Neues Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden

Das neue Gesetz über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden sieht eine Reihe von Maßnahmen vor, um den Zustand von Mehrfamilienhäusern in Kroatien zu verbessern. Viele dieser Gebäude sind oft schlecht instandgehalten, was zahlreiche Probleme für die Miteigentümer, einschließlich finanzieller Schwierigkeiten, mit sich bringt. Seit Inkrafttreten des Gesetzes über das Eigentum und andere dingliche Rechte im Jahr 1997 gab es keine detaillierteren gesetzlichen Regelungen zur Instandhaltung von Gebäuden. Die bestehenden Vorschriften wurden lediglich durch eine Verordnung über die Instandhaltung von Gebäuden ergänzt, die nur einige Aspekte regelte.

Diese früheren Regelungen erwiesen sich als rechtlich unzureichend und ungeeignet für die komplexen Fragestellungen der Gebäudeverwaltung. Ziel des neuen Gesetzes ist es, klarere Regeln und Verfahren einzuführen, um die Instandhaltung und Verbesserung von Mehrfamilienhäusern zu erleichtern.

Das Gesetz tritt am 1. Januar 2025 in Kraft.

Neuerungen

Das neue Gesetz regelt den Bereich der Verwaltung und Instandhaltung von Mehrfamilienhäusern, gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäusern sowie Geschäftshäusern und die Beziehungen der beteiligten Akteure in diesem Bereich. Präzise definiert werden: die gemeinschaftlichen Gebäudeteile, die Mindesthöhe und der Zahlungsmodus der gemeinschaftlichen Rücklage, die Instandhaltung der gemeinschaftlichen Gebäudeteile, die Gebäudeverwaltung sowie die Rechte, Pflichten und Verantwortlichkeiten des Verwalters, des Miteigentümervertreters und der Miteigentümer.

Es wird der Begriff der „Gemeinschaft der Miteigentümer“ eingeführt, die alle Eigentümer von Sonternutzungsrechten an einem Gebäude umfasst. Diese Gemeinschaft erhält eine eigene Steuernummer (OIB) und Rechtspersönlichkeit und wird im Register der Gemeinschaften der Miteigentümer erfasst. Ziel ist die Beschleunigung von Verwaltungs- und Gerichtsverfahren sowie die Vereinfachung der Antragstellung für Fördermittel (z.B. für Fassadenerneuerung oder energetische Sanierung).

Um praktische Probleme bei der erforderlichen Mehrheit der Miteigentümer für Entscheidungen über bestimmte Maßnahmen und Arbeiten im Bereich der Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden zu beheben, wird die erforderliche Mehrheit für bestimmte Entscheidungen gesenkt:

Dringende Reparaturen: Zustimmung des Vertreters der Miteigentümer und der Eigentümer, die mehr als 20% der gesamten Nutzfläche oder mehr als 20% der Miteigentumsanteile laut Grundbuch besitzen,
Notwendige Reparaturen: Zustimmung des Vertreters der Miteigentümer und der Eigentümer, die mehr als 33% der gesamten Nutzfläche oder mehr als 33% der Miteigentumsanteile laut Grundbuch besitzen,
Wahl des Miteigentümervertreters: einfache Mehrheit.
Das neue Gesetz sieht eine Reihe von Ordnungswirdrigkeiten und Geldstrafen vor, die sowohl Verwalter, ausführende Unternehmen als auch Miteigentümer betreffen:

• Odluke o hitnim popravcima (suglasnost predstavnika suvlasnika i suvlasnika koji posjeduju više od 20% ukupne korisne površine zgrade ili više od 20% suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige),
• Odluke o nužnim popravcima (suglasnost predstavnika suvlasnika i suvlasnika koji posjeduju više od 33% ukupne korisne površine zgrade ili više od 33% suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige),
• Izbor predstavnika suvlasnika (natpolovična većina).

Nadalje, novim Zakonom propisuje se niz prekršajnih odredbi kojima se propisuje novčana kazna koja se odnosi na prekršaje počinjene od strane upravitelja zgrade, pravne osobe – izvođače radova, ali i suvlasnika:

• Verantwortung des Verwalters: Verstoß, wenn z.B. der Eintrag in das Register der Gemeinschaften der Miteigentümer nicht erfolgt, kein separates Konto eingerichtet wird odere ine dringende Reparatur nicht innerhalb von drei Stunden nach der Meldung durchgeführt wird.
• Verantwortung der Miteigentümer: Verstoß, wenn z.B. Balkone, Loggien und Terrassen überdacht oder geschlossen oder an Straßenfassaden Klimaanlagen oder Antennensysteme installiert werden.
• Verantwortung ausführender Unternehmen: Verstoß, wenn z.B. Arbeiten wie die Überdachung oder Schließung von Balkonen, Loggien und Terrassen oder das Anbringen von Geräten an Straßenfassaden ohne Genehmigung durchgeführt werden.

Der neue Gesetzesentwurf ermöglicht es Gebäuden mit mindestens drei Stockwerken, im Rahmen eines speziellen Programms Aufzüge einzubauen, wobei eine staatliche Kofinanzierung vorgesehen ist, die 33% der Einbaukosten abdeckt.

Darüber hinaus wird angesichts des schlechten Zustands vieler Fassaden in den Stadtzentren ein spezielles Programm zur Fassadenerneuerung eingeführt, ebenfalls mit einer staatlichen Kofinanzierung von 33%.

Eine der wichtigsten Neuerungen, die das größte öffentliche Interesse geweckt hat, betrifft die Einschränkung der Umnutzung von Wohnungen in touristische Apartments und andere Formen der kurzfristigen Vermietung, einschließlich der Vermietung an Arbeitnehmer.

Für derartige Tätigkeiten wird der Miteigentümer eine schriftliche Zustimmung einer qualifizierten Mehrheit der Miteigentümer (80%) benötigen. Zudem ist eine zusätzliche Bedingung vorgeschrieben: die Zustimmung muss zwingend auch von den Eigentümern jener Wohnungen erteilt werden, deren Wände, Böden oder Decken an die betreffende Wohnung angrenzen.

Weiterhin wird der Miteigentümer, der seine Wohnung für kurzfristige Vermietung oder zur Vermietung an Arbeitnehmer nutzt, verpflichtet, den doppelten Betrag der gemeinschaftlichen Rücklage zu zahlen. Der Grund für diese Regelung liegt in der Tatsache, dass die Praxis gezeigt hat, dass solche Nutzungsarten die Wohnqualität aller Miteigentümer und Bewohner negativ beeinflussen.

Außerdem verringert sich dadurch der verfügbare Wohnraum für die langfristige Lösung von Wohnungsfragen, die eine der grundlegenden menschlichen Bedürfnisse darstellen. Ziel dieser Vorschrift ist es, das Angebot an Wohnraum zu erhöhen und die Nutzung des bestehenden Wohnraumbestands für nichtwohnliche Zwecke zu reduzieren.