Haftung für Rechtsmängel im Vertrag
Neben der Haftung für Sachmängel haftet der Verkäufer auch für Rechtsmängel. Diese sind im Artikel 430 des Obligationengesetzes geregelt und liegen vor, wenn ein Dritter ein Recht an dem Vertragsgegenstand geltend macht, das das Recht des Käufers ausschließt, einschränkt oder mindert – vorausgesetzt, der Käufer wurde darüber nicht informiert und hat einer solchen Belastung nicht zugestimmt.
Der Verkäufer garantiert zudem, dass das übertragene Recht besteht und dass keine rechtlichen Hindernisse seiner Ausübung entgegenstehen.
Die Voraussetzungen für die Haftung des Verkäufers bei Rechtsmängeln sind weitgehend identisch mit jenen für Sachmängel:
1) Der Vertrag ist entgeltlich;
2) Der Mangel bestand bereits bei Vertragsschluss;
3) Der Käufer wusste nichts vom Mangel und hätte ihn auch nicht kennen müssen.
Rechte des Käufers
Wenn sich herausstellt, dass ein Dritter Rechte am Vertragsgegenstand geltend macht, ist der Käufer verpflichtet, den Verkäufer zu benachrichtigen und ihn aufzufordern, das Recht bzw. den Anspruch des Dritten innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Eine Ausnahme von dieser Mitteilungspflicht gilt, wenn dem Verkäufer der Anspruch des Dritten bereits bekannt war.
Reagiert der Verkäufer nicht, und wird dem Käufer der Vertragsgegenstand entzogen, gilt der Vertrag automatisch als aufgelöst. Wird das Recht des Käufers lediglich beschränkt oder gemindert, hat der Käufer das Recht, wahlweise vom Vertrag zurückzutreten oder eine entsprechende Minderung des Kaufpreises zu verlangen.
Wird der Vertragszweck durch den Rechtsmangel vereitelt und der Verkäufer beseitigt ihn nicht in angemessener Frist, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten.
Unabhängig davon steht dem Käufer ein Anspruch auf Schadenersatz gemäß den allgemeinen Haftungsregeln zu. Eine Ausnahme besteht jedoch: Wenn dem Käufer bei Vertragsschluss bekannt war, dass das Risiko besteht, den Vertragsgegenstand zu verlieren oder in seinem Recht beschränkt zu werden, hat er keinen Anspruch auf Schadenersatz, sollte sich dieses Risiko verwirklichen – lediglich auf Rückzahlung oder Preisminderung.
Nimmt der Käufer, ohne den Verkäufer zu informieren, einen Rechtsstreit mit einem Dritten auf und verliert diesen, kann er seine Rechte aus Rechtsmängeln verlieren, sofern der Verkäufer nachweist, dass er über Mittel verfügte, den Anspruch des Dritten abzuwehren.
Vertraglicher Ausschluss oder Beschränkung der Haftung
Das Gesetz erlaubt, dass die Haftung des Verkäufers für Rechtsmängel vertraglich beschränkt oder ausgeschlossen wird. Eine solche Klausel ist jedoch nichtig, wenn dem Verkäufer der Mangel bei Vertragsschluss bekannt war oder nicht verborgen bleiben konnte.
Öffentlich-rechtliche Einschränkungen
Die Haftung des Verkäufers greift auch dann, wenn öffentlich-rechtliche Beschränkungen (z. B. behördlicher Abrissbescheid) bestehen, die dem Käufer nicht bekannt waren, dem Verkäufer aber bekannt waren oder deren Eintritt vorhersehbar war und er sie nicht offengelegt hat.
Frist zur Geltendmachung von Ansprüchen
Der Anspruch des Käufers wegen Rechtsmängeln unterliegt einer Ausschlussfrist: Das Recht des Käufers erlischt ein Jahr nach Kenntnis von dem Anspruch des Dritten.
Wurde innerhalb dieser Frist ein Rechtsstreit durch den Dritten eingeleitet und hat der Käufer den Verkäufer zur Beteiligung am Verfahren aufgefordert, läuft die Frist sechs Monate nach rechtskräftigem Abschluss des Verfahrens ab.
