Zakon o priuštivom stanovanju
Zakon o priuštivom stanovanju predstavlja novi pravni okvir za javno poticanu stanogradnju,najam stanova pod priuštivim uvjetima, potpore za prvu stambenu nekretninu te aktivacijupraznih stanova. Njime prestaje važiti dosadašnji Zakon o društveno poticanoj stanogradnji,poznatiji kao POS, uz prijelazna pravila za već započete postupke.
Pojam priuštivog stanovanja
Zakon prvi put sustavno definira priuštivo stanovanje. Bitno mjerilo nije samo tržišna cijenastana, nego ukupno mjesečno opterećenje stanovanjem. Priuštivim se smatra stanovanje kodkojega najamnina, odnosno rata ili anuitet kredita, uvećani za prosječne režijske troškove itroškove održavanja, ne prelaze 30 % netoprihoda uže obitelji.Takav pristup u praksi znači da će se kod procjene prava i obveza morati gledati stvarni prihodikućanstva, broj članova obitelji, troškovi stanovanja i lokalni uvjeti.
Tko može biti korisnik mjera
Mjere su namijenjene osobama koje nemaju odgovarajuću stambenu nekretninu i kojeispunjavaju propisane dohodovne i druge uvjete. Među ciljnim skupinama posebno se navodemladi, obitelji s djecom, osobe starije od 65 godina, osobe s invaliditetom, obitelji u kojima ječlan osoba s invaliditetom ili dijete s teškoćama u razvoju, bivši zaštićeni najmoprimci, policijskislužbenici, djelatne vojne osobe, deficitarni javni i državni službenici te osobe s deficitarnimzanimanjima.Važan dio provedbe bit će dokazivanje da korisnik i članovi njegove uže obitelji ne posjedujudrugu odgovarajuću nekretninu, da zadovoljavaju uvjete prihoda i da nekretninu koriste zastanovanje, a ne za ulaganje, najam ili turističku djelatnost.
Kupnja stana i ograničenja nakon kupnje
Jedna od središnjih mjera jest kupnja stana po priuštivim uvjetima, uključujući mogućnostobročne otplate. Kupac u pravilu mora osigurati najmanje 10 % vlastitog učešća, dok se ostatakfinancira kombinacijom kredita poslovne banke i zajma APN-a odnosno javne ustanove zapriuštivo stanovanje. Za javna sredstva propisana je kamata od 1 % godišnje.Kupnja takvog stana ne znači potpuno slobodno raspolaganje nekretninom. Zakon propisujedugotrajna ograničenja, uključujući zabranu otuđenja, davanja u najam i promjene namjene urazdoblju od 35 godina, osim pod zakonom određenim uvjetima. Ugovor mora sadržavati ipravo nazadkupa u korist javnopravnih tijela, a navedena ograničenja mogu se upisati uzemljišne knjige. Zbog toga je prije sklapanja ugovora nužna pravna provjera ne samo cijene iuvjeta financiranja, nego i budućih posljedica za prodaju, nasljeđivanje, kreditiranje iopterećenje nekretnine.
Priuštivi najam i aktivacija praznih stanova
Zakon uređuje i najam stanova pod priuštivim uvjetima. Najamnina se veže uz prihodekućanstva, pri čemu se uzimaju u obzir režijski troškovi i troškovi održavanja, a propisan je iminimalni iznos najamnine po četvornom metru. Najmoprimac ima obvezu dostavljati podatke oprihodima, dok promjena prihoda može utjecati na visinu najamnine. Davanje netočnihpodataka ili nedostavljanje tražene dokumentacije može dovesti do otkaza ugovora.
Posebno je važna mjera aktivacije praznih stanova. APN može uzimati prazne stanove u najamod privatnih vlasnika i davati ih u podnajam osobama koje ispunjavaju uvjete za priuštivostanovanje. Ugovor između vlasnika i APN-a sklapa se na određeno vrijeme, u pravilu od tri dodeset godina, uz mogućnost produljenja. Za vlasnike to može značiti stabilniji model najma, ali ugovor mora jasno urediti najamninu, trajanje, otkaz, stanje nekretnine, odgovornost zatroškove, štetu i povrat posjeda
Potpore za prvu nekretninu i gradnju kuće
Zakon predviđa potpore za stjecanje prve stambene nekretnine. Potpora se može odnositi nakupnju prve nekretnine uz ispunjenje uvjeta koji se tiču dobi, prebivališta, stvarnog stanovanja,poreznog statusa, površine i cijene nekretnine.
Posebno su uređene potpore za gradnju ili rekonstrukciju obiteljske kuće. U tom dijelu pravomože biti vezano uz uporabnu dozvolu, prijavljeno prebivalište, stvarno stanovanje i račune izkojih proizlazi plaćeni PDV. Ako se nekretnina u propisanom roku otuđi, iznajmi ili se prestanekoristiti za stanovanje, moguće je nastati obveza povrata potpore sa zateznim kamatama.
Stambene zadruge i uloga lokalne samouprave
Novost je i detaljniji okvir za neprofitne stambene zadruge. Takav model zamišljen je kaoneprofitno udruživanje radi rješavanja stambenog pitanja, a ne kao klasični investicijski model.Zakon zato postavlja ograničenja u pogledu vlasništva, raspolaganja i utjecaja osobapovezanih s gradnjom, posredovanjem i financiranjem.
Jedinice lokalne i područne samouprave imaju važnu ulogu u provedbi zakona. Mogu donositivlastite programe, osnivati javne ustanove za priuštivo stanovanje, osiguravati zemljište,osnivati pravo građenja, oslobađati od komunalnog doprinosa i sufinancirati gradnju. Akolokalna jedinica nema vlastiti program ili ustanovu, provedbu u pravilu preuzima APN.
Pravne posljedice i zaključak
Zakon o priuštivom stanovanju otvara niz praktičnih pravnih pitanja. Kod kupnje stanova bit ćepresudni uvjeti javnog poziva, dokazivanje statusa ciljne skupine, sadržaj kupoprodajnogugovora, zabrane raspolaganja, pravo nazadkupa i zemljišnoknjižni upisi. Kod najma ipodnajma bit će važni otkazni razlozi, odgovornost za troškove, obveza dostave podataka izaštita ugovornih strana. Kod potpora će posebnu težinu imati rokovi, dokazna dokumentacija,porezni uvjeti, žalbeni postupci i rizik povrata sredstava.
Novi zakon stvara prilike za kupce, najmoprimce, vlasnike praznih stanova, investitore, lokalnejedinice i stambene zadruge, ali istodobno uvodi složen sustav ograničenja i dugoročnihobveza. Pravna sigurnost zato će ovisiti o pažljivoj provjeri uvjeta, ugovora, rješenja APN-a izemljišnoknjižnog stanja prije donošenja bilo kakve odluke.
