroerend goed, kan dit resultaat meestal worden vermeden door tijdig professionele juridische bijstand in te schakelen.

In het geval dat de koper de overdrachtsbelasting heeft betaald, wordt de belastingdienst beschouwd als de onrechtmatige houder van het pandrecht, omdat ze wisten of behoorden te weten dat het onroerend is overgedragen/ dat het onroerend goed niet langer het eigendom was van het bouwbedrijf en dat het noodzakelijk is om het zekerheidsrecht in te trekken.

Voorheen is het noodzakelijk om de eigendom van het onroerend goed op basis van de voltooide koopovereenkomst over te dragen uit de failliete boedel van het failliete bouwbedrijf, aan de koper. Dit kan meestal op eenvoudig verzoek worden gedaan bij het bevoegde kadaster, als het niet meer dan tien jaar geleden is dat het contract werd gesloten, of als er meer dan 10 jaar zijn verstreken sinds het contract werd gesloten en de vereffenaar het exclusieve recht van de koper niet erkent.

De veiligste manier om de potentiële problemen bij het kopen van een onroerend goed in aanbouw te voorkomen, is om overeenstemming te bereiken over de juiste verzekeringsfondsen die worden opgenomen in het kadaster van het betreffende onroerend goed. Op deze manier wordt de investering van de koper grotendeels beschermd door de waarde van het onroerend goed waarop het gebouw is gebouwd.