Immobilieninvestitionen nach dem 1. 1. 2026.: die wichtigsten Neuerungen aus dem neuen ZPU

Ab dem 1. Januar 2026 gilt das neue Gesetz über die Raumordnung, wodurch das bisherige Gesetz außer Kraft gesetzt wurde. Auch wenn es auf den ersten Blick wie ein technisches Gesetz für Planer und die öffentliche Verwaltung wirkt, sind die Änderungen für Investoren und Grundeigentümer sehr konkret: schnellere und digitalere Verfahren, klarere Fristen, ein strengeres Regime an der Küste und im Tourismus sowie Mechanismen, die Projekte dort entblocken können, wo sie seit Jahren an der Infrastruktur scheitern.

Eine der größten Neuerungen ist die vollständige Hinwendung zur digitalen Planung. Raumordnungspläne werden im Informationssystem über ePlanove erstellt und beschlossen, und der Beschluss über die Annahme eines Plans muss spätestens 15 Tage nach der Veröffentlichung im Amtsblatt auch in ePlanove veröffentlicht werden. Zudem müssen die Durchführungsbestimmungen, Karten und Begründung im Amtsblatt sowie elektronisch auf den Webseiten und im Informationssystem innerhalb von 30 Tagen nach Inkrafttreten des Beschlusses veröffentlicht werden; Gleiches gilt nach jeder Änderung oder Ergänzung des Plans. In der Praxis bedeutet das, dass Planungsdaten leichter zugänglich und übersichtlicher werden, aber auch, dass die neueste Version der Dokumentation für die Due Diligence entscheidend wird: Beim Grundstückskauf oder der Projektvorbereitung wird es nicht mehr ausreichen, sich auf eine alte PDF‑Kopie oder inoffizielle Auszüge zu stützen, sondern es ist wichtig, den Stand im System und die Veröffentlichungen zu prüfen.

Eine besonders wichtige Änderung betrifft die bestehenden Raumordnungspläne und ihre Geltungsdauer. Das neue Gesetz schreibt vor, dass für Pläne, die nach früheren Vorschriften erlassen wurden, eine Entscheidung über die Ausarbeitung von Änderungen und Ergänzungen nicht mehr „klassisch“ getroffen werden kann, sondern in der Regel ausschließlich als Pläne der neuen Generation. Außerdem treten diese Pläne innerhalb von sieben Jahren nach Inkrafttreten des Gesetzes außer Kraft, was praktisch bedeutet, dass bis zum 1. Januar 2033 mit einer breiten Welle von Umstellungen und neuen Plänen zu rechnen ist. Für Investoren ist das relevant, weil langfristige Projekte (insbesondere kreditfinanzierte oder phasenweise entwickelte) von Anfang an berücksichtigen müssen, dass sich der planungsrechtliche Rahmen ändern kann und Gemeinden und Städte neue Verfahren einleiten werden. Das muss nicht schlecht sein, erhöht aber die Bedeutung einer rechtzeitigen Vorbereitung und der Prüfung der Stabilität des Planungsrahmens, bevor erhebliche Kosten ausgelöst werden.

Der zweite große Änderungsblock betrifft Infrastruktur und kommunale Erschließung, also die Frage, wer wann die grundlegenden Voraussetzungen für das Bauen sicherstellen muss. Das Gesetz verpflichtet die Einheiten der lokalen Selbstverwaltung ausdrücklich, die Dynamik der kommunalen Erschließung so festzulegen, dass ein Baugebiet spätestens innerhalb von fünf Jahren ab seiner Festlegung im Raumordnungsplan kommunal erschlossen wird; bestehende Baugebiete müssen innerhalb von fünf Jahren ab Inkrafttreten des Gesetzes erschlossen werden. Zusammen mit dem Haushalt wird jährlich auch ein Programm für den Bau kommunaler Infrastruktur mit einer Dreijahresprojektion

beschlossen. Das ist ein wichtiges Signal für Projekte an Randzonen und bei Siedlungserweiterungen: Infrastruktur ist nicht mehr nur eine Frage politischen Willens und Improvisation, sondern erhält klarere Fristen und planerische Verantwortlichkeit.

Gleichzeitig gibt das Gesetz Investoren ein Instrument an die Hand, mit dem die Lösung der Infrastruktur angestoßen werden kann, wenn ein Projekt bereits planungsrechtlich vorgesehen ist, aber faktisch nicht umsetzbar, weil grundlegende Anschlüsse und Zufahrten fehlen. Ist ein Baugebiet nicht mit der grundlegenden Infrastruktur ausgestattet, kann der Investor eine Interessensbekundung einreichen. Diese muss ein ernsthaftes Dokument sein und umfasst u. a.: die Verpflichtung, die Ausarbeitung und den Erlass eines urbanistischen Plans der Erschließung zu finanzieren, sofern er nicht erlassen wurde; die Regelung der vermögens‑/dinglich‑rechtlichen Verhältnisse im Namen und auf Rechnung der JLS; den Bau der grundlegenden Infrastruktur; Nachweise der finanziellen Leistungsfähigkeit und des rechtlichen Interesses sowie eine verkehrliche und kommunal‑infrastrukturelle Fachstudie mit Analyse des Kontaktgebiets und möglicher Anbindung. Entscheidend ist, dass das Gesetz Auslöser auf Seiten der JLS vorsieht: Erlässt sie innerhalb von drei Jahren nach der Interessensbekundung den UPU nicht, obwohl er verpflichtend ist, gilt der Investor als nachgewiesen, dass er Investor der grundlegenden Infrastruktur sein kann; Gleiches gilt, wenn der UPU besteht, die JLS das Gebiet aber binnen drei Jahren nicht mit grundlegender Infrastruktur ausstattet. Außerdem wird der kommunale Beitrag, den der Investor für sein Gebäude zahlt, um den Betrag der in Dokumentation und Infrastruktur investierten Mittel reduziert. Dieser Mechanismus ist besonders nützlich bei größeren Projekten, bei denen es sich für den Investor lohnt, die Infrastruktur herzustellen; wichtig ist jedoch, die vertraglichen Beziehungen, Kosten und Risiken von Anfang an korrekt zu strukturieren (weil der Investor in der Praxis sowohl die finanzielle als auch die zeitliche Last übernimmt).

Der dritte Änderungsblock zeigt sich bei Verfahren zur Standortgenehmigung und der Kommunikation mit öffentlichen Stellen. Das Verfahren zur Erteilung der Standortgenehmigung wird elektronisch über eDozvolu eingeleitet. Öffentliche Stellen müssen sich äußern und besondere Bedingungen bzw. Anschlussbedingungen innerhalb von 30 Tagen nach Aufforderung übermitteln; tun sie das nicht, gilt, dass die besonderen Bedingungen erteilt wurden bzw. dass das Bauwerk an die Infrastruktur angeschlossen werden kann. Das kann in der Praxis eine erhebliche Beschleunigung sein – vorausgesetzt, das Vorprojekt ist ordentlich und vollständig, denn der Mechanismus hängt von der Qualität der Eingangsunterlagen und der fristgerechten Verfahrensverfolgung ab.

Damit zusammenhängend ist eine weitere praktische Änderung die Art der Benachrichtigung einer größeren Zahl von Beteiligten. Wird die Standortgenehmigung in einem Verfahren erteilt, an dem mehr als zehn Parteien beteiligt sind, oder grenzt das Vorhaben an mehr als zehn Grundstücke (oder wird es aus zehn oder mehr Grundstücken gebildet), werden die Parteien zu einer Einsichtnahme durch einen öffentlichen Aufruf geladen, der auf dem elektronischen schwarzen Brett veröffentlicht wird. Für Investoren bedeutet das, dass Einwendungen, Fristen und Verfahrensrechte zunehmend an

elektronische Veröffentlichungen anknüpfen; daher ist eine klare Strategie der Kommunikation mit Nachbarn und eine saubere dinglich‑rechtliche Vorbereitung wichtig, insbesondere bei größeren Vorhaben oder Parzellierungen.

