Energieausweis beim Verkauf und bei der Vermietung von Immobilien

Der Energieausweis weist die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes oder eines gesonderten Teils davon aus. Ein gesonderter Teil kann eine Wohnung, ein Apartment oder ein Geschäftsraum sein. Der Ausweis wird für ein Gebäude oder einen gesonderten Teil ausgestellt, für den Energie verwendet werden muss, um die inneren klimatischen Bedingungen entsprechend der Zweckbestimmung des Raums aufrechtzuerhalten. Der Ausweis wird von einer befugten Person auf Grundlage einer energetischen Prüfung ausgestellt und gilt zehn Jahre ab dem Ausstellungsdatum.

Wann muss der Eigentümer ihn beschaffen?

Nach dem Gesetz über die Energieeffizienz im Gebäudesektor muss der Eigentümer:

• den Energieausweis vor dem Verkauf, der Vermietung, der Verpachtung oder der Überlassung im Leasing beschaffen;
• den Ausweis oder eine Fotokopie davon dem Käufer, Mieter, Pächter bzw. Leasingnehmer übergeben;
• den Ausweis einem möglichen Käufer, Mieter, Pächter bzw. Leasingnehmer vorlegen;
• in einer in den Medien veröffentlichten Anzeige die Energieklasse des Gebäudes oder seines gesonderten Teils angeben.

Für ein Gebäude, für das ein Ausweis ausgestellt wird, muss der Investor bzw. Eigentümer diesen auch vor Erteilung der Nutzungsgenehmigung beschaffen, sofern gesetzlich nichts anderes vorgeschrieben ist.

Anzeigen und Immobilienagenturen

Die Energieklasse muss in einer Anzeige für Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing angegeben werden, wenn die Anzeige in den Medien veröffentlicht wird. Dieselbe Verpflichtung trifft auch den befugten Immobilienmakler. Der Ausweis muss daher vor der Veröffentlichung der Anzeige in den Medien beschafft werden.

Ausnahmen

Ein Ausweis wird nicht ausgestellt für:

1. ein Gebäude, das zur Abhaltung religiöser Riten oder religiöser Aktivitäten genutzt wird;
2. ein vorübergehendes Gebäude, dessen Nutzungsdauer zwei Jahre oder weniger beträgt, eine Industrieanlage, eine Werkstatt und ein nicht zu Wohnzwecken genutztes landwirtschaftliches Gebäude mit geringem Energiebedarf;
3. ein Wohngebäude, das weniger als vier Monate jährlich genutzt wird;
4. ein freistehendes Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 m².

Wohnung kleiner als 50 m²

Eine Wohnung kleiner als 50 m² ist nicht allein aufgrund ihrer Fläche von der Verpflichtung befreit. Die Ausnahme bezieht sich auf ein freistehendes Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 m². Eine 40 m² große Wohnung in einem Mehrparteienhaus muss in der Regel einen Ausweis haben, wenn sie verkauft oder vermietet wird.

Ferienhäuser und saisonale Objekte

Eine Ausnahme besteht für ein Wohngebäude, das weniger als vier Monate jährlich genutzt wird. Sie gilt nicht automatisch für jedes Ferienhaus, Haus zur Erholung oder Apartment. Es sind die Art des Objekts und die Art der Nutzung festzustellen. Bei einem Apartment oder einer Wohnung innerhalb eines größeren Gebäudes ist die Anwendung der Ausnahme gesondert zu prüfen.

Alte Häuser, Ruinen und unfertige Objekte

Das Alter des Gebäudes ist keine gesetzliche Ausnahme. Für Ruinen und unfertige Objekte sieht das Gesetz keine gesonderte Befreiung vor. In jedem Einzelfall ist festzustellen, ob es sich um ein Gebäude oder einen gesonderten Teil davon handelt, für den Energie verwendet werden muss, um die inneren klimatischen Bedingungen entsprechend der Zweckbestimmung aufrechtzuerhalten.

Schenkung, Erbschaft und Tausch

Das Gesetz knüpft die Verpflichtung zur Beschaffung des Ausweises an Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing. Schenkung, Erbschaft und Tausch sind nicht als Ereignisse angeführt, die diese Verpflichtung für sich genommen auslösen. Wenn der neue Eigentümer die Immobilie später verkauft oder vermietet, ist zu prüfen, ob eine Verpflichtung zur Beschaffung eines Ausweises besteht.

Auswirkung auf den Vertrag

Das Gesetz schreibt die Verpflichtung zur Beschaffung, Vorlage und Übergabe des Ausweises vor. Es schreibt nicht vor, dass das Fehlen des Ausweises für sich genommen die Nichtigkeit des Vertrags verursacht oder die Eintragung im Grundbuch verhindert. Im Vertrag ist es zweckmäßig anzuführen, dass der Ausweis oder eine Fotokopie davon der anderen Vertragspartei übergeben wurde.

Geldbußen

Für Verstöße gegen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Ausweis sind folgende Geldbußen vorgeschrieben:

• Eigentümer – natürliche Person: 1.000 bis 2.000 Euro;
• Eigentümer – juristische Person: 3.000 bis 6.000 Euro;
• befugter Makler – natürliche Person: 1.000 bis 2.000 Euro;
• befugter Makler – juristische Person: 3.000 bis 6.000 Euro.

Für den Eigentümer stellen unter anderem die Nichtbeschaffung des Ausweises vor dem Verkauf oder der Vermietung, die Nichtübergabe des Ausweises oder einer Fotokopie davon an die andere Vertragspartei sowie die Nichtangabe der vorgeschriebenen Information in einer in den Medien veröffentlichten Anzeige Ordnungswidrigkeiten dar. Für den Makler ist die Nichtangabe der Energieklasse in einer solchen Anzeige strafbar. Die Aufsicht führt die Marktinspektion des Staatlichen Inspektorats im Bereich Verbraucherschutz.

Checkliste vor dem Verkauf oder der Vermietung

1. Prüfen, ob ein gültiger Ausweis vorhanden ist.
2. Prüfen, ob sich der Ausweis auf die Immobilie bezieht, die verkauft oder vermietet wird.
3. Vor Veröffentlichung der Anzeige in den Medien die Energieklasse angeben.
4. Den Ausweis einer interessierten Person vorlegen.
5. Den Ausweis oder eine Fotokopie davon der anderen Vertragspartei übergeben.
6. Die Übergabe des Ausweises im Vertrag festhalten.
7. Wenn geltend gemacht wird, dass eine Ausnahme besteht, prüfen, ob das Objekt die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt.