202001.15
Off
0

Odgovornost prodavatelja za pravne nedostatke stvari

Pravni nedostaci nazivaju se još i nematerijalni nedostaci stvari. Prodana stvar ima pravni nedostatak ako na njoj postoji neko pravo treće osobe koje isključuje ili ograničuje kupčevo pravo, a o čijem postojanju kupac nije obaviješten, niti je pristao uzeti stvar opterećenu tim pravom. Prodavatelj odgovara za pravne nedostatke stvari i u slučaju kad postoje posebna ograničenja javnopravne naravi koja kupcu nisu bila poznata, ako je prodavatelj za njih znao ili ih je mogao očekivati, a nije ih kupcu priopćio. Primjer takvog nedostatka bio bi kada bi prodavatelj stranom državljaninu prodao nekretninu poljoprivredne namjene, za koju postoje ograničenja u stjecanju od strane stranih fizičkih i pravnih osoba, a prodavatelj je to znao ili mogao očekivati.

Kod pokretnina koje se ne upisuju u posebne upisnike, mala je vjerojatnost da će se pojaviti neki pravni nedostatak stvari, obzirom da pošteni stjecatelj pokretnine stvar stječe samom primopredajom, odnosno preuzimanjem posjeda stvari. Problemi se u praksi pojavljuju kod prodaje nekretnina i pokretnina koje se upisuju u javne upisnike (plovila, vozila i slično).

Prije ugovaranja kupoprodaje ključno je provjeriti stanje upisano u javni upisnik. Kada se utvrdi da u upisniku nema nikakvih upisa koji umanjuju ili ograničuju kupčevo pravo, potrebno je prije isplate cijene osigurati zaštitu kupca u prijelaznom razdoblju, odnosno učiniti u javnom upisniku vidljivim da je u tijeku prijenos prava vlasništva na kupca. Naime, u praksi se najčešće događa, poglavito kod kupoprodaje nekretnina, da kupac isplati kaparu ili čak ukupan iznos kupoprodajne cijene, te da tek u tom trenutku dobije dozvolu prodavatelja za uknjižbu, odnosno prijenos prava vlasništva. Od trenutka od kada kupac isplati kupoprodajnu cijenu do trenutka kada se podnese prijedlog ovlaštenom tijelu za prijenos prava vlasništva, u javnom upisniku može biti zabilježeno da treća osoba polaže neko pravo na stvari koje ograničava ili isključuje kupčevo pravo. Ako ta treća osoba opravda zahtjev koji polaže na stvar, primjerice uz odgovarajuću sudsku odluku, kupac će izgubiti pravo vlasništva, odnosno isto će biti na odgovarajući način ograničeno. Rizik pravnih nedostataka može se izbjeći uz odgovarajuće ugovorne odredbe, pa se zato preporuča sastav ugovora o kupoprodaji povjeriti pravniku.

U praksi se ovakva situacija susreće kod dvostrukog otuđenja nekretnine, pa vlasništvo stekne osoba koja je prva podnijela prijedlog za prijenos prava vlasništva. Česti su i slučajevi kada je samo jedan bračni drug upisan kao vlasnik nekretnine i on kupcu otuđi nekretninu, a drugi bračni drug u međuvremenu pokrene postupak da se utvrdi kako je ½ prodane nekretnine ustvari njegova bračna stečevina i taj sudski postupak zabilježi u zemljišnoj knjizi, prije negoli kupac podnese zahtjev za prijenos prava vlasništva. Ako drugi bračni drug uspije u sudskom postupku, kupac će izgubiti vlasništvo ½ nekretnine. Kada graditelj prodaje nekretninu u izgradnji, uz odgodu upisa prava vlasništva kupca do potpune izgrađenosti nekretnine, može se dogoditi da se u međuvremenu na nekretnini zabilježi Ministarstvo financija Republike Hrvatske zbog neplaćenog poreza. Ako prodavatelj ne podmiri porez, država dobiva mogućnost da porez sa svim sporednim davanjima naplati iz vrijednosti nekretnine, iako je u međuvremenu preneseno vlasništvo na kupca i slično.

Ako se pojavi neki pravni nedostatak prodane stvari, kupac je dužan o tome obavijestiti prodavatelja i pozvati ga da u razumnom roku oslobodi stvar od prava ili zahtjeva treće osobe ili da mu preda drugu stvar bez pravnog nedostatka.

Ako kupcu stvar bude oduzeta uslijed zahtjeva treće osobe, ugovor se raskida po samom zakonu i kupac ima pravo od prodavatelja potraživati povrat isplaćene kupovnine, a ako je kupčevo pravo samo ograničeno, tada kupac ima izbor hoće li tražiti razmjerno sniženje cijene ili će ugovor raskinuti i tražiti povrat ukupne cijene. Ako kupac ne može ostvariti svrhu ugovora o kupoprodaji zbog zahtjeva trećeg, tada on može raskinuti ugovor o kupoprodaji i ako prodavatelj ne oslobodi stvar od zahtjeva treće osobe u razumnom roku. U svakom slučaju kupac ima pravo na naknadu štete, osim ako je u času sklapanja ugovora znao za mogućnost da mu stvar bude oduzeta ili da mu pravo bude umanjeno ili ograničeno. Kupac koji prodavatelja nije obavijestio o nedostatku već se sa trećim upustio u parnicu, koju je izgubio, ne gubi svoja prava, osim ako prodavatelj dokaže da je raspolagao sredstvima da odbije zahtjev trećeg. Kupac može i priznati očito pravo treće osobe ili isplatiti treću osobu da od svojeg prava odustane, a u kojem slučaju se prodavatelj oslobađa odgovornosti ako kupcu naknadi taj iznos novaca i pretrpljenu štetu.

Prava kupca po osnovi pravnih nedostataka gase se istekom roka od godinu dana od kada je za taj nedostatak saznao, a ako je treća osoba prije isteka tog roka pokrenula spor u koji je kupac pozvao prodavatelja da se uključi, u roku od 6 mjeseci od pravomoćnog okončanja tog spora. Postavlja se pitanje da li je kupac dužan čekati okončanje sudskog postupka sa trećom osobom u koji se prodavatelj upustio, odnosno da li isto ulazi u pravni okvir razumnog roka za otklanjanje pravnog nedostatka na stvari. Obzirom na dugotrajnost sudskih parnica u kojima treća osoba dokazuje pravo, za kupca se pojavljuje pravna nesigurnost hoće li on od prodavatelja u slučaju gubitka spora, uopće moći ishodovati povrat cijene i isplatu štete u trenutku kada se ta parnica okonča, pa je iz tog razloga bitno na odgovarajući način zaštititi prava kupca čim se uoči postojanje pravnog nedostatka na stvari.

Ugovorom se odgovornost za pravne nedostatke može ograničiti ili u potpunosti isključiti, ali ta odredba nema pravi značaj ako je prodavatelj znao ili mogao očekivati da stvar ima određeni pravni nedostatak, a što nije priopćio kupcu.