Neues Legalisierungsgesetz

Die Änderungen des Gesetzes über den Umgang mit illegal errichteten Gebäuden eröffnen erneut die Möglichkeit, Anträge auf Legalisierung beziehungsweise nachträgliche Legalisierung bestimmter illegal errichteter Objekte einzureichen. Dabei ist es wichtig, zwei Dinge zu unterscheiden: Das Gesetz erlaubt keine neue illegale Bebauung und legalisiert nicht alles, was ohne Genehmigung errichtet wurde. Es bezieht sich in erster Linie auf alte Objekte, die bis zum 21. Juni 2011 bestanden haben und die vorgeschriebenen Voraussetzungen erfüllen.

Was bedeutet Legalisierung?

Legalisierung bedeutet in diesem Kontext die nachträgliche Legalisierung eines bereits errichteten Gebäudes oder Gebäudeteils. Wenn beispielsweise früher ein Haus, eine Garage, ein Nebengebäude, ein aufgestocktes Geschoss oder eine geschlossene Terrasse ohne die erforderliche Genehmigung errichtet wurde, kann ein solches Objekt unter bestimmten Voraussetzungen in das Rechtssystem eingeführt werden. Das Verfahren endet nicht mit einer Baugenehmigung für künftige Bauarbeiten, sondern mit einem Bescheid über den ausgeführten Zustand. Mit diesem Bescheid stellt die zuständige Behörde fest, dass der konkrete bestehende Zustand in dem in der Dokumentation angegebenen Umfang legalisiert wird.

Die wichtigste Voraussetzung: Das Objekt muss älter als der 21. Juni 2011 sein

Das maßgebliche Datum ist der 21. Juni 2011. Ein Objekt, das nach diesem Datum ohne die erforderlichen Genehmigungen errichtet wurde, kann nach diesem Gesetz nicht legalisiert werden. Dasselbe gilt für spätere Anbauten, Aufstockungen oder Erweiterungen. Wenn beispielsweise ein Haus vor 2011 bestand, aber ein zusätzliches Geschoss 2015 errichtet wurde, kann dieser spätere Teil nicht einfach in die alte Legalisierung einbezogen werden. Im Verfahren wird daher gesondert festgestellt, was genau bis zum vorgeschriebenen Datum bestanden hat.

Wie wird nachgewiesen, dass das Objekt bestanden hat?

Der Bestand des Objekts wird nicht allein durch die Erklärung des Eigentümers nachgewiesen. Erforderlich sind amtliche Grundlagen, meistens ein Orthofoto der Staatlichen geodätischen Verwaltung aus dem Jahr 2011 oder eine andere amtliche kartografische oder katasterliche Grundlage. In der Praxis wird geprüft, ob das Objekt damals sichtbar war und in welchem Umfang. Dies kann bei einem Haus, das auf der Aufnahme klar sichtbar ist, einfach sein, ist aber komplexer bei Terrassen, kleineren Anbauten, Nebengebäuden oder Änderungen, die aus der Luft nicht ausreichend klar erkennbar sind.

Was kann nicht legalisiert werden?

Ein nach dem 21. Juni 2011 errichtetes Objekt kann nicht legalisiert werden. Ebenfalls können Objekte auf bestimmten verbotenen oder besonders geschützten Flächen nicht legalisiert werden, beispielsweise auf maritimem öffentlichem Gut, in Infrastrukturkorridoren, auf bestimmten Flächen öffentlicher Zweckbestimmung, auf Wasser- oder Waldflächen, in Gebieten mit besonderem Schutz oder an Standorten, an denen das Gesetz die Legalisierung ausdrücklich ausschließt. Besonders zu unterscheiden sind Gebäude von Mobilheimen, Wohnwagen, Containern, Kiosken, Zelten und ähnlichen Konstruktionen. Solche Objekte können nicht automatisch als Gebäude gelten, die legalisiert werden können.

Wie wird der Antrag eingereicht?

Der Antrag wird bei der zuständigen Verwaltungsbehörde über das System eDozvola eingereicht. Dadurch wird das Verfahren digitaler, aber ohne fachliche Vorbereitung nicht einfach. Der Antrag muss vollständig sein. Wenn die vorgeschriebene Dokumentation nicht beigefügt ist, gilt der Antrag nicht als ordnungsgemäß eingereicht. Deshalb müssen vor Einreichung des Antrags die grundlegenden Voraussetzungen geprüft und die vorgeschriebene Dokumentation vorbereitet werden.

Welche Dokumentation ist erforderlich?

In der Regel erforderlich sind eine geodätische Aufnahme des ausgeführten Zustands oder ein entsprechender Katasterauszug, eine Aufnahme des ausgeführten Zustands, die von einem befugten Architekten oder Bauingenieur erstellt wird, eine Erklärung eines befugten Bauingenieurs über die mechanische Widerstandsfähigkeit und Stabilität sowie der Nachweis, dass das Objekt bis zum 21. Juni 2011 bestanden hat. Je nach Lage und Art des Objekts können auch zusätzliche Bestätigungen oder Zustimmungen erforderlich sein, beispielsweise wenn sich das Objekt in einer Kulturschutzzone oder in einem Gebiet befindet, für das eine besondere Behörde zuständig ist.

Kosten des Verfahrens

Die Legalisierung ist nicht kostenlos. Der Eigentümer muss mit den Kosten der Erstellung der Dokumentation rechnen, also mit den Kosten eines Geodäten, Projektanten oder eines anderen befugten Fachmanns. Außerdem ist auch eine Gebühr für den Verbleib des illegal errichteten Gebäudes im Raum zu zahlen. Die Höhe der Gebühr hängt von Größe, Lage und Zweckbestimmung des Objekts ab, und der konkrete Betrag wird nach den Vorschriften festgelegt, die die Berechnung der Gebühr regeln. Vor Einleitung des Verfahrens ist es empfehlenswert, die zu erwartenden Kosten grob zu prüfen, um die finanzielle Rechtfertigung des Verfahrens beurteilen zu können.

Was erhält man durch die Legalisierung?

Wenn das Verfahren erfolgreich durchgeführt wird, erhält das Objekt einen geordneteren rechtlichen Status. Das ist wichtig beim Verkauf, bei der Vererbung, bei der Begründung von Wohnungseigentum, beim Anschluss an die Infrastruktur, bei Investitionen in das Objekt oder bei Gesprächen mit der Bank. Eine Immobilie, deren Status geregelt ist, ist in der Regel sicherer im Rechtsverkehr und in Rechtsgeschäften leichter nachweisbar. Die Legalisierung eines Gebäudes löst jedoch nicht automatisch das Eigentum am Grundstück, Streitigkeiten zwischen Miteigentümern, Grenzfragen oder andere sachenrechtliche Fragen. Wenn der Eigentumsstatus des Grundstücks ungeordnet ist, muss dieses Problem gesondert gelöst werden.

Was ist vor dem Verfahren zu prüfen?

Vor Einreichung des Antrags sind vier grundlegende Dinge zu prüfen: wann das Objekt errichtet wurde, ob es auf den amtlichen Grundlagen bis zum 21. Juni 2011 sichtbar ist, ob es sich in einem Gebiet befindet, in dem die Legalisierung zulässig ist, und ob der Eigentumsstatus des Grundstücks geordnet ist. Erst nach einer solchen Prüfung ist es sinnvoll, Fachleute zu beauftragen und die Dokumentation vorzubereiten. In Zweifelsfällen ist es empfehlenswert, vor dem Entstehen größerer Kosten die Meinung eines Geodäten, Projektanten oder Juristen einzuholen.