Odgovornost za nedostatke hidroizolacije na građevinama – praksa u Hrvatskoj
Nedostaci hidroizolacije među najčešćim su problemima na novim i obnovljenim građevinama. Prodor vode kroz terase, balkone i ravne krovove, vlaga u podrumima i zidovima te pojava plijesni i gljivica nisu samo tehničko pitanje. Ovisno o uzroku i posljedicama, mogu aktivirati nekoliko različitih režima odgovornosti prema Zakonu o obveznim odnosima ( u daljnjem tekstu ZOO).
Prije svega treba razlikovati odgovornost prodavatelja nekretnine za materijalne nedostatke od odgovornosti izvođača, projektanta i nadzornog inženjera za nedostatke građevine. Ako kupac kupi stan ili kuću kod kojih je uzrok prodora vode postojao u trenutku prijelaza rizika, prodavatelj može odgovarati za materijalni nedostatak prema čl. 400. i dalje ZOO-a. To vrijedi i kada se posljedice pokažu tek kasnije, primjerice nakon prvih intenzivnijih oborina.
Kod skrivenih nedostataka posebno su važni rokovi. Prema čl. 404. ZOO-a kupac mora prodavatelja obavijestiti o skrivenom nedostatku u roku od dva mjeseca od njegova otkrivanja, dok se nedostatak u pravilu mora pokazati u roku od dvije godine od predaje stvari. Ako je prodavatelj znao ili morao znati za nedostatak, njegov je položaj znatno nepovoljniji jer se prema čl. 407. ZOO-a ne može jednostavno pozivati na propuštanje određenih rokova za pregled i obavijest. Kupcu, ovisno o okolnostima, stoje na raspolaganju uklanjanje nedostatka, zamjena, sniženje cijene, raskid ugovora te naknada štete.
Drugi režim odnosi se na samu građevinu. Članak 632. ZOO-a propisuje da prava naručitelja prema izvođaču zbog nedostatka građevine prelaze i na kasnije stjecatelje građevine ili njezina dijela. To je osobito važno za kupca stana koji nije bio stranka ugovora o građenju. Međutim, prijenosom vlasništva rokovi ne počinju iznova.
Najvažniji je čl. 633. ZOO-a. Prema toj odredbi izvođač deset godina od predaje i primitka radova odgovara za nedostatke građevine koji se tiču ispunjavanja zakonom određenih bitnih zahtjeva za građevinu. Za nedostatke koji potječu iz projekta odgovara i projektant, a za nedostatke koji proizlaze iz nepravilnosti u provedbi nadzora i nadzorni inženjer. Ta odgovornost postoji i prema kasnijem stjecatelju građevine te se ugovorom ne može isključiti ni ograničiti.
Upravo se ovdje nalazi odgovor na često pitanje postoji li „10 godina garancije na hidroizolaciju“ koja je sve veći problem novih građevina. Desetogodišnji režim primjenjuje se samo ako je nedostatak hidroizolacije takve naravi i intenziteta da zbog njega građevina ne ispunjava zakonom propisani temeljni zahtjev.
Važeći Zakon o gradnji kao temeljne zahtjeve navodi, među ostalim, mehaničku otpornost i stabilnost, sigurnost u slučaju požara, zaštitu higijene i zdravlja, sigurnost i pristupačnost, zaštitu od buke, energetsku učinkovitost te održivu uporabu prirodnih izvora. Za hidroizolaciju je posebno važan zahtjev zaštite od štetnih učinaka na higijenu i zdravlje. Zakon pritom izrijekom prepoznaje prodiranje vlage u unutrašnjost građevine kao pravno relevantnu pojavu.
Zato neispravna hidroizolacija terase, balkona, ravnog krova, podruma ili temelja može potpasti pod čl. 633. ZOO-a kada uzrokuje kontinuirani ili ponavljajući prodor vode, trajno vlaženje konstrukcije i unutarnjih površina, pojavu plijesni i gljivica ili druge posljedice koje ugrožavaju normalnu i zdravstveno sigurnu uporabu prostora.
Kod desetogodišnje odgovornosti posebno treba paziti na čl. 634. ZOO-a. Deset godina nije rok u kojem vlasnik može jednostavno čekati s reakcijom. Nedostatak se mora pokazati unutar deset godina od predaje i primitka radova, odgovorna osoba mora se obavijestiti u roku od šest mjeseci od utvrđenja nedostatka, a prava prema izvođaču odnosno projektantu u pravilu prestaju godinu dana nakon obavijesti.
U sporovima zbog hidroizolacije presudno je dokazivanje. Građevinskim vještačenjem treba utvrditi izvor vode, način prodora, tehnički uzrok, vrijeme nastanka nedostatka i njegovu vezu s projektiranjem, izvođenjem ili nadzorom.
Ako je za sanaciju potrebno ukloniti keramiku, krovne slojeve ili druge dijelove konstrukcije, prije radova treba ozbiljno razmotriti osiguranje dokaza. Sanacijom se često uklanja upravo najvažniji materijalni dokaz, odnosno način na koji je prvotna hidroizolacija bila izvedena.
