Neues Baugesetz und schnellere Genehmigungen
Seit dem 1. Januar 2026 gilt das neue Baugesetz. In den offiziellen Ankündigungen wird betont, dass die Erteilung von Baugenehmigungen deutlich schneller erfolgen soll, wobei die Kommunikation und die Nachverfolgung der Verfahren über digitale Systeme (eDozvola) laufen.
In der Praxis ging über Jahre hinweg die meiste Zeit nicht für die Planung verloren, sondern für das Warten auf verschiedene Stellungnahmen: besondere Bedingungen und Anschlussbedingungen (Strom, Wasser und Abwasser, Verkehr, kommunale Infrastruktur usw.). Das neue Gesetz ist so formuliert, dass dieser Teil des Verfahrens vorhersehbar wird: Es führt Fristen, Verantwortlichkeit und – am wichtigsten – klare Folgen ein, wenn Fristen ablaufen.
Die zentrale Neuerung findet sich in Artikel 48 des Gesetzes. Die öffentlich-rechtliche Stelle ist verpflichtet, innerhalb von 30 Tagen nach Eingang der Aufforderung über eDozvola die besonderen Bedingungen oder Anschlussbedingungen festzustellen oder das Verfahren durch Bescheid einzustellen. Damit wird die „Grauzone“ beseitigt, in der ein Vorgang ohne reale Kontrolle liegen bleiben konnte und ohne dass der Investor das Tempo der Investition planen konnte.
Ein noch stärkerer Beschleunigungshebel ist die Regel zur Untätigkeit der Behörde. Stellt die öffentlich-rechtliche Stelle innerhalb der vorgeschriebenen Frist keine Bedingungen fest und erlässt keinen Einstellungsbescheid, gilt, dass die besonderen Bedingungen erteilt wurden und dass das Bauwerk an die Infrastruktur angeschlossen werden kann, und nach Fristablauf erzeugt eDozvola eine Mitteilung über die festgestellten Bedingungen. Mit dieser Lösung wird das sogenannte Schweigen der Verwaltung vermieden.
Das Gesetz verringert die Möglichkeit, dass sich das Verfahren zur Festlegung der Bedingungen durch zusätzliche Anforderungen in die Länge zieht, die in der Praxis Projekte oft stoppen.. Eine öffentlich-rechtliche Stelle darf vom Planer keine Vorauszahlung verlangen und auch keine Kosten für die Festlegung der Bedingungen, und die Bedingungen dürfen dem Investor keine Verpflichtung auferlegen, einzelne Teile der Infrastruktur zu errichten (z. B. eine Trafostation, eine Wasserleitung o. Ä.). Das ist für Investoren wichtig, weil es das Risiko reduziert, dass das Verfahren an Anforderungen hängen bleibt, die außerhalb des Rahmens des eigentlichen Verwaltungsverfahrens liegen.
Alles in allem kommt die Beschleunigung aus drei Richtungen: Fristen werden verbindlich, Untätigkeit blockiert den Fortgang des Verfahrens nicht mehr, und die digitale Spur über eDozvola reduziert verlorene Zustellungen, Wiederholungen und Kommunikationsrauschen. Deshalb setzt das Ministerium in öffentlichen Auftritten das ambitionierte Ziel, dass das
Verfahren zur Erteilung einer Baugenehmigung nicht länger als 30 Tage dauern sollte, insbesondere bei Einfamilienhäusern.
Für Investoren ist das nicht nur eine administrative Frage. Jede Woche oder jeder Monat der Unsicherheit bezüglich der Genehmigung erhöht die Finanzierungskosten, verzögert die Beauftragung von Bauunternehmen und verschiebt den Markteintritt. Bei der Entwicklung von Grundstücken wirkt sich das oft auch auf andere Entscheidungen aus – Parzellierung, Verhandlungen mit Käufern und Mietern und sogar auf die Frage, ob das Projekt im geplanten Zeitfenster realisiert werden kann.
Die häufigsten Verzögerungsgründe liegen nicht im Gesetz selbst, sondern in der Dokumentation: rechtliches Interesse, Eigentum und Miteigentum, Zugang zum Grundstück, Dienstbarkeiten und Belastungen, Übereinstimmung mit dem Raumordnungsplan sowie die Stimmigkeit der Planunterlagen. Ist das nicht sauber, geht Zeit für Ergänzungen und Korrekturen drauf, und dann kann der Vorteil der Fristen leicht verpuffen.
Deshalb empfehlen wir Investoren vor größeren Planungskosten eine kurze rechtliche Prüfung: Prüfung des Grundbuchstands und des rechtlichen Interesses, Identifikation von Zugangs- und Dienstbarkeitsrisiken, eine grundlegende Prüfung der Plan-Konformität sowie das Festlegen einer Dokumentations- und Kommunikationsstrategie in eDozvola. In der Praxis ist das der schnellste Weg, die „gesetzliche Beschleunigung“ in einen tatsächlich kürzeren Weg bis zur rechtskräftigen Genehmigung zu übersetzen.
