201910.28
Off
0

Najam nekretnina od strane državljanja članica EU

Stekli ste u vlasništvo nekretninu u RH, te istu želite koristiti za obavljanje djelatnosti najma bilo kao fizička , bilo kao pravna osoba . Pogledajte u nastavku koje su vaše zakonske i porezne obaveze.

Nekretnina u vlasništvu fizičke ili pravne osobe može se na tržištu iznajmljivati u različite svrhe. Tako se zavisno o vrsti najma (turistički, stambeni, poslovni) različito određuje i porezna obaveza najmodavca koji od prihoda najma stječe određeni dohodak / dobit .
Vrsta poreza koju morate obračunavati i plaćati zavisi i tome da li djelatnost obavljate u svojstvu fizičke ili pravne osobe.
U principu ste dužni proračunu RH plaćati dvije vrste poreza od te djelatnosti: porez na dohodak ili dobit (zavisno o modelu poslovanja) i, osim iznimno, porez na dodanu vrijednost.

Fizička osoba građanin države članice EU može poput drugih hrvatskih građana obavljati djelatnost turističkog najma objekta u domaćinstvu , kapaciteta do najviše 20 kreveta.

U tu svrhu mora od državnog ureda nadležne županije pribaviti rješenje o kategorizaciji.
Razlika u odnosu na porezne obaveze drugih hrvatskih građana je ta što se u ponekim slučajevima , mora registrirati za potrebe obračuna PDV-a.

Ukoliko nerezident prodaju svojih smještajnih kapaciteta vrši izravno gostu (vlasiti web portal , e-mail ili drugi oblik izravne prodaje) ili putem stranih marketing ili putničkih agencija (npr. Booking com, Airbnb i druge) tada se obavezno mora javiti poreznoj upravi i registrirati se za potrebe PDV-a, obračunavati i plaćati pdv po stopi od 13 % na pruženu uslugu smještaja . S druge strane, PDV po računima za nabavu svih usluga i dobara poput režijskih troškova, sitnog inventara i drugih potrepština koje mu služe za obavljanje djelatnosti može priznavati kao pretporez.

Obaveza poslovanja u sustavu pdv-a za nerezidenta ne bi postojala ukoliko bi korisniku pružao usluge najma nekretnine za stambene potrebe , jer je ta djelatnost prema hrvatskim propisima oslobođena pdv-a.

Takva obaveza ne bi postojala niti kod pružanja usluga zakupa poslovnog prostora , ali isključivo pravnoj /fizičkoj osobi poreznom obvezniku koja posluje u sustavu pdv -a jer tada taj porezni obveznik poreznu obavezu za PDV preuzima na sebe .

Međutim, u sva tri slučaja podliježete plaćanju poreza na dohodak od najma i to:

  • Za vrstu turističkog najma plaćate paušalni porez, visina kojega zavisi o broju kreveta i iznosu porezne obveze po ležaju / krevetu.
    U principu godišnja obaveza paušalnog poreza kreće se od 150,00 do 1.500,00 kn (cca 20 – 200 eur) po krevetu , zavisno o odluci tijela lokalne / gradske uprave . Ovaj oblik oporezivanja je najjeftiniji , no iznajmljivač se može odlučiti i za drugačiji oblik oporezivanja prema stvarno ostvarenim rezultatima poslovanja na osnovi podataka iz poslovnih knjiga .
  • Za vrstu stambenog najma porez na dohodak plaća se po stopi od 12%
    Obračun dužnog poreza na dohodak od stambenog najma drukčiji je od turističkog ,a utvrđuje se na način da se visina mjesečne (tržišne) ugovorene najamnine umanji za 30% paušalno priznatih izdataka , i na tako umanjenu svotu porezne osnovice obračunava se 12 % poreza na dohodak od imovine.
  • Za vrstu poslovnog najma – zakupa pravnoj osobi koja posluje u sustavu pdv-a , obaveza poreza na dohodak utvrđuje vam se na isti način kao i kod gore obrazloženog oblika stambenog najma .

Ako djelujete kroz pravnu osobu registriranu za pružanje usluga smještaja , najma ili zakupa , na vama je odluka registrirati se ili ne u sustavu PDV-a , sve dok ostvarujete prihode do 300.000,00 hrk godišnje.

Generalno je pravilo da stopa PDV-a na usluge turističkog smještaja iznosi 13% , dok se PDV na uslugu zakupa mora obračunavati po stopi od 25%.

PDV na stambeni najam ne obračunava se .
Kao pravna osoba plaćate i porez na ostvarenu dobit po stopi od 12% (stopa se primjenjuje na osnovicu do visine godišnjih prihoda od 3 mil.kn).

Kako bi mogli utvrditi koji vam se pravni i porezni model iznajmljivanja nekretnine najviše isplati obavezno konzultirajte svog odvjetnika , poreznog ili financijskog savjetnika.

To naravno zavisi i o visini prihoda koje nekretnina može generirati tijekom godine , ali i troškovima koji svaki pravni oblik poslovanja zahtijeva . U svakom slučaju uvijek svoju djelatnost morate prijaviti nadležnoj poreznoj upravi.