202001.22
Off
0

Porezne obveze rezidenata EU za stjecanje nekretnina u Republici Hrvatskoj

Fizičke i pravne osobe – rezidenti Europske Unije mogu stjecati nekretnine u Republici Hrvatskoj pod istim uvjetima kao i hrvatski državljani, osim u slučaju poljoprivrednog zemljišta i zaštićenih kulturnih i prirodnih bogatstava.

Imovinska prava mogu se steći kupoprodajom, nasljeđivanjem, razmjenom nekretnina, darovanjem, dosjelošću ili na drugi način. Stjecatelj nekretnine se oporezuje.

Stjecanje nekretnina podliježe:

PDV-u ili

porezu na promet nekretnina

Kada stjecanje nekretnine podliježe plaćanju PDV-a?

Stjecanje nekretnine podliježe plaćanju PDV-a ako nekretninu prenosi porezni obveznik PDV-a (upisan u registar PDV-a), i to:

• za prijenos građevinskog zemljišta,

• za prijenos nekretnine koja je kraće od 2 godine u upotrebi.

Porezna stopa je 25% tržišne vrijednosti nekretnine. Kod stjecanja nekretnine kupoprodajom, PDV se obračunava na temelju računa koji je izdao prodavač. Nakon primitka uplate, kupac nema nikakve daljnje obveze u vezi s povratom / plaćanjem poreza, a prodavatelj mora obavijestiti porezno tijelo o prodaji nekretnine i poreznih potraživanja te uplatiti PDV.

Ako prenositelj nekretnine nije porezni obveznik PDV-a, prijenos neće biti oporezovan PDV-om, pa će umjesto toga biti primijenjen porez od 4% na promet nekretnina na tržišnu vrijednost nekretnine. PDV se ne primjenjuje ako je prodana nekretnina bila u upotrebi više od 2 godine.

Kada podliježete porezu na promet nekretnina?

Kad god prodaja nekretnine ne podliježe plaćanju PDV-a (oslobođena je PDV-a), tada stjecatelj mora platiti porez na promet nekretnina.

To znači da ako je prodavač fizička ili pravna osoba koja nije porezni obveznik PDV-a ili ako je predmet prodaje nekretnina koja je u upotrebi više od dvije godine, stjecatelj mora platiti porez na promet nekretnina.

Porezna stopa za kupoprodaju zemljišta iznosi 4% i izračunava se prema tržišnoj vrijednosti nekretnine (kupoprodajna cijena u ugovoru, tržišna vrijednost nekretnine koja je stečena darovanjem, dosjelošću itd.).

U ovom slučaju, stjecatelj mora prijaviti kupnju nekretnine nadležnom poreznom tijelu.

Porezno tijelo utvrđuje obvezu plaćanja poreza na promet u odluci koja se dostavlja stjecatelju i kojom se stjecatelju nalaže da porez plati u zakonskom roku od 15 dana.

Zakon predviđa oslobađanje od poreza na nekretnine uglavnom u slučaju stjecanja darovanjem i nasljeđivanjem.

Porezni aspekti iznajmljivanja nekretnina od strane državljana EU-a

Fizička osoba koja je državljanin EU-a i posjeduje nekretninu u Republici Hrvatskoj može iznajmljivati turistima ili putnicima u Republici Hrvatskoj bez prethodnog osnivanja obrta ili trgovačkog društva.

Kakve obveze ima inozemni iznajmljivač (EU)?

• prijava u sustav PDV-a

• upis u registar poreznih obveznika

• obračunati i platiti PDV

• plaćati porez na dohodak

Ako se nekretnina iznajmljuje fizičkim osobama za stambene potrebe, što je prema zakonu oslobođeno od PDV-a, iznajmljivač se ne mora upisati u registar PDV-a, niti obračunati PDV na najamninu.

Dodatno, iznajmljivač nerezident nije dužan registrirati se u sustav PDV-a ako putnička agencija sa sjedištem u Hrvatskoj upravlja iznajmljivanjem. U ovom se slučaju PDV obračunava po principu obrnutog obračuna, a obračun PDV-a prebacuje se na putničku agenciju.

