Neues Gesetz über die Vermittlung im Immobilienverkehr – was sich für Immobilienagenturen ändert
Das neue Immobilienmaklergesetz trat am 7. Juli 2026 in Kraft. Nachfolgend die Neuerungen, die das neue Gesetz mit sich bringt.
Strengere Voraussetzungen für die Geschäftstätigkeit und Status der Immobilienmakler
Das neue Gesetz erhöht die Mindestdeckung der Berufshaftpflichtversicherung. Ein Immobilienvermittler muss nun über eine Versicherungspolice mit einer Deckungssumme von mindestens 100.000,00 EUR je Schadensereignis bzw. 300.000,00 EUR für sämtliche Schadensersatzansprüche innerhalb eines Versicherungsjahres verfügen. Dies stellt eine erhebliche Erhöhung gegenüber dem bisherigen Gesetz dar, nach dem die Mindestversicherungssumme 200.000,00 HRK je Schadensereignis bzw. 600.000,00 HRK für sämtliche Ansprüche innerhalb eines Versicherungsjahres betrug.
Neu ist auch die detailliertere Regelung der Voraussetzung der Zuverlässigkeit. Diese Voraussetzung muss nicht nur der Immobilienvermittler erfüllen, sondern auch dessen gesetzlicher Vertreter, wirtschaftlicher Eigentümer, Inhaber einer qualifizierten Beteiligung sowie weitere Personen, die mit der Eigentums- und Leitungsstruktur des Vermittlers verbunden sind. Das Gesetz legt insbesondere die Straftaten fest, bei deren Vorliegen die Voraussetzung der Zuverlässigkeit als nicht erfüllt gilt.
Das Verfahren zur Erteilung einer Tätigkeitserlaubnis erfolgt nun über den E-Service START PLUS . Dabei wird insbesondere nachgewiesen, dass die Agentur mindestens einen hauptberuflich registrierten Vermittler hat, und zwar durch elektronische Aufzeichnungen des HZMO . Der Mediator muss der HGK einmal jährlich Unterlagen vorlegen, aus denen hervorgeht, dass er die Voraussetzungen für die Mediation weiterhin erfüllt.
Der Status eines Vermittlers ist nun präziser geregelt. Ein Vermittler muss eine Berufsprüfung bestanden haben, im Vermittlerregister eingetragen sein und von einem Vermittler auf Grundlage eines Arbeitsvertrags angestellt sein. Er darf nicht gleichzeitig für mehrere Vermittler tätig sein oder gleiche oder ähnliche Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem zu vermittelnden Geschäft erbringen. Vermittler, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des neuen Gesetzes bereits im Register eingetragen sind, müssen der Kroatischen Wirtschaftskammer innerhalb von 30 Tagen Unterlagen vorlegen, die belegen, dass sie die Voraussetzungen für die Eintragung weiterhin erfüllen. Andernfalls werden sie aus dem Register gestrichen.
Neue Regeln für Verträge, Werbung und Immobilienbesichtigungen
Der Vermittlungsvertrag muss weiterhin schriftlich und für eine bestimmte Dauer abgeschlossen werden. Das neue Gesetz bestimmt jedoch ausdrücklich, dass Vermittlungstätigkeiten ohne einen abgeschlossenen Vermittlungsvertrag nicht ausgeübt werden dürfen. Darüber hinaus wird der zwingende Inhalt des Vertrags festgelegt, darunter der Gegenstand der Vermittlung, die Art und der wesentliche Inhalt des Rechtsgeschäfts, die Höhe der Vermittlungsprovision, zusätzliche Leistungen und Kosten sowie die Registrierungsnummer des Immobilienvermittlers.
Eine wichtige Neuerung besteht darin, dass die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gültige Preisliste des Immobilienvermittlers Bestandteil des Vertrags sein muss. Sie muss Datum und Jahr ausweisen und vom Vermittler und Auftraggeber beziehungsweise von der betreffenden dritten Person unterzeichnet sein. In der Praxis bedeutet dies, dass Agenturen prüfen sollten, ob ihre Vertragsmuster angepasst wurden und ob die Preisliste tatsächlich jedem Vertrag beigefügt und zusammen mit diesem unterzeichnet wird.
Das Gesetz verbietet nun ausdrücklich die Bewerbung einer Immobilie, wenn nicht zuvor mit dem Eigentümer der Immobilie ein Vermittlungsvertrag abgeschlossen wurde. Dies ist eine der wichtigsten Änderungen für die tägliche Arbeit der Agenturen. Für jede beworbene Immobilie muss ein schriftlicher Vertrag mit dem Eigentümer vorliegen.
Die wichtigste Änderung im Verhältnis zu Käufern und Mietern betrifft Immobilienbesichtigungen. Eine Agentur darf die Besichtigung einer Immobilie durch eine dritte Person nicht davon abhängig machen, dass diese zuvor einen Vermittlungsvertrag unterzeichnet. Bei der Besichtigung kann eine Besichtigungsbestätigung unterzeichnet werden; eine solche Bestätigung ist jedoch kein Vermittlungsvertrag und darf keine Verpflichtung des Käufers, Mieters oder einer anderen dritten Person zur Zahlung einer Provision enthalten. Verwendet eine Agentur die Besichtigungsbestätigung als verdeckte Grundlage für die Erhebung einer Provision, sollte dieses Formular geändert werden.
Neue Regeln zu Provision, Aufzeichnungen und Sanktionen
Das neue Gesetz bestimmt eindeutig, dass einer dritten Person, die im Rechtsgeschäft Käufer, Mieter oder sonstiger Erwerber wird, keine Vermittlungsprovision berechnet werden darf, wenn diese Person mit dem Immobilienvermittler keinen Vermittlungsvertrag abgeschlossen hat. Allein die Tatsache, dass jemand die Immobilie besichtigt oder sie später gekauft hat, stellt keine ausreichende Grundlage für die Erhebung einer Provision dar.
Die Vermittlung für beide Parteien ist nicht verboten, wird nun jedoch präziser geregelt. Eine Agentur darf sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer eine Provision verlangen, jedoch nur dann, wenn sie mit jeder Partei einen gesonderten Vermittlungsvertrag abgeschlossen hat. Zahlen beide Parteien eine Provision, darf der insgesamt für dieselbe Immobilie erhobene Betrag den in der gültigen Preisliste festgelegten Höchstbetrag nicht überschreiten. Hat die Agentur mit beiden Parteien einen Vertrag abgeschlossen, zahlt die Provision jedoch nur eine Partei, darf dieser Partei höchstens die Hälfte der in der Preisliste festgelegten Provision berechnet werden.
Auch der vorgeschriebene Inhalt der Vermittlungsaufzeichnungen wird erweitert. Diese müssen nun zusätzliche Angaben enthalten, darunter die Anschrift der Immobilie, Angaben zur Eintragung im Kataster und im Grundbuch, die Energieeffizienzklasse, die Höhe der Vermittlungsprovision, den Zahlungspflichtigen sowie die Preisliste, auf deren Grundlage die Provision vereinbart wurde.
Die Sanktionen werden ebenfalls präziser den einzelnen Verstößen zugeordnet. Für Vermittlung ohne Vertrag, Werbung ohne Vertrag mit dem Eigentümer, die Verknüpfung einer Besichtigung mit der Unterzeichnung eines Vertrags, eine unzulässige Erhebung von Provisionen oder eine fehlerhafte Führung der Vermittlungsaufzeichnungen beträgt die Geldbuße für den Immobilienvermittler 3.000,00 bis 6.000,00 EUR und für die verantwortliche Person 1.000,00 bis 3.000,00 EUR. Für die Ausübung der Tätigkeit ohne Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen oder ohne Bescheid des Ministeriums beträgt die Geldbuße für den Immobilienvermittler 15.000,00 bis 30.000,00 EUR.
Abschließend sollten Agenturen insbesondere ihre Versicherungspolice, den Status ihrer Makler, die Eintragung in das Register und das Maklerverzeichnis, ihre Muster der Vermittlungsverträge, die Preisliste, die Besichtigungsbestätigung, die Art der Immobilienwerbung, die Regeln für die Erhebung von Provisionen bei Käufern und Mietern sowie den Inhalt der Vermittlungsaufzeichnungen überprüfen. Die größten praktischen Risiken des neuen Gesetzes liegen in der Werbung ohne Vertrag mit dem Eigentümer, der Verknüpfung einer Besichtigung mit der Unterzeichnung eines Vertrags, der Erhebung einer Provision beim Käufer ohne gesonderten Vertrag sowie in der Verwendung der Besichtigungsbestätigung als verdecktem Provisionsvertrag.
