Novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina – što se mijenja za agencije
Dana 7. srpnja 2026. godine stupio je na snagu novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina. U nastavku se iznose novosti koje donosi novi Zakon.
Stroži uvjeti poslovanja i status agenta
Novi Zakon povećava minimalni iznos osiguranja od profesionalne odgovornosti. Posrednik sada mora imati policu osiguranja u iznosu od najmanje 100.000,00 EUR po jednom štetnom događaju, odnosno 300.000,00 EUR za sve odštetne zahtjeve u jednoj osiguravateljskoj godini. To je značajno povećanje u odnosu na dosadašnji zakon, prema kojem je minimalna osigurana svota iznosila 200.000,00 kn po jednom štetnom događaju, odnosno 600.000,00 kn za sve zahtjeve u jednoj osiguravateljskoj godini.
Novost je i detaljnije uređenje uvjeta dobrog ugleda. Dobar ugled mora imati ne samo posrednik, nego i zakonski zastupnik, stvarni vlasnik, imatelj kvalificiranog udjela te druge osobe koje su povezane s vlasničkom i upravljačkom strukturom posrednika. Zakon posebno propisuje kaznena djela zbog kojih se smatra da uvjet dobrog ugleda nije ispunjen.
Postupak izdavanja rješenja za obavljanje djelatnosti sada se vodi putem e-usluge START PLUS. U tom se postupku posebno dokazuje da agencija ima najmanje jednog agenta prijavljenog na puno radno vrijeme, i to elektroničkim zapisom HZMO-a. Posrednik mora jednom godišnje HGK-u dostaviti dokumentaciju kojom dokazuje da i dalje ispunjava uvjete za obavljanje posredovanja.
Preciznije je uređen i status agenta. Agent mora imati položen stručni ispit, biti upisan u Imenik agenata i biti zaposlen kod jednog posrednika na temelju ugovora o radu. Agent ne smije istodobno raditi za više posrednika niti pružati istovrsne ili slične usluge povezane s poslom koji je predmet posredovanja. Agenti koji su već upisani u Imenik na dan stupanja novog Zakona na snagu moraju u roku od 30 dana HGK-u dostaviti dokumentaciju kojom dokazuju da i dalje ispunjavaju uvjete za upis, inače se brišu iz Imenika.
Nova pravila za ugovore, oglašavanje i razgledavanje
Ugovor o posredovanju i dalje mora biti pisan i sklopljen na određeno vrijeme, ali novi Zakon izričito propisuje da nije dopušteno obavljati poslove posredovanja bez sklopljenog ugovora. Dodatno se propisuje obvezni sadržaj ugovora, uključujući predmet posredovanja, vrstu i bitan sadržaj pravnog posla, iznos posredničke naknade, dodatne usluge i troškove te registarski broj posrednika.
Važna novost je da sastavni dio ugovora mora biti važeći cjenik posrednika u trenutku sklapanja ugovora, s naznačenim datumom i godinom, potpisan od posrednika i nalogodavca, odnosno treće osobe. U praksi to znači da agencije trebaju provjeriti jesu li njihovi obrasci ugovora usklađeni i je li cjenik stvarno priložen i potpisan uz svaki ugovor.
Zakon sada izričito zabranjuje oglašavanje nekretnine bez prethodno sklopljenog ugovora o posredovanju s vlasnikom nekretnine. To je jedna od najvažnijih promjena za svakodnevni rad agencija. Za svaku nekretninu koja se oglašava mora postojati pisani ugovor s vlasnikom.
Najvažnija promjena za odnos prema kupcima i najmoprimcima odnosi se na razgledavanje nekretnina. Agencija ne smije trećoj osobi uvjetovati razgledavanje nekretnine prethodnim potpisivanjem ugovora o posredovanju. Kod razgledavanja se može potpisati potvrda o razgledavanju, ali takva potvrda nije ugovor o posredovanju i ne smije sadržavati obvezu kupca, najmoprimca ili druge treće osobe na plaćanje provizije. Ako agencija koristi potvrdu o razgledavanju kao prikriveni temelj za naplatu provizije, taj obrazac treba izmijeniti.
Nova pravila o proviziji, evidenciji i kaznama
Novi Zakon jasno propisuje da se posrednička naknada ne smije naplatiti od treće osobe koja u pravnom poslu postaje kupac, najmoprimac ili drugi stjecatelj ako ta osoba s posrednikom nije sklopila ugovor o posredovanju. Sama činjenica da je netko razgledao nekretninu ili kasnije kupio nekretninu nije dovoljna osnova za naplatu provizije.
Posredovanje za obje strane nije zabranjeno, ali je sada preciznije uređeno. Agencija može naplatiti naknadu i od prodavatelja i od kupca samo ako sa svakom stranom ima zaseban ugovor o posredovanju. Ako obje strane plaćaju naknadu, ukupan iznos naplaćene naknade za istu nekretninu ne smije prijeći najviši iznos određen važećim cjenikom. Ako agencija ima ugovor s obje strane, ali naknadu plaća samo jedna strana, toj se strani može naplatiti najviše polovica iznosa naknade određene cjenikom.
Proširuje se i sadržaj evidencije o posredovanju. Evidencija sada mora sadržavati više podataka, uključujući adresu nekretnine, podatke o upisu u katastar i zemljišne knjige, energetski razred, iznos posredničke naknade, obveznika plaćanja i cjenik na temelju kojeg je naknada ugovorena.
Kazne su i preciznije vezane uz pojedine povrede. Za posredovanje bez ugovora, oglašavanje bez ugovora s vlasnikom, uvjetovanje razgleda potpisivanjem ugovora, nepravilnu naplatu naknade ili nepravilno vođenje evidencije kazna za posrednika iznosi od 3.000,00 do 6.000,00 EUR, a za odgovornu osobu od 1.000,00 do 3.000,00 EUR. Za obavljanje djelatnosti bez ispunjavanja uvjeta ili bez rješenja Ministarstva kazna za posrednika iznosi od 15.000,00 do 30.000,00 EUR.
Zaključno, agencije bi prije svega trebale provjeriti policu osiguranja, status agenta, upis u Registar i Imenik, obrasce ugovora o posredovanju, cjenik, potvrdu o razgledavanju, način oglašavanja nekretnina, pravila naplate provizije kupcima i najmoprimcima te sadržaj evidencije o posredovanju. Najveći praktični rizici novog Zakona su oglašavanje bez ugovora s vlasnikom, uvjetovanje razgleda potpisivanjem ugovora, naplata provizije kupcu bez zasebnog ugovora te korištenje potvrde o razgledavanju kao prikrivenog ugovora o proviziji.