Obračun i plaćanje PDV-a

Za pruženu uslugu smještaja, iznajmljivač mora izdati račun, na koji će se obračunati PDV od 13%. Uz to, iznajmljivač može platiti pretporez za sve troškove nastale obavljanjem smještajnih aktivnosti i na taj način smanjiti mjesečnu stopu PDV-a. Da bi se vodila porezna evidencija i da bi se izradio račun PDV-a, bilo bi preporučljivo zaposliti poreznog računovođu koji će podmiriti račune na temelju predanih dokumenata i prijaviti PDV elektroničkim putem.

Račun i prijava PDV-a izdavat će se mjesečno, tijekom cijele godine, bez obzira na sezonsku prirodu aktivnosti.

Porez na dohodak

Državljani EU-a koji iznajmljuju nekretnine u Republici Hrvatskoj mogu birati između dva zakonski definirana oblika oporezivanja dohotka:

• paušalni porez na dohodak ili

• porez na dohodak na temelju poslovnih knjiga

Paušalni porez na dohodak obračunava se na temelju odluke poreznog tijela, neovisno o rezultatu (dobit / gubitak) koji je porezni obveznik postigao u financijskoj godini. Visina poreza na dohodak ovisi o kategoriji naselja i broju kreveta, a kreće se od 150,00 do 300,00 kuna po krevetu godišnje.

Porez na dohodak na temelju poslovnih knjiga plaća se na temelju godišnje porezne prijave na oporezivi iznos (razlika između prihoda i rashoda) umanjen za osobni odbitak kao i druge zakonske odbitke. Godišnji diskontirani iznos za nerezidente iznosi 45.600,00 kuna.

Porez na dohodak izračunava se po načelu progresivnog oporezivanja koristeći dvije različite porezne stope: 24% na oporezivi iznos od 210 000 kuna i 36% na oporezivi iznos iznad tog iznosa.

Prodaja nekretnina

Otuđenje predstavlja prodaju, zamjenu i drugi prijenos nekretnina, u kojem, u slučajevima propisanim zakonom, prodavatelj postaje obveznik poreza na dohodak od imovine.

Obveznik je poreza na dohodak od prodaje imovine:

• ako se nekretnina proda u roku od dvije godine od datuma stjecanja

• ako se tri ili više jednakih nekretnina proda u roku od 5 godina od dana kupnje nekretnine.

Izuzetno, porez na dohodak ne mora se plaćati ako svaka parcela u prodaji ima veličinu do 250 m2 i ukupno do 1000 m2.

Prodaja nekretnine u roku od dvije godine od stjecanja

Prihod na koji se plaća porez izračunava se kao razlika između tržišne vrijednosti nekretnine koja se prodaje i kupoprodajne cijene, koja se uvećava za rast cijena industrijskih proizvoda. Troškovi prodaje smanjuju oporezivi iznos.

Iznimno, prihod od prodaje nekretnina ne oporezuje se ako se nekretnina koristi u stambene svrhe prodavatelja ili članova njegove uže obitelji.

Prodaja tri ili više jednakih nekretnina u roku od 5 godina

Oporezivi prihod izračunava se kao razlika između tržišne vrijednosti (ekvivalentne) nekretnine prodane u roku od pet godina i troška njenog stjecanja, koja se uvećava za rast cijena industrijskih proizvoda, i troškova ulaganja, koji se mogu dokazati vjerodostojnim dokumentima.

Po kojoj poreznog stopi se plaća porez na dohodak od prodaje nekretnina?

Porez na dohodak od prodaje nekretnina plaća se po zakonski utvrđenoj stopi od 24% u roku od 15 dana, sukladno odluci poreznog tijela.

Kada niste dužni plaćati porez na dohodak od prodaje nekretnina?

  • ako se nekretnina prodaje nakon 2 godine od stjecanja
  • ako je otuđenje obavljeno između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji i drugih članova uže obitelji
  • ako je otuđenje obavljeno između razvedenih bračnih drugova, ako je otuđenje u neposrednoj svezi s razvodom braka
  • ako je otuđenje u neposrednoj svezi s nasljeđivanjem nekretnina