Beschränkungen der Zwangsvollstreckung in Immobilien in Kroatien
Ein Blick in das E-Auktionsregister für Immobilien und bewegliche Sachen bei FINA zeigt, dass es in Kroatien täglich rund 600–700 Zwangsvollstreckungsverfahren in Immobilien gibt.
Dabei wird jedoch ein erheblicher Teil der Anträge auf Zwangsvollstreckung bereits im Vorverfahren abgelehnt, da weder Privatpersonen noch Unternehmer über die wesentlichen Beschränkungen einer Vollstreckung in Immobilien ausreichend informiert sind.
Besondere Voraussetzungen für die Anordnung der Zwangsvollstreckung in Immobilien
(1) Mindesthöhe der Forderung
Das Gericht weist den Antrag auf Zwangsvollstreckung in eine Immobilie zurück, wenn die Hauptforderung den Betrag von 5.300 EUR nicht übersteigt. Ausnahmen gelten nur für Forderungen aus gesetzlichem Unterhalt oder aus Schadensersatz wegen einer Straftat.
(2) Verhältnismäßigkeit und faire Interessenabwägung
Auch wenn die Forderung diesen Betrag übersteigt, kann das Gericht die Vollstreckung ablehnen, wenn es der Auffassung ist, dass ein Immobilienverkauf das gerechte Gleichgewicht zwischen den Interessen des Schuldners und des Gläubigers stören würde.
(3) Kriterien für die gerichtliche Abwägung
Bei dieser Entscheidung berücksichtigt das Gericht insbesondere:
– ob die Forderung im Vergleich zum Wert der Immobilie unverhältnismäßig gering ist,
– ob andere Vollstreckungsmaßnahmen erfolglos waren oder keine alternativen Möglichkeiten bestehen,
– ob die Immobilie dem Schuldner als Wohnraum und zur Deckung seiner grundlegenden Lebensbedürfnisse dient,
– ob der Gläubiger ein besonderes und dringendes Interesse an der sofortigen Befriedigung seiner Forderung hat (z. B. zur Sicherung des eigenen Unterhalts),
– ob der Schuldner einer Vollstreckung durch Verkauf ausdrücklich in einer öffentlichen Urkunde oder notariell beglaubigten Erklärung zugestimmt hat.
Die Tatsache, dass ein Schuldner über wertvolle Immobilien verfügt, bedeutet daher nicht automatisch, dass Gläubiger auch auf diese zugreifen können. Besonders problematisch ist dies bei Schuldnern, die ausländische Staatsangehörige sind und in Kroatien außer einer einzigen Immobilie über keinerlei weiteres Vermögen verfügen.
Vor Abschluss eines jeden Rechtsgeschäfts in Kroatien ist es daher entscheidend, die Möglichkeiten der Besicherung einer Forderung sorgfältig zu prüfen und vertraglich abzusichern. Nur so lassen sich spätere rechtliche und finanzielle Risiken vermeiden.
