Haftung für Mängel der Bauwerksabdichtung – Praxis in Kroatien
Mängel der Bauwerksabdichtung gehören zu den häufigsten Problemen bei neu errichteten und sanierten Bauwerken. Das Eindringen von Wasser über Terrassen, Balkone und Flachdächer, Feuchtigkeit in Kellerräumen und Wänden sowie das Auftreten von Schimmel und Pilzen stellen nicht nur ein technisches Problem dar. Je nach Ursache und Folgen können hierdurch mehrere unterschiedliche Haftungsregelungen nach dem kroatischen Gesetz über Schuldverhältnisse (im Folgenden: ZOO) zur Anwendung kommen.
Zunächst ist zwischen der Haftung des Verkäufers einer Immobilie für Sachmängel und der Haftung des Bauunternehmers, des Planers und des Aufsichtsingenieurs für Mängel des Bauwerks zu unterscheiden. Erwirbt ein Käufer eine Wohnung oder ein Haus, bei dem die Ursache für das Eindringen von Wasser bereits zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs bestand, kann der Verkäufer gemäß Art. 400. 400 ff. ZOO für einen Sachmangel haften. Dies gilt auch dann, wenn sich die Folgen erst später zeigen, beispielsweise nach den ersten stärkeren Niederschlägen.
Bei versteckten Mängeln sind insbesondere die Fristen von Bedeutung. Gemäß Art. 404. 404 ZOO hat der Käufer den Verkäufer innerhalb von zwei Monaten nach Entdeckung eines versteckten Mangels darüber zu benachrichtigen, wobei sich der Mangel grundsätzlich innerhalb von zwei Jahren nach Übergabe der Sache zeigen muss. Hat der Verkäufer den Mangel gekannt oder hätte er ihn kennen müssen, ist seine Rechtsposition wesentlich ungünstiger, da er sich gemäß Art. 407. 407 ZOO nicht ohne Weiteres auf die Versäumung bestimmter Prüfungs- und Anzeigefristen berufen kann. Dem Käufer stehen, je nach den Umständen des Einzelfalls, die Beseitigung des Mangels, Ersatzlieferung, Minderung des Kaufpreises, Rücktritt vom Vertrag sowie Schadensersatz zur Verfügung.
Eine zweite Haftungsregelung bezieht sich auf das Bauwerk selbst. Art. 632 ZOO bestimmt, dass die Rechte des Auftraggebers gegenüber dem Bauunternehmer wegen eines Mangels des Bauwerks auch auf spätere Erwerber des Bauwerks oder eines Teils davon übergehen. Dies ist insbesondere für den Käufer einer Wohnung von Bedeutung, der selbst nicht Vertragspartei des Bauvertrages war. Durch die Eigentumsübertragung beginnen die Fristen jedoch nicht erneut zu laufen.
Von besonderer Bedeutung ist Art. 633. 633 ZOO. Nach dieser Bestimmung haftet der Bauunternehmer zehn Jahre ab der Übergabe und Abnahme der Arbeiten für Mängel des Bauwerks, welche die Erfüllung der gesetzlich vorgeschriebenen wesentlichen Anforderungen an das Bauwerk betreffen. Für Mängel, die auf die Planung zurückzuführen sind, haftet auch der Planer; für Mängel, die aus Unregelmäßigkeiten bei der Durchführung der Bauaufsicht resultieren, haftet der Aufsichtsingenieur. Diese Haftung besteht auch gegenüber einem späteren Erwerber des Bauwerks und kann vertraglich weder ausgeschlossen noch beschränkt werden.
Gerade hierin liegt die Antwort auf die häufig gestellte Frage, ob es eine „zehnjährige Garantie auf die Bauwerksabdichtung“ gibt, deren Mangelhaftigkeit bei Neubauten ein zunehmend auftretendes Problem darstellt. Die zehnjährige Haftungsregelung findet nur dann Anwendung, wenn der Mangel der Bauwerksabdichtung nach seiner Art und Intensität dazu führt, dass das Bauwerk eine gesetzlich vorgeschriebene wesentliche Anforderung nicht erfüllt.
Das geltende kroatische Baugesetz nennt als wesentliche Anforderungen unter anderem die mechanische Festigkeit und Standsicherheit, den Brandschutz, den Schutz von Hygiene und Gesundheit, Sicherheit und Barrierefreiheit, den Schallschutz, die Energieeffizienz sowie die nachhaltige Nutzung natürlicher Ressourcen. Im Zusammenhang mit der Bauwerksabdichtung kommt insbesondere der Anforderung des Schutzes vor schädlichen Auswirkungen auf Hygiene und Gesundheit Bedeutung zu. Das Gesetz erkennt dabei das Eindringen von Feuchtigkeit in das Innere des Bauwerks ausdrücklich als rechtlich relevanten Umstand an.
Eine mangelhafte Abdichtung einer Terrasse, eines Balkons, eines Flachdachs, eines Kellers oder eines Fundaments kann daher unter Art. 633. 633 ZOO fallen, wenn sie ein kontinuierliches oder wiederholtes Eindringen von Wasser, eine dauerhafte Durchfeuchtung der Konstruktion und der Innenflächen, das Auftreten von Schimmel und Pilzen oder andere Folgen verursacht, welche die normale und gesundheitlich unbedenkliche Nutzung der Räumlichkeiten beeinträchtigen oder gefährden.
Bei der zehnjährigen Haftung ist insbesondere Art. 634. 634 ZOO zu beachten. Die zehnjährige Frist bedeutet nicht, dass der Eigentümer innerhalb dieses Zeitraums mit einer Reaktion beliebig lange zuwarten kann. Der Mangel muss sich innerhalb von zehn Jahren ab Übergabe und Abnahme der Arbeiten zeigen; die verantwortliche Person muss innerhalb von sechs Monaten nach Feststellung des Mangels benachrichtigt werden, und die Rechte gegenüber dem Bauunternehmer beziehungsweise dem Planer erlöschen grundsätzlich ein Jahr nach der Benachrichtigung.
Bei Rechtsstreitigkeiten wegen Mängeln der Bauwerksabdichtung kommt der Beweisführung entscheidende Bedeutung zu. Durch ein bautechnisches Sachverständigengutachten sind die Wasserquelle, die Art und Weise des Wassereintritts, die technische Ursache, der Zeitpunkt der Entstehung des Mangels sowie dessen Zusammenhang mit der Planung, der Ausführung oder der Bauaufsicht festzustellen.
Ist es für die Sanierung erforderlich, Fliesen, Dachschichten oder andere Teile der Konstruktion zu entfernen, sollte vor Beginn der Arbeiten die Durchführung eines Beweissicherungsverfahrens ernsthaft in Betracht gezogen werden. Durch die Sanierungsarbeiten wird häufig gerade das wichtigste materielle Beweismittel beseitigt, nämlich der ursprüngliche Ausführungszustand der Bauwerksabdichtung.
