Gesetz über leistbares Wohnen
Das Gesetz über leistbares Wohnen schafft einen neuen Rechtsrahmen für den öffentlichgeförderten Wohnbau, die Vermietung von Wohnungen zu leistbaren Bedingungen, Förderungen für die erste Wohnimmobilie sowie die Aktivierung leerstehender Wohnungen.Damit tritt das bisherige Gesetz über den gesellschaftlich geförderten Wohnbau, besserbekannt als POS, außer Kraft, vorbehaltlich Übergangsregelungen für bereits eingeleiteteVerfahren.
Begriff des leistbaren Wohnens
Das Gesetz definiert erstmals systematisch das leistbare Wohnen. Maßgeblich ist nicht nur derMarktpreis der Wohnung, sondern die gesamte monatliche Wohnbelastung. Wohnen gilt alsleistbar, wenn die Miete bzw. die Kreditrate oder Annuität, erhöht um die durchschnittlichen Nebenkosten und Instandhaltungskosten, 30 % des Nettoeinkommens der engeren Familienicht übersteigt.
In der Praxis bedeutet dieser Ansatz, dass bei der Beurteilung von Rechten und Pflichten dietatsächlichen Einkünfte des Haushalts, die Zahl der Familienmitglieder, die Wohnkosten unddie örtlichen Gegebenheiten zu berücksichtigen sind.
Wer Begünstigter der Maßnahmen sein kann
Die Maßnahmen richten sich an Personen, die keine geeignete Wohnimmobilie besitzen unddie vorgeschriebenen Einkommens- und sonstigen Voraussetzungen erfüllen. Zu den Zielgruppen zählen insbesondere junge Menschen, Familien mit Kindern, Personen über 65Jahre, Menschen mit Behinderungen, Familien, in denen ein Mitglied eine Person mit Behinderung oder ein Kind mit Entwicklungsbeeinträchtigungen ist, ehemalige geschützte Mieter, Polizeibeamte, aktive Militärpersonen, öffentliche und staatliche Bedienstete in Mangelberufen sowie Personen mit Mangelberufen.
Ein wichtiger Teil der Umsetzung wird der Nachweis sein, dass der Begünstigte und die Mitglieder seiner engeren Familie keine andere geeignete Immobilie besitzen, dass sie die Einkommensvoraussetzungen erfüllen und dass sie die Immobilie zum Wohnen nutzen, nichtaber als Investition, zur Vermietung oder für touristische Tätigkeiten.
Wohnungskauf und Beschränkungen nach dem Kauf
Eine der zentralen Maßnahmen ist der Kauf einer Wohnung zu leistbaren Bedingungen, einschließlich der Möglichkeit einer Ratenzahlung. Der Käufer muss in der Regel mindestens10 % Eigenanteil aufbringen, während der Rest durch eine Kombination aus einem Kredit einer Geschäftsbank und einem Darlehen der APN bzw. der öffentlichen Einrichtung für leistbaresWohnen finanziert wird. Für öffentliche Mittel ist ein Zinssatz von 1 % jährlich vorgesehen.
Der Kauf einer solchen Wohnung bedeutet keine vollständig freie Verfügung über die Immobilie. Das Gesetz sieht langfristige Beschränkungen vor, einschließlich eines Verbots der Veräußerung, Vermietung und Zweckänderung für einen Zeitraum von 35 Jahren, außer unterden gesetzlich bestimmten Voraussetzungen. Der Vertrag muss außerdem ein Rückkaufsrechtzugunsten öffentlich-rechtlicher Körperschaften enthalten, und die genannten Beschränkungenkönnen im Grundbuch eingetragen werden. Daher ist vor Vertragsabschluss eine rechtliche Prüfung nicht nur des Preises und der Finanzierungsbedingungen erforderlich, sondern auchder künftigen Folgen für Verkauf, Erbfolge, Finanzierung und Belastung der Immobilie.
Leistbare Miete und Aktivierung leerstehender Wohnungen
Das Gesetz regelt auch die Vermietung von Wohnungen zu leistbaren Bedingungen. Die Mietewird an das Haushaltseinkommen geknüpft, wobei Nebenkosten und Instandhaltungskostenberücksichtigt werden; zudem ist ein Mindestbetrag der Miete pro Quadratmeter vorgeschrieben. Der Mieter ist verpflichtet, Angaben zu seinen Einkünften vorzulegen, währendeine Änderung der Einkünfte die Höhe der Miete beeinflussen kann. Die Angabe unrichtiger Daten oder die Nichtvorlage der verlangten Unterlagen kann zur Kündigung des Vertragsführen.
