Bei der Immobilienvollstreckung handelt es sich um ein Verfahren, bei dem der Gläubiger das zuständige Gericht auffordert, die Immobilie des Schuldners zu bewerten und zu verkaufen, um seine Forderungen zu begleichen.
Gemäß den Bestimmungen des Vollstreckungsgesetzes, das das Vollstreckungsverfahren in der Republik Kroatien regelt, kann Gegenstand der
Vollstreckung nur eine Immobilie als Ganzes sein, die durch die Eigentums- und andere Immobilienrechte sowie Grundbuchregeln bestimmt wird.
Wenn an der Immobilie das Miteigentum (ideales Miteigentum an einem Teil der Immobilie) festgestellt wurde, kann dieser Teil der Immobilie ein eigenständiger Vollstreckungsgegenstand sein.
Der Wert einer Immobilie wird vom Gericht anhand einer Schlussfolgerung ermittelt, die auf den begründeten Feststellungen und dem Gutachten eines zugelassenen Gerichtssachverständigen oder Gutachters basiert und unter Anwendung einer besonderen Verordnung auf dem Gebiet der Raumplanung, Beurteilungsmethode, Art der Datenerhebung und deren Auswertung sowie
die Methoden der Immobilienbewertung erstellt wird.
Dies wird unmittelbar in der mündlichen Verhandlung festgestellt, nachdem den Parteien, Gläubigern, Verfahrensbeteiligten und Vorkaufsberechtigten die Gelegenheit zur Stellungnahme zur Beurteilung gegeben wurde.
Es ist wichtig zu betonen, dass der vom Gutachter geschätzte Wert oft erheblich vom Verkehrswert der Immobilie abweicht.
Ausnahmen und Einschränkungen
Das Gericht wird den Antrag auf Zwangsvollstreckung der Immobilie ablehnen, wenn die Zwangsvollstreckung zur Begleichung einer gesicherten Forderung beantragt wird, die den Nennwert von EUR 5.300,00 nicht übersteigt (unabhängig von der Eintragung der Vollstreckbarkeit der Forderung in Grundbüchern und anderen öffentlichen Büchern), es sei
denn, der Vorschlag dient der Zwangsvollstreckung eines Anspruchs auf gesetzlichen Unterhalt oder eines Anspruchs auf Ersatz eines durch eine Straftat verursachten Schadens oder wenn er der Auffassung ist, dass der Verkauf der Immobilie den gerechten Ausgleich zwischen den Interessen des Gläubigers und des Schuldners verletzen würde.
Verfahren
Der Prozess der Einleitung einer Zwangsvollstreckung beginnt mit der Einreichung des Antrags beim örtlich zuständigen Gericht, in dessen Hoheitsgebiet sich die Immobilie befindet.
Nachdem das Gericht den Vorschlag angenommen und einen Vollstreckungsbeschluss erlassen hat, beantragt es von Amts wegen, die Eintragung eines Vollstreckungsvermerks im Grundbuch.
Anschließend erfolgt die Ermittlung des Wertes der Immobilie, den das Gericht mit einem Gutachten aufgrund der begründeten Feststellungen und Gutachten des Gerichtssachverständigen bzw.
Gutachters in einem Gutachten feststellt, jedoch erst, nachdem
den Parteien, Gläubigern, Verfahrensbeteiligten sowie Vorkaufsberechtigten eine Stellungnahme zur Beurteilung gestattet wurde.
Nachdem der Preis der Immobilie ermittelt wurde, erfolgt der Verkauf durch die Finanzagentur im Rahmen einer elektronischen öffentlichen Auktion.
Nach erfolgreichem Verkauf und rechtskräftiger Entscheidung über die Zuteilung der Immobilie an den Käufer sowie nach Hinterlegung des Kaufpreises durch den Käufer erfolgt die Befriedigung der Gläubiger aus diesem Betrag.
Es ist wichtig zu beachten, dass Immobilien bei der ersten elektronischen öffentlichen Auktion nicht unter vier Fünfteln des festgestellten Wertes der Immobilie und bei der zweiten nicht unter drei Fünfteln des festgestellten Wertes der Immobilie verkauft werden dürfen.
Die Angebotseinholung dauert zehn Werktage.
Geht bei der ersten elektronischen öffentlichen Auktion kein gültiges Gebot ein, beginnt die zweite elektronische öffentliche Auktion mit der Veröffentlichung der Aufforderung zur Teilnahme am ersten Tag nach Ende der ersten elektronischen öffentlichen Auktion.