Der vierte Änderungsblock ist besonders wichtig für Tourismusprojekte und Projekte an der Küste. Das Gesetz regelt die Planung von touristisch‑gastgewerblicher Nutzung und Campingplätzen detaillierter und führt sehr klare Beschränkungen in Bezug auf die Küstenlinie ein. So müssen in ausgewiesenen Baugebieten außerhalb von Siedlungen für touristisch‑gastgewerbliche Nutzung Beherbergungsgebäude mindestens 100 m von der Küstenlinie entfernt sein, während im Gürtel von 25–100 m nur bestimmte Inhalte zulässig sind, etwa offene Schwimmbecken, Sportplätze, Sonnenterrassen, Promenaden, Terrassen und Sanitäranlagen; im Gürtel bis 25 m sind die Gestaltung von Stränden, Parks und Grünflächen möglich. Für Campingplätze sind die Regeln noch präziser: In einem Campingplatz außerhalb von Siedlungen darf im Gürtel von 25 m von der Küstenlinie weder gebaut noch dürfen modular‑montierte Häuschen und ähnliche Eingriffe gesetzt werden – ausgenommen die Gestaltung von Stränden und Grünflächen; im Gürtel von 25–100 m gibt es ebenfalls kein Bauen und kein Aufstellen von Häuschen, außer einem begrenzten Set an Inhalten und Flächen für das Aufstellen von Campingausrüstung. Bei Campingplätzen innerhalb von Siedlungen ist im 25‑m‑Gürtel ebenfalls weder die Planung von Gebäuden noch das Aufstellen modular‑montierter Häuschen möglich, mit den aufgezählten Ausnahmen. Wichtig ist auch, dass das Gesetz ausdrücklich festlegt, dass in die Bebauungsquote eines Campingplatzes auch mobile Häuser einbezogen werden – unabhängig davon, ob sie fest mit dem Boden verbunden sind –, was in der Praxis die Kapazität eines Campingplatzes beeinflusst.

Das Gesetz geht noch einen Schritt weiter mit Übergangsregeln für bestehende Campingplätze. Campingplätze, die am 1.1.2026 über einen gültigen Bescheid über die Erfüllung der Voraussetzungen für die Ausübung der Gastgewerbetätigkeit verfügen, bleiben bis zu zehn Jahre im Raum, jedoch müssen modular‑montierte Häuschen und andere Eingriffe innerhalb des Campingplatzes im 25‑m‑Gürtel von der Küstenlinie innerhalb von fünf Jahren nach Inkrafttreten des Gesetzes entfernt werden, also bis zum 1. Januar 2031. Ferner verlangt das Gesetz für Campingplätze, die im Raum verbleiben, innerhalb von zehn Jahren eine Verbesserung des Zustands im Raum (z. B. Anteil der Grünflächen und Begrenzung der Bebauung); für eine solche Verbesserung als komplexen Eingriff ist eine Standortgenehmigung erforderlich, die die Lage aller Teile des Vorhabens und die Position der mobilen Häuser festlegt.

Fünftens sendet das Gesetz eine sehr klare Botschaft zur Begründung von Wohnungseigentum bei touristischen Beherbergungsgebäuden. Gastgewerblich‑touristische Gebäude, die der Beherbergung dienen, dürfen nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt werden. Eine Ausnahme besteht, ist jedoch streng auf Objekte der höchsten Kategorie mit fünf Sternen beschränkt, unter der Voraussetzung, dass mindestens 70 % der Beherbergungskapazitäten dem Hotelbetrieb zuzurechnen sind und dass die verbleibenden 30 % in Villen und Apartments nach vorheriger Erteilung der

Nutzungsbewilligung für Hotels und begleitende Inhalte aufgeteilt werden dürfen. Solche Objekte müssen als einheitliches Ganzes mit zentralisiertem Management und Vermietung funktionieren; Villen und Apartments sind nicht zum Wohnen bestimmt; der Vertrag muss die Eigennutzung auf höchstens 60 Tage pro Jahr beschränken – neben einer Reihe weiterer Pflichten und Sanktionen. Besonders hervorgehoben wird, dass eine Aufteilung auf dem Gebiet des pomorsko dobro nicht zulässig ist.

