201904.17
Off
0

VLASNIŠTVO POSEBNIH DIJELOVA NEKRETNINE

(ETAŽNO VLASNIŠTVO)

SUVLASNIŠTVO I UPRAVLJANJE NEKRETNINOM

Temeljem Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (dalje u tekstu: ZV) svaki suvlasnik ima pravo sudjelovati u odlučivanju o svemu što se tiče stvari koja je u suvlasništvu (upravljanje stvarju) zajedno s ostalim suvlasnicima. Način donošenja odluka ovisi o tome je li riječ o poslovima redovite ili izvanredne uprave.

Za razumijevanje ove teme, potrebno je za početak objasniti razliku između poslova redovite i izvanredne uprave. Naime, kada se donosi odluka o poslovima redovite uprave, dovoljno je da odluku donesu suvlasnici čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine. Kod poslova izvanredne uprave odluka se donosi isključivo suglasnošću svih suvlasnika.

Poslovi redovite i izvanredne uprave nisu zakonom ograničeni, već se samo primjerično navode u zakonu.

PRAVA I OBVEZE SUVLASNIKA

Sukladno čl. 85. st. 4. ZV-a, suvlasnici nekretnine na kojoj je na jednom ili više suvlasničkih dijelova osnovano vlasništvo određenoga posebnog dijela (etažno vlasništvo), dužni su:

  1. sudjelovati u upravljanju nekretninom,
  2. odrediti osobu koja će obavljati poslove zajedničkoga upravitelja i
  3. osnovati zajedničku pričuvu.

Slijedom navedenog, svi suvlasnici dužni su plaćati pričuvu te odrediti upravitelja zgradom koji će u ime svih suvlasnika upravljati nekretninom. Ove obveze su određene zakonom i ne mogu se izbjeći.

Upravljanje nekretninom – međuvlasnički ugovor i postavljanje zajedničkog upravitelja

Suvlasnici sve odluke o poduzimanju poslova redovite uprave i izvanrednih poslova moraju donositi u pisanom obliku. Preporuka je da se međusobni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem nekretnine urede pisanim sporazumom, odnosno međuvlasničkim ugovorom.

Međuvlasničkim ugovorom uređuju se između ostalog veličina suvlasničkih dijelova nekretnine, uvjeti i način upravljanja nekretninom, podatci o osobi koja će upravljati nekretninom, opseg poslova koje će obavljati ta osoba, odgovornost za obavljanje poslova, uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja sredstvima zajedničke pričuve, ime suvlasnika ovlaštenoga za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravitelju, odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti, te uvjeti i način korištenja zajedničkih prostorija, uključujući i stan namijenjen za nadstojnika zgrade, te uređaja i zemljišta koje pripada određenoj nekretnini.

Da bi međuvlasnički ugovor bio valjan, potrebno je da isti bude potpisan od strane većine suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine. Odredbe međuvlasničkoga ugovora obvezuju i suvlasnike nekretnina koji su pravo vlasništva stekli nakon sklapanja međuvlasničkoga ugovora.

Pored međuvlasničkog ugovora, zakon poznaje i ugovor o upravljanju zgradom, koji se sklapa sa upraviteljem zgrade, te ugovor u svezi zajedničkih dijelova, kojim se uređuje na koji način će upravljati i koristiti zajedničkim dijelovima i uređajima u zgradi. Ističemo da su suvlasnici bili obvezni u roku od 12 mjeseci od stupanja na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima sklopiti gore spomenute ugovore, koji je zakonski rok odavno istekao.

Slijedom navedenog, u slučaju kada suvlasnici nisu osigurali upravljanje nekretninom, jedinice lokalne samouprave imaju ovlast odrediti prinudnog upravitelja koji će obavljati poslove uprave tom nekretninom. Prinudni upravitelj bit će razriješen dužnosti tek onda kada suvlasnici odlukom u pisanom obliku imenuju upravitelja nekretnine, odnosno sklope Ugovor o upravljanju zgradom sa upraviteljem zgrade. U svezi sa obvezom upravljanja nekretninom, zakonom je propisano da suvlasnici mogu suglasno povjeriti upravljanje nekretninom određenoj osobi kao upravitelju, koji će djelovati kao njihov opunomoćenik. Za upravitelja mogu izabrati jednog ili nekoliko suvlasnika, ili mogu upravljanje povjeriti nekojoj drugoj poslovno sposobnoj fizičkoj ili pravnoj osobi, koja je registrirana za obavljanje tih poslova.

Postavljanje upravitelja zgrade i odluka o djelokrugu njegovih poslova poslovi su izvanredne uprave. Slijedom navedenog, ove odluke se donose jedino suglasnošću svih suvlasnika zgrade. U slučaju da se suvlasnici ne mogu suglasiti oko ove stvari, sukladno čl. 88. ZV-a, svaki od njih može podnijeti tužbu te u sudskom postupku zahtijevati da umjesto suvlasnika odluku o postavljanju upravitelja zgrade i njegovom djelokrugu donese sud.