Zajam često omogućava veća ulaganja poput kupnje kuće ili stana. Takvi