Zusammenfassend ändert das neue Gesetz die Spielregeln vor allem in drei typischen Situationen: wenn ein Projekt von künftigen Änderungen von Raumordnungsplänen abhängt, wenn ein Projekt wegen Infrastruktur feststeckt und wenn es um Tourismus und Küste geht. In all diesen Fällen empfiehlt es sich, vor Investitionen in Planung und Akquisition eine rechtliche Prüfung vorzunehmen: den Status des Raumordnungsplans und die zu erwartenden Umstellungen bis zum 1.1.2033 zu prüfen, die tatsächliche Erschließung und die Möglichkeit der Anwendung des Mechanismus der Interessensbekundung zu prüfen sowie bei Tourismusprojekten die Abstände zur Küstenlinie und die anwendbaren Übergangsregelungen genau zu analysieren.

Ab dem 1. Januar 2026 gilt das neue Gesetz über die Raumordnung; das bisherige Gesetz verliert seine Gültigkeit. Obwohl es wie ein technisches Gesetz klingt, sind die Änderungen für Investoren und Grundeigentümer sehr greifbar: mehr Digitalisierung und Geschwindigkeit, klarere Fristen, strengere Regeln an der Küste und im Tourismus sowie ein Instrument für Situationen, in denen ein Projekt wegen Infrastruktur feststeckt.

Die größte Neuerung ist die vollständige Hinwendung zur digitalen Planung. Raumordnungspläne werden über ePlanove erstellt und beschlossen; Veröffentlichungen sind an kurze Fristen gebunden: Der Beschluss über die Annahme eines Plans muss sehr schnell auch im System sichtbar sein (spätestens 15 Tage), und alle wesentlichen Anlagen (Bestimmungen, Karten und Begründung) sollen in der Regel innerhalb von 30 Tagen verfügbar sein. In der Praxis bedeutet das übersichtlichere Informationen – aber auch, dass für Prüfungen (Grundstückskauf, Projektvorbereitung) entscheidend wird, was im System offiziell veröffentlicht ist.

Eine weitere wichtige Änderung betrifft die Lebensdauer älterer Pläne. Pläne, die nach früheren Regeln erlassen wurden, werden schrittweise in die neue Generation überführt, und ein Teil von ihnen verliert innerhalb von sieben Jahren seine Gültigkeit – was faktisch eine große Welle der Anpassung bis zum 1. Januar 2033 auslöst. Für Investoren bedeutet das: Bei langfristigen Projekten lohnt es sich frühzeitig zu prüfen, wie stabil der Planungsrahmen ist und ob bald Änderungen anstehen.

Der dritte Änderungsblock betrifft die Infrastruktur. Das Gesetz stärkt die Verantwortung von Städten und Gemeinden: Kommunale Erschließung sollte nicht mehr nach dem Motto „irgendwann“ erfolgen, sondern mit einem Plan und einer Frist (in der Regel 5 Jahre). Das ist besonders wichtig für Randzonen und Siedlungserweiterungen, wo Projekte häufig an Zufahrt, Wasser, Abwasser oder Strom scheitern.

Gleichzeitig erhält der Investor einen Mechanismus zur Entblockung, wenn ein Gebiet zwar geplant ist, aber ohne Infrastruktur realistisch nicht umsetzbar ist. Wenn grundlegende Anschlüsse und Zufahrt fehlen, kann der Investor eine Interessensbekundung abgeben und einen Teil der Verpflichtungen übernehmen. Reagiert die Stadt bzw. Gemeinde auch nach 3 Jahren nicht (etwa indem sie den erforderlichen Plan nicht erlässt oder das Gebiet nicht mit grundlegender Infrastruktur ausstattet), eröffnet das Gesetz den Weg, dass der Investor die Rolle des Investors der grundlegenden Infrastruktur übernimmt – mit der Möglichkeit, einen Teil der Investition über kommunale Verpflichtungen zu verrechnen. Das ist vor allem bei größeren Projekten sinnvoll, erfordert aber gute Vorbereitung und klare vertragliche Regelungen, weil der Investor Kosten und Zeitplan übernimmt.

Der vierte Änderungsblock betrifft die Verfahren zur Standortgenehmigung und die Kommunikation mit öffentlichen Stellen. Das Verfahren läuft elektronisch, und die Stellen haben 30 Tage für Bedingungen. Wenn sie sich nicht äußern, soll das Projekt nicht endlos blockiert werden – vorgesehen ist, dass Verwaltungsschweigen das Vorhaben nicht stoppt. Bei größeren Eingriffen, bei denen viele Nachbarn bzw. Beteiligte vorhanden sind, erfolgt die Benachrichtigung über elektronische Veröffentlichungen; daher ist es wichtig, Veröffentlichungen systematisch zu verfolgen und einen Plan für die Kommunikation mit den Nachbarn zu haben.

Der fünfte und sensibelste Änderungsblock betrifft Küste und Tourismus. Es werden klare Zonen und Abstände zur Küstenlinie eingeführt. Für ausgewiesene Tourismuszonen wird die Beherbergung weiter vom Meer weg verlagert (typischerweise 100 m), während die Gürtel 25–100 m und insbesondere bis 25 m für begrenzte Inhalte (Gestaltung, Promenaden, Sport, Grünflächen usw.) vorgesehen sind. Bei Campingplätzen sind die Regeln noch strenger: Im Gürtel bis 25 m gibt es keine Häuschen und ähnliche Eingriffe mehr; im Gürtel 25–100 m sind die Möglichkeiten sehr begrenzt.

Für bestehende Campingplätze bringt das Gesetz Übergangsregeln: Campingplätze dürfen noch eine gewisse Zeit bestehen bleiben, jedoch müssen Häuschen und Eingriffe im 25‑m‑Gürtel bis zum 1. Januar 2031 entfernt werden; für das Verbleiben und die Modernisierung ist in der Regel eine Gestaltung und nachweisbare Verbesserung des Zustands erforderlich, mit entsprechenden Genehmigungen.

Schließlich sendet das Gesetz eine sehr klare Botschaft zur Aufteilung touristischer Beherbergungsgebäude: Grundsätzlich ist sie verboten. Eine Ausnahme besteht, ist aber eng gefasst (hohe Kategorie, überwiegend Hotelkapazität, zentralisiertes Management und eingeschränkte Eigennutzung) – mit dem Hinweis, dass eine Aufteilung auf dem pomorsko dobro nicht zulässig ist.

Vor diesem Hintergrund ändert das neue Gesetz die Spielregeln in drei Situationen:

1. wenn ein Projekt von künftigen Änderungen der Pläne abhängt,
2. wenn es an der Infrastruktur hängt,
3. wenn es mit Küste und Tourismus verbunden ist.

In der Praxis lohnt es sich, vor größeren Kosten eine kurze rechtliche Prüfung vorzunehmen: den Status des Plans (und wie „sicher“ er bis 2033 ist), die tatsächliche Erschließung des Gebiets und die Möglichkeit der Anwendung des Mechanismus der Interessensbekundung sowie bei Küstenprojekten die Küstengürtel und Übergangsfristen genau zu prüfen.

Zusammenfassend ist bei Investitionsprojekten größeren Werts besonders wichtig, dass Planungsstatus, Fristen und infrastrukturelle Voraussetzungen klar festgestellt und dokumentiert sind, weil dies die Umsetzbarkeit, die Phasierung und die Finanzierbarkeit unmittelbar beeinflusst. Das neue ZPU bringt hier mehr Transparenz, verlangt aber auch einen disziplinierteren Ansatz bei der Prüfung der Ausgangsannahmen zu Beginn.

Ab dem 1. Januar 2026 gilt das neue Gesetz über die Raumordnung, womit das bisherige Gesetz außer Kraft gesetzt wurde. Auch wenn es auf den ersten Blick wie ein technischer Rechtsakt für Planer und die öffentliche Verwaltung wirkt, sind die Änderungen für Investoren und Grundeigentümer sehr konkret: digitalere Verfahren, klarere Fristen, ein strengeres Regime an der Küste und im Tourismus sowie Mechanismen, die Projekte entblocken können, die seit Jahren an der Infrastruktur scheitern.

Eine der größten Neuerungen ist die vollständige Hinwendung zur digitalen Planung. Raumordnungspläne werden im Informationssystem über ePlanove erstellt und beschlossen (čl. 83.), und der Beschluss über die Annahme eines Plans muss spätestens 15 Tage nach der Veröffentlichung im Amtsblatt auch in ePlanove veröffentlicht werden (čl. 133. st. 2.). Die Durchführungsbestimmungen, Karten und Begründung werden im Amtsblatt sowie elektronisch auf den Webseiten und im Informationssystem innerhalb von 30 Tagen nach Inkrafttreten des Beschlusses veröffentlicht (čl. 134. st. 2.), und Gleiches gilt nach jeder Änderung oder Ergänzung des Plans (čl. 135. st. 3.). In der Praxis bedeutet das zugänglichere und übersichtlichere Daten, aber auch, dass die „letzte Version“ für die Due Diligence entscheidend wird: Beim Grundstückskauf und bei der Projektvorbereitung ist es wichtig, den Stand im System und die offiziellen Veröffentlichungen zu prüfen, statt sich auf alte Kopien zu verlassen.

Wichtig ist auch die „Geltungsdauer“ bestehender Pläne. Für Pläne, die nach früheren Vorschriften erlassen wurden, kann in der Regel keine Entscheidung über die Ausarbeitung von Änderungen und Ergänzungen mehr „klassisch“ getroffen werden, sondern als Pläne der neuen Generation (čl. 238. st. 1.). Diese Pläne verlieren innerhalb von sieben Jahren nach Inkrafttreten des Gesetzes ihre Gültigkeit (čl. 238. st. 2.), was praktisch bedeutet, dass bis zum 1. Januar 2033 mit einer breiten Welle von Umstellungen und neuen Plänen zu rechnen ist. Für Investoren ist das relevant, weil langfristige Projekte (insbesondere kreditfinanzierte oder phasenweise entwickelte) von Anfang an mögliche Änderungen des Planungsrahmens einkalkulieren müssen.

Der zweite große Änderungsblock betrifft Infrastruktur und kommunale Erschließung. Das Gesetz verpflichtet die Einheiten der lokalen Selbstverwaltung, die Dynamik der kommunalen Erschließung so festzulegen, dass ein Baugebiet spätestens innerhalb von fünf Jahren ab seiner Festlegung im Raumordnungsplan erschlossen wird; bestehende Baugebiete müssen innerhalb von fünf Jahren ab Inkrafttreten des Gesetzes erschlossen werden (čl. 205. st. 1.). Zusammen mit dem Haushalt wird jedes Jahr auch ein Programm für den Bau kommunaler Infrastruktur mit einer Dreijahresprojektion beschlossen (čl. 205. st. 1.). Für Randzonen ist das ein Signal, dass Erschließung eine Frist und planerische Verantwortung erhält.

