201810.15
Off
0

Zalog kao osiguranje tražbine u hrvatskom pravu

Založno pravo u hrvatskom pravu uređuju odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Navedeni zakon sadrži opća pravila, međutim založno pravo uređuje i čitav niz drugih zakona poput Ovršnog zakona te Zakona o obveznim odnosima koji sadrže posebne propise. Ovdje će se staviti naglasak na dobrovoljno založno pravo na nekretninama, kojima privatnopravni subjekti u pravnom prometu najčešće osiguravaju svoje tražbine.

Založno pravo ovlašćuje vjerovnika da svoju tražbinu namiri iz vrijednosti založene stvari ako mu njegova tražbina ne bude ispunjena o dospijeću. Založno pravo naziva se hipoteka kada se osniva na nekretnini. Ugovor o hipoteci valjan je jedino ako se sklopi u pisanom obliku, a založno pravo se stječe uknjižbom hipoteke u zemljišnu knjigu. Na temelju ugovora o hipoteci vjerovniku ne pripada pravo na posjed i iskorištavanje založene nekretnine. Hipoteka se ne može prenijeti na drugu nekretninu niti se može odvojiti od nekretnine koju opterećuje. Međutim, kada tražbina osigurana založnim pravom na bilo kojem osnovu prijeđe na drugu osobu, s tom tražbinom prelazi i založno pravo. Dakle, moguća je promjena vjerovnika neke hipoteke, ali rok dospijeća tražbine u tom slučaju ostaje isti. Kada postoji više suvlasnika nekretnine, svi oni moraju dati suglasnost za osnivanje založnog prava na cijeloj nekretnini. Međutim, svatko tko ima idealani dio nekretnine, primjerice 1/2 idealnog dijela kuće ili stana, može hipotekom opteretiti samo svoj dio.

Vjerovnik neke tražbine, primjerice zajmodavac koji je dao zajam zajmoprimcu, prilikom sklapanja ugovora o hipoteci kojim će osigurati svoju tražbinu treba najprije uzeti u obzir oblik ugovora u kojem se sklapa ugovor u hipoteci, a zatim i vrijednost njegove tražbine u odnosu na vrijendost nekretnine. Naime, ugovor o hipoteci može se sklopiti u obliku privatne isprave, ugovora na kojem javni bilježnik ovjerava potpise, na temelju kojeg se založno pravo upisuje u zemljišne knjige. U slučaju da se ugovor o hipoteci sklopi u obliku privatne isprave na kojoj je javni bilježnik ovjerio potpise stranaka, vjerovnik u slučaju da mu tražbina ne bude vraćena u roku mora tužbom pokrenuti sudsku parnicu i ishoditi pravomoćnu sudsku presudu (tzv. hipotekarna tužba). Tom presudom dužniku se nalaže da trpi namirenje iz vrijednosti zaloga. Po ishodovanju pravomoćne sudske presude vjerovnik može pokrenuti ovršni postupak u kojem će založena nekretnina biti prodana na javnoj dražbi, a vjerovnik će se namiriti iz cijene dobivene prodajom nekretnine. Nekretnina se na prodaju nudi na najviše dvije javne dražbe. Na prvoj dražbi ne može biti prodana ispod četiri petine utvrđene vrijednosti nekretnine, a na drugoj ispod tri petine. Dakle, od dospijeća tražbine vjerovnika do njegovog konačnog namirenja može proteći određeno vrijeme u kojem je vjerovnik obvezan poduzeti niz sudskih radnji radi konačnog namirenja svoje tražbine.

Stoga bi prilikom sklapanja ugovora o hipoteci trebalo uzeti u obzir ne samo troškove sudskih postupaka koji će za vjerovnika nastati do konačnog namirenja, već i činjenicu da se nekretnina na javnoj dražbi može prodati za cijenu manju i do 40 % utvđene vrijednosti nekretnine.

Namirenje vjerovnika može uslijediti izravnim pokretanjem ovršnog postupka u slučaju da su vjerovnik i dužnik sklopili sporazum o osiguranju tražbine osnivanjem hipoteke kod javnog bilježnika. U tom slučaju potrebno je da javni bilježnik potvrdi (solemnizira) privatnu ispravu ili da sastavi javnobilježnički akt na temelju kojih će se u zemljišnoj knjizi upisati hipoteka. Ako dužnik u takvom aktu pristane da se protiv njega može neposredno provoditi ovrha radi naplate tražbine, vjerovnik nakon dospijeća svoje tražbine ne treba pokretati parnični postupak i ishodovati pravomoćnu presudu, već je dovoljno da od javnog bilježnika ishoduje potvrdu o ovšnosti kako bi pokrenuo ovršni postupak.

Vjerovnik i dužnik također imaju mogućnost u sporazumu odrediti vrijednost nekretnine na kojoj se osniva hipoteka. U tom slučaju u ovršnom postupku neće biti potrebno provoditi procjenu vrijednosti nekretnine po sudskom vještaku već će u sporazumu utvrđena vrijednost nekretnine biti osnova za određivanje vrijednosti za prodaju na javnoj dražbi. Time se značajno skraćuje vrijeme od dospijeća tražbine do konačnog namirenja. Međutim, i ovdje valja uzeti u obzir da se nekretnina može prodati za cijenu i 40% nižu od utvrđene vrijednosti nekretnine. Stoga vrijednost nekretnine u svakom slučaju mora biti viša od vrijednosti tražbine kako bi vjerovnik mogao očekivati namirenje u cijelosti.

U pravilu tražbina osigurana založnim pravom ima prednost pred onima koje nisu osigurane založnim pravom. Moguće je da je neka nekretnina osigurana s više založnih prava istovremeno. U tom slučaju prednost ima ona koja je ranije u prvenstvenom redu, a on se stječe prema trenutku kada je prijedlog za uknjižbu založnog prava stigao zemljišnoknjižnom sudu.