Besonders wichtig ist die Maßnahme zur Aktivierung leerstehender Wohnungen. Die APN kannleerstehende Wohnungen von privaten Eigentümern anmieten und sie an Personenuntervermieten, die die Voraussetzungen für leistbares Wohnen erfüllen. Der Vertrag zwischendem Eigentümer und der APN wird befristet abgeschlossen, in der Regel für drei bis zehn Jahre, mit der Möglichkeit einer Verlängerung. Für Eigentümer kann dies ein stabileresVermietungsmodell bedeuten, der Vertrag muss jedoch die Miete, die Dauer, die Kündigung, den Zustand der Immobilie, die Verantwortlichkeit für Kosten, Schäden und die Rückgabe desBesitzes klar regeln.
Förderungen für die erste Immobilie und den Hausbau
Das Gesetz sieht Förderungen für den Erwerb der ersten Wohnimmobilie vor. Die Förderungkann den Kauf der ersten Immobilie betreffen, sofern Voraussetzungen in Bezug auf Alter, Wohnsitz, tatsächliches Wohnen, steuerlichen Status, Fläche und Preis der Immobilie erfülltsind.
Besonders geregelt sind Förderungen für den Bau oder die Rekonstruktion eines Familienhauses. In diesem Bereich kann das Recht an die Nutzungsgenehmigung, dengemeldeten Wohnsitz, das tatsächliche Wohnen und Rechnungen geknüpft sein, aus denendie gezahlte Mehrwertsteuer hervorgeht. Wird die Immobilie innerhalb der vorgeschriebenen Frist veräußert, vermietet oder nicht mehr zum Wohnen genutzt, kann eine Verpflichtung zurRückzahlung der Förderung samt Verzugszinsen entstehen.
Wohnungsgenossenschaften und die Rolle der lokalen Selbstverwaltung
Neu ist auch ein detaillierterer Rahmen für gemeinnützige Wohnungsgenossenschaften.Dieses Modell ist als gemeinnütziger Zusammenschluss zur Lösung der Wohnfrage gedachtund nicht als klassisches Investitionsmodell. Das Gesetz setzt daher Beschränkungenhinsichtlich Eigentum, Verfügung und Einfluss von Personen, die mit Bau, Vermittlung und Finanzierung verbunden sind.
Einheiten der lokalen und regionalen Selbstverwaltung spielen eine wichtige Rolle bei derUmsetzung des Gesetzes. Sie können eigene Programme beschließen, öffentliche Einrichtungen für leistbares Wohnen gründen, Grundstücke bereitstellen, Baurechtebegründen, von kommunalen Beiträgen befreien und den Bau mitfinanzieren. Verfügt einelokale Einheit über kein eigenes Programm oder keine eigene Einrichtung, übernimmt in derRegel die APN die Umsetzung.
Rechtliche Folgen und Schlussfolgerung
Das Gesetz über leistbares Wohnen wirft eine Reihe praktischer Rechtsfragen auf. BeimWohnungskauf werden die Bedingungen der öffentlichen Ausschreibung, der Nachweis des Status als Zielgruppe, der Inhalt des Kaufvertrags, Verfügungsbeschränkungen, das Rückkaufsrecht und Grundbucheintragungen entscheidend sein. Bei Miete und Untermietewerden Kündigungsgründe, Verantwortung für Kosten, die Pflicht zur Vorlage von Daten undder Schutz der Vertragsparteien wichtig sein. Bei Förderungen werden Fristen,Nachweisunterlagen, steuerliche Voraussetzungen, Rechtsmittelverfahren und das Risiko derRückzahlung von Mitteln besonderes Gewicht haben. Das neue Gesetz schafft Chancen für Käufer, Mieter, Eigentümer leerstehender Wohnungen,Investoren, lokale Einheiten und Wohnungsgenossenschaften, führt aber zugleich einkomplexes System von Beschränkungen und langfristigen Verpflichtungen ein.
Rechtssicherheit wird daher von einer sorgfältigen Prüfung der Voraussetzungen, Verträge,Entscheidungen der APN und des Grundbuchstands abhängen, bevor irgendeineEntscheidung getroffen wird.