Gleichzeitig wird Investoren ein Instrument für Situationen gegeben, in denen ein Projekt zwar planungsrechtlich vorgesehen, aber ohne Anschlüsse und Zufahrt nicht umsetzbar ist. Ist ein Baugebiet nicht mit grundlegender Infrastruktur ausgestattet, kann ein Investor eine Interessensbekundung einreichen (čl. 208. st. 1.). Diese muss enthalten: die Verpflichtung zur Finanzierung der Ausarbeitung und des Erlasses eines UPU, sofern er nicht erlassen wurde, die Regelung der vermögens‑/dinglich‑rechtlichen Verhältnisse im Namen und auf Rechnung der JLS, den Bau der grundlegenden Infrastruktur, Nachweise der finanziellen Leistungsfähigkeit und des rechtlichen Interesses sowie eine verkehrliche und kommunal‑infrastrukturelle Fachstudie mit Analyse des Kontaktgebiets und der Anbindung (čl. 208. st. 2.). Das Gesetz setzt „Trigger“ auf Seiten der JLS: Erlässt sie innerhalb von drei Jahren den verpflichtenden UPU nicht, gilt, dass der Investor nachgewiesen hat, Investor der grundlegenden Infrastruktur sein zu können (čl. 208. st. 3.); Gleiches gilt, wenn ein UPU besteht, die JLS das Gebiet aber innerhalb von drei Jahren nicht mit grundlegender Infrastruktur ausstattet (čl. 208. st. 4.). Der kommunale Beitrag wird um die investierten Mittel in Dokumentation und Infrastruktur reduziert (čl. 208. st. 5.).

Der dritte Änderungsblock zeigt sich bei der Standortgenehmigung und der Kommunikation mit öffentlichen Stellen. Das Verfahren zur Erteilung der Standortgenehmigung wird elektronisch über eDozvolu eingeleitet (čl. 156. st. 1.). Öffentliche Stellen müssen besondere Bedingungen bzw. Anschlussbedingungen innerhalb von 30 Tagen übermitteln (čl. 170. st. 1.); tun sie das nicht, gilt, dass die Bedingungen erteilt wurden bzw. dass ein Anschluss an die Infrastruktur möglich ist (čl. 170. st. 2.). Das kann Verfahren beschleunigen, setzt aber ein ordentliches und vollständiges Vorprojekt voraus.

Damit zusammenhängend ändert sich auch die Benachrichtigung bei einer größeren Zahl von Beteiligten. Wenn am Verfahren mehr als zehn Parteien beteiligt sind oder das Vorhaben an mehr als zehn Grundstücke grenzt (oder aus zehn oder mehr Grundstücken gebildet wird), werden die Parteien zu einer Einsichtnahme durch einen öffentlichen Aufruf eingeladen, der auf dem elektronischen schwarzen Brett veröffentlicht wird (čl. 176. st. 1.). Für Investoren bedeutet das, dass Fristen und Verfahrensrechte zunehmend an elektronische Veröffentlichungen anknüpfen.

Der vierte Änderungsblock ist besonders wichtig für Tourismusprojekte und Projekte an der Küste (ZOP). Das Gesetz regelt die Planung touristisch‑gastgewerblicher Nutzungen und Campingplätze detaillierter und führt klare Beschränkungen in Bezug auf die Küstenlinie ein. In ausgewiesenen Baugebieten außerhalb von Siedlungen für touristisch‑gastgewerbliche Nutzung müssen Beherbergungsgebäude mindestens 100 m von der Küstenlinie entfernt sein, während im Gürtel von 25–100 m nur bestimmte Inhalte zulässig sind (offene Schwimmbecken, Sport, Sonnenterrassen, Promenaden, Terrassen, Sanitäranlagen) und im Gürtel bis 25 m die Gestaltung von Stränden, Parks und Grünflächen möglich ist (čl. 65. st. 1. t. 2. i 3.).

Für Campingplätze sind die Regeln noch präziser. In einem Campingplatz außerhalb von Siedlungen darf im Gürtel von 25 m von der Küstenlinie weder gebaut noch dürfen modular‑montierte Häuschen (mobile Häuser) und ähnliche Eingriffe gesetzt werden – ausgenommen die Gestaltung von Stränden und Grünflächen; im Gürtel 25–100 m gibt es ebenfalls kein Bauen und kein Aufstellen von Häuschen, außer einem begrenzten Set an Inhalten und Flächen für das Aufstellen von Campingausrüstung (čl. 67. st. 2.). Bei Campingplätzen innerhalb von Siedlungen ist im 25‑m‑Gürtel ebenfalls weder die Planung von Gebäuden noch das Aufstellen von Häuschen möglich, mit den aufgezählten Ausnahmen (čl. 67. st. 3.). Das Gesetz legt ausdrücklich fest, dass in die Bebauungsquote eines Campingplatzes auch mobile Häuser einbezogen werden, unabhängig davon, ob sie fest mit dem Boden verbunden sind (čl. 67. st. 1. t. 4.), was die Kapazität und „Mathematik“ eines Campingplatzes unmittelbar beeinflusst.

Übergangsregeln für bestehende Campingplätze sind besonders wichtig. Campingplätze, die am 1. 1. 2026 eine gültige Entscheidung über die Erfüllung der Voraussetzungen haben, bleiben bis zu zehn Jahre im Raum (čl. 243. st. 4.), jedoch müssen modular‑montierte Häuschen und andere Eingriffe innerhalb des Campingplatzes im 25‑m‑Gürtel von der Küstenlinie innerhalb von fünf Jahren entfernt werden, also bis zum 1. Januar 2031 (čl. 243. st. 5.). Für Campingplätze, die im Raum verbleiben, verlangt das Gesetz innerhalb von zehn Jahren eine Verbesserung des Zustands (z. B. Anteil der Grünflächen und Begrenzung der Bebauung) (čl. 243. st. 6.); für eine solche Verbesserung als komplexen Eingriff ist eine Standortgenehmigung erforderlich, die die Lage aller Teile des Vorhabens und die Position der mobilen Häuser festlegt (čl. 243. st. 7.).

Fünftens sendet das Gesetz eine klare Botschaft zur Aufteilung touristischer Beherbergungsgebäude. Gastgewerblich‑touristische Gebäude, die der Beherbergung dienen, dürfen nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt werden (čl. 68. st. 1.). Eine Ausnahme besteht, ist aber streng auf Objekte der Kategorie 5★ beschränkt, unter der Voraussetzung, dass mindestens 70 % der Kapazität dem Hotelbetrieb zuzurechnen sind und dass die verbleibenden 30 % in Villen und Apartments nach vorheriger Erteilung der Nutzungsbewilligung für Hotels und begleitende Inhalte aufgeteilt werden dürfen (čl. 68. st. 2.). Das Objekt muss als einheitliches Ganzes mit zentralisiertem Management und Vermietung funktionieren; Villen und Apartments sind nicht zum Wohnen bestimmt; der Vertrag beschränkt die Eigennutzung auf höchstens 60 Tage pro Jahr, mit zusätzlichen Pflichten und Sanktionen (čl. 68. st. 3.–9.). Besonders hervorgehoben wird, dass eine Aufteilung auf dem Gebiet des maritimen öffentlichen Gutes nicht zulässig ist (čl. 68. st. 9.).

Zusammenfassend ändert das neue Gesetz die Spielregeln vor allem in drei typischen Situationen: wenn ein Projekt von Änderungen der Raumordnungspläne abhängt, wenn ein Projekt wegen Infrastruktur feststeckt und wenn es um Tourismus und Küste geht. In solchen Fällen empfiehlt es sich, vor größeren Investitionen den Status des Plans und die erwartete Umstellung bis zum 1. 1. 2033 zu prüfen, die tatsächliche Erschließung und die Möglichkeit des Mechanismus der Interessensbekundung zu prüfen sowie bei Tourismusprojekten die Abstände zur Küstenlinie und die anwendbaren Übergangsregeln genau zu analysieren.