Jeder Miteigentümer hat das Recht, die Miteigentumsgemeinschaft aufzulösen, wenn dies möglich und zulässig ist, und dieses Recht erlischt nicht.
Das Miteigentum kann durch Vereinbarung (freiwillige Auflösung) oder durch das Gericht (gerichtliche Auflösung) aufgelöst werden.
Es handelt sich um ein außergerichtliches Verfahren, und wenn Streitigkeiten über den Gegenstand der Teilung, den Umfang des Miteigentums und die Rechte einzelner Miteigentümer oder die Größe ihrer Anteile bestehen, wird das Gericht die Parteien im Rechtsstreit verweisen.
Darüber hinaus erläutern wir die physische Aufteilung und Begründung der Eigentumswohnung näher.
Physische Teilung
Hinsichtlich der Art der Auflösung ist das Gericht weder an strenge gesetzliche Vorschriften noch an einen gültigen Vertrag der Parteien gebunden – teilbare bewegliche Sachen werden physisch und Immobilien geometrisch aufgeteilt.
Die Aufteilung von Immobilien erfolgt in erster Linie geometrisch, sofern diese
Aufteilung den Wert der Immobilie nicht mindert. Ob eine geometrische Teilung
möglich ist, wird durch ein Gutachten entschieden, das für den weiteren Verlauf des Verfahrens ausschlaggebend sein wird, da es den Inhalt und die Art der Aufteilung zur Bildung eigenständiger Wirtschaftseinheiten festlegt.
In der Regel nimmt der Gutachter aufgrund der Vorschläge der Parteien eine geometrische Aufteilung vor und stellt nach Möglichkeit fest, ob durch die Durchführung jede Partei einen dem Wert des Miteigentumsanteils entsprechenden physischen Teil erhält.
In diesem Stadium des Verfahrens kann es zu Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien kommen, da der Wert (und nicht die Fläche) des Miteigentumsanteils entscheidend ist.
Wenn beispielsweise eine Partei eine Wohnung mit Blick auf das Meer und die
andere auf die Berge erhält, sind die physischen Teile der Immobilie nicht proportional zum Wert ihrer Miteigentumsteile (unter Berücksichtigung des Marktwerts).
Aufgrund dieser Umstände ist eine geometrische Teilung oft nicht möglich, das Miteigentum wird jedoch in der zivilrechtlichen Aufteilung geklärt – durch den Verkauf der Immobilie im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung.
Es ist wichtig zu beachten, dass das Gericht selbst eine Methode der geometrischen Aufteilung vorschlagen kann (die nicht unbedingt den Vorschlägen der Parteien entsprechen muss) und wenn der Vorschlag
des Gerichts möglich ist, ohne den Wert der Immobilie wesentlich zu mindern, dann wird dieser umsetzt.
Eigentumswohnung
Eine Möglichkeit, die Miteigentumsgemeinschaft aufzuteilen, ist die Begründung der Eigentumswohnungen, die so begründet werden, dass das Eigentum an einem besonderen Teil der Miteigentümerimmobilie mit einem bestimmten ideellen Teil verbunden wird.
In der Praxis erfolgt die Aufteilung am häufigsten auf dem Teil der
Miteigentümerimmobilie, der eine eigenständige Nutzungseinheit bildet (z. B. eine Wohnung), sie kann aber auch auf Nebenteilen der Immobilie (z. B. Terrasse, Dachgeschoss, usw. Kellerräume) erfolgen.
Zur Durchführung von Eigentumswohnungen ist in erster Linie die Einholung des Gutachtens durch einen Gerichtssachverständigen des Bauberufs oder einen autorisierten Projektplaner erforderlich.
Aufgrund des erhaltenen Gutachtens stellt die zuständige Verwaltungsbehörde für Raumordnung und Bau eine Bescheinigung über
unabhängige Nutzereinheiten aus.
Obwohl die Grundvoraussetzung für die Durchführung einer solchen Auflösung die einstimmige Entscheidung aller Miteigentümer ist, hat die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs der Republik Kroatien gezeigt, dass dies nicht immer der Fall ist.
Kein Miteigentümer einer Immobilie kann seine Zustimmung zur Begründung des Eigentums an einem besonderen Teil einem anderen Miteigentümer verweigern, der über einen entsprechenden Miteigentumsanteil verfügt, es sei denn, die Begründung eines neuen Eigentums an einem besonderen Teil zugunsten dieses Miteigentümers würde die Rechte beenden oder einschränken, die ihm bereits aufgrund seines zuvor begründeten Eigentums an dem besonderen Teil zustehen.
Daher kann in bestimmten Fällen die fehlende Zustimmung eines Miteigentümers durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt werden.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Aufteilung die Rechte Dritter und Miteigentümer, die nicht an der Aufteilung beteiligt waren, nicht berührt und dass das Dienstbarkeitsrecht, das Pfandrecht und andere dingliche Rechte weiterhin an der geteilten Sache lasten.
Nach erfolgter Aufteilung gehen die Kosten zu Lasten der Miteigentümer im Verhältnis der Miteigentumsteile.