Die steuerliche Behandlung beim Immobilienkauf in der Republik Kroatien von Staatsbürgern der Mitgliedstaaten der Europäischen Union

Wenn Sie als Staatsbürger der EU-Mitgliedstaaten beabsichtigen, ein Ferienhaus oder eine andere Immobilie in der Republik Kroatien entweder zu privaten oder geschäftlichen Zwecken zu erwerben, unterliegt Ihr Verkaufs-und Kaufvorgang in der Republik Kroatien einer bestimmten Steuerschuld.

Um mehr darüber zu erfahren, lesen Sie bitte weiter.

Natürliche Personen, die EU-Staatsbürger sind, haben das gleiche Recht, in der Republik Kroatien Immobilien zu erwerben wie andere kroatische Staatsbürger, mit Ausnahme von den landwirtschaftlichen Flächen und Immobilien, die nach besonderen Vorschriften als Schutzgebiete gelten. Solche Staatsbürger gelten gemäß den kroatischen Vorschriften nicht als Residenten, weil sie in der Republik Kroatien weder einen geregelten Wohnsitz noch einen Steuerstatus haben.

Es ist oft der Fall, dass Staatsbürger, die keine Residenz haben, Immobilien über eine Gesellschaft mit dem Sitz in der Republik Kroatien kaufen. Insbesondere wenn sie beabsichtigen, die Immobilien für geschäftliche Zwecke zu nutzen (z. B. Ausführung von touristischen oder geschäftlichen Leasing / Leasing-Aktivitäten usw.).

Da eine solche Gesellschaft als kroatischer Resident gilt, gelten für sie die Beschränkungen des Erwerbs des Eigentums an Grundstücken (die für Nichtresidenten vorgeschrieben sind) nicht.

Egal ob Sie eine natürliche Person oder ein Anteilseigner einer juristischen Person sind, hängt Ihre Steuerbelastung von mehreren entscheidenden Punkten ab: dem Steuerstatus des Verkäufers (betätigt er sich in einem Mehrwertsteuersystem oder nicht?), der Art der Immobilie (Grundstück oder Gebäude), dem Status (Nutzung) des Gebäudes (die Dauer der Nutzung des Gebäudes), Ihrem Steuerstatus.

Um Ihre Steuerschuld rechtzeitig und genau zu berechnen, sollten Sie sich vor dem Abschluss eines Kaufvertrags an Ihren Rechtsanwalt oder Steuerberater wenden, wenn Sie beabsichtigen, eine Immobilie zu kaufen.

Über die Grundregeln der Besteuerung von Immobilienerwerb, lesen Sie unten

WENN SIE EINE NATÜRLICHE PERSON SIND

• Wenn Sie eine Immobilie (Gebäude) von einem Verkäufer , der natürliche Person ist (der nicht im Mehrwertsteuersystem tätig ist) erwerben, beträgt Ihre Steuerbelastung 3% der Umsatzsteuer, die auf den Marktpreis des Verkaufs berechnet wird, unabhängig davon, ob das Gebäude genutzt oder nicht wird.
  
• Wenn der Verkäufer eine juristische (oder natürliche) Person ist, die sich im Mehrwertsteuersystem betätigt, und das von Ihnen gekaufte Gebäude ist “neu” (weniger als 2 Jahre genutzt), wird der Verkaufspreis mit 25% Mehrwertsteuer berechnet.
  
• Wenn Sie das Gebäude, das über 2 Jahren genutzt ist, von einer juristischen (natürlichen) Person (die der Steuerpflichtiger ist) kaufen, erfolgt die Lieferung ohne Mehrwertsteuer und die Steuerbelastung beträgt 3% der Immobilienumsatzsteuer.

WENN SIE ANTEILSEIGNER EINER JURISTISCHEN PERSON SIND (z.B. Gesellschaft mit beschränkter Haftung usw.) mit dem Sitz in der Republik Kroatien und wenn Sie über diese Person eine Immobilie von einem Steuerpflichter (eine andere juristische oder natürliche Person, die sich in einem Mehrwertsteuersystem betätigt) kaufen, dann ist der Kauf eines Gebäudes, das länger als 2 jahre genutzt war, grundsätzlich mehrwertsteuerfrei.

Dies bedeutet, dass der Verkäufer, wenn Sie als juristische Person selbst innerhalb des Mehrwertsteuersystems tätig sind, beim Verkauf das Prinzip der Übertragung der Steuerschuld („reverse charge“) anwenden kann und dass der Verkauf ohne zusätzliches Geldmittel in Höhe von 25% Steuerwert erfolgen kann. Voraussetzung für die Anwendung dieses Prizipes ist, dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer der Mehrwertsteuer unterliegen und dass das Gebäude für wirtschaftliche Zwecke zu benutzen ist.

Hier ist jedoch darauf zu achten, weil der Model des Immobilienkaufes durch das Steuerübertragungprinzip für Sie als Käufer folgendes bedeutet, Sie müssen die Steuer berichtigen, sollte sich der Status der Immobilie innerhalb von 10 Jahren ändern (z. B. wenn Sie einem Nichtsteuerpflichtiger die Immobilie verkauft haben oder wenn Sie die Immobilie nicht für geschäftliche Zwecke, sondern für Wohnzweck usw. nutzen.) Grundsätzlich zahlt sich dieses Modell nur aus, wenn Sie das Gebäude länger als 10 Jahre nach dem Kauf nutzen möchten.

Auf einer anderen Seite, wenn Sie der Käufer-juristische Person (die keine Mehrwertsteuer bezahlt) sind, zahlen Sie auf den Kauf solcher Immobilien
3% Umsatzsteuer.

Ein Gebäude, das gesetzlich als Neubau (weniger als 2 Jahre genutzt) oder als Rohbau betrachtet wird, wird immer mit 25% Mehrwertsteuer besteuert.

Dies gilt auch für den Kauf von Bauland, das ebenfalls der Mehrwertsteuer unterliegt, während landwirtschaftliche Flächen mit einer Grunderwerbsteuer
in Höhe von 3% besteuert werden.

• Wenn Sie eine Immobilie von einer juristischen oder natürlichen Person, die kein Mehrwertsteuersystem betreibt, kaufen, dann unterliegt der Kauf des Gebäudes immer der Immobilienumsatzsteuer in Höhe von 3%.

Es ist wichtig zu wissen, dass beim Erwerb einer Immobilie nur eine der oben genannten Steuerarten bezahlt wird: entweder Mehrwertsteuer oder Immobilienumsatzsteuer, und dass die Steuerbelastung letztendlich vom Käufer der Immobilie getragen wird.

Grundsätzlich müssen Sie den Erwerb der Immobilie der Steuerbehörde Ihres Wohnsitzlandes melden.