Energie und Immobilien: drei typische Risikosituationen

Ab 1. 1. 2026. gilt das neue Gesetz über die Energieeffizienz, mit dem Hinweis, dass einzelne Bestimmungen am 1. 1. 2027. in Kraft treten (Art. 43 Abs. 6–8). Auch wenn es sich um einen Rechtsakt handelt, der in erster Linie öffentliche Politiken, Maßnahmen und Instrumente festlegt, ist seine praktische Konsequenz klar: Energieeffizienz fließt immer häufiger in Ihre Entscheidungen und Verträge ein – egal ob Sie eine Immobilie verkaufen, vermieten, sanieren oder finanzieren. Energiekosten und die Vorhersehbarkeit des Verbrauchs sind bereits Teil der Wertermittlung und Risikobewertung, und Unterlagen, die früher auf Vertrauensbasis akzeptiert wurden, werden heute zunehmend formell geprüft. In der Praxis treten Risiken meist nicht als großer Streit zu Beginn auf, sondern als Verzögerung, Zusatzkosten oder als Wunsch nach Vertragsänderungen in der Schlussphase des Geschäfts. Gleichzeitig ist bei Sanierungsprojekten und der Inanspruchnahme von Förderungen das Reputations- und Bußgeldrisiko nicht zu unterschätzen, daher ist es sinnvoll, frühzeitig zu erkennen, wann „die Warnlampe angeht“.

Das neue Gesetz regelt den Rahmen der Energieeffizienz auf Ebene von Zielen, Maßnahmen, Umsetzung und Monitoring. Das bedeutet, dass über Programme, Verordnungen, Leitlinien und Umsetzungsanforderungen Erwartungen an einzelne Sektoren formuliert werden, einschließlich des Gebäudesektors, weil Gebäude einen großen Anteil am Energieverbrauch und am Einsparpotenzial haben. In Ihrer Praxis zeigt sich das meist in Anforderungen an eine sauberere Dokumentation, klarere Energieinformationen, eine Abstimmung von Sanierungsabläufen sowie in einer größeren Aufmerksamkeit für das Reporting und den Nachweis der Voraussetzungen bei Förderungen und Projekten.

Was sich jedoch nicht über Nacht ändert, ist die praktische Bedeutung der Energieausweise beim Verkauf und bei der Vermietung. Die Regeln dazu, wann ein Energieausweis einzuholen ist, wann er vorzulegen ist und welche Energieinformationen im Marktangebot kommuniziert werden müssen, gehören weiterhin zu den häufigsten „Auslösern“ für Verzögerungen in Transaktionen, insbesondere wenn Banken, Gutachter oder die Rechtsberater der Gegenseite eingebunden sind. Zugleich sollte der weitere europäische Kontext berücksichtigt werden: Die überarbeitete Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) ist seit dem 28. 5. 2024. in Kraft, und die Umsetzungsfrist ins nationale Recht läuft bis zum 29. 5. 2026. Das bedeutet nicht, dass sich konkrete Pflichten bereits heute verlässlich vorhersagen lassen, wohl aber, dass die regulatorische Entwicklung in Richtung strengerer Standards und systematischerer Sanierungen geht – daher lohnt es sich, schon jetzt eine saubere Dokumentations- und Kommunikationsspur aufzubauen.

Drei Situationen, in denen „die Warnlampe angeht“ Beim Verkauf einer Wohnung, eines Hauses oder von Gewerbeflächen besteht ein typischer Fehler darin, den Energieausweis zu spät zu beschaffen oder nicht klar zu haben, worauf er sich genau bezieht. Die Folge ist eine Verlängerung des Prozesses, weil der Käufer Ergänzungen der Unterlagen verlangt; bei kreditfinanzierten Transaktionen kommen zusätzliche Anforderungen oft im letzten Schritt, wenn Fristen bereits eingegangen wurden. Das verteuert das Geschäft, weil Verträge überarbeitet, zusätzliche Zusicherungen und Garantien aufgenommen werden und nicht selten auch die Frage des Preises oder der Auszahlungsbedingungen wieder aufkommt. Die Vorbereitung ist in der Regel einfach, muss aber rechtzeitig erfolgen: Prüfen Sie vor ernsthaften Verhandlungen, ob ein gültiger Ausweis vorliegt, ob die Energieinformationen in Anzeige, Verhandlungsunterlagen und Vertrag konsistent sind und ob Anlagen und Erklärungen im Vertrag mit dem übereinstimmen, was tatsächlich festgestellt wurde.

Bei Vermietung oder Pacht, insbesondere von Gewerbeflächen, ist ein häufiger Fehler die Unstimmigkeit zwischen dem, was im Angebot kommuniziert wurde, und dem, was vertraglich vereinbart ist. Das Problem zeigt sich meist nicht sofort, sondern erst, wenn der Mieter die tatsächlichen Nutzungskosten mit seinen Erwartungen vergleicht oder wenn er aufgrund von Investitionen und Umbauten klare Parameter der Fläche verlangt. In solchen Situationen entstehen unnötige Verhandlungsrunden, das Streitrisiko steigt, und eine einfache Transaktion wird administrativ und rechtlich anspruchsvoll. Die Vorbereitung läuft auf Dokumentationsdisziplin hinaus: Energieinformationen sind in allen Phasen korrekt und in derselben Form zu kommunizieren; der Vertrag sollte klar regeln, wer welche Kosten trägt und wie vorzugehen ist, wenn es zu energetischen Maßnahmen oder zu einer Änderung der Nutzungsart kommt – ohne „Grauzonen“ in die zukünftige Beziehung zu verschieben.

Bei der Planung von Sanierungen von Mehrparteienhäusern oder Projekten an öffentlichen Gebäuden geht „die Warnlampe“ an, sobald Entscheidungen über den Umfang der Arbeiten und das Finanzierungsmodell getroffen werden. Ein typischer Fehler ist es, Entscheidungen ohne ausreichend klare technische und vertragliche Grundlage zu treffen und Arbeiten ohne präzise Qualitätskriterien, Fristen und Gewährleistungen zu beauftragen. In Mehrparteienhäusern kommt ein zusätzliches Verfahrensrisiko hinzu: Beschlüsse der Miteigentümer und die Befugnisse des Vertreters müssen so gefasst und dokumentiert werden, dass sie einer Prüfung standhalten, insbesondere wenn das Projekt an Ausschreibungen oder Förderprogramme geknüpft ist. Ist dieser Teil nicht solide aufgesetzt, verlangsamt sich das Projekt, Angebote veralten und die rechtlichen Risiken steigen genau dann, wenn man in die Umsetzung gehen sollte. Vorbereitung bedeutet eine rechtzeitige Abstimmung der Beschlüsse, eine klare Verantwortungsverteilung und Verträge, die Mechanismen für Abweichungen, Ausführungskontrolle und die Behandlung von Einwänden vorsehen, statt sich auf allgemeine Formulierungen zu verlassen.

Was ist 2026 zu erwarten? Für 2026 ist es vernünftig, mit einer weiteren Angleichung der nationalen Vorschriften an den europäischen Rahmen und mit einer Stärkung der Praxis zu rechnen, die schnellere Sanierungen und höhere Standards der energetischen Performance fördert. Es wäre nicht verantwortbar, ohne Prüfung künftiger Änderungen, Verordnungen und Leitlinien vorab zu behaupten, welche konkreten Pflichten in welcher Form eingeführt werden; verlässlich ist jedoch, dass die Frist zur Umsetzung der EPBD ins nationale Recht am 29. 5. 2026. ein wichtiger Zeitpunkt sein wird, nach dem mit normativen Änderungen und operativen Klarstellungen zu rechnen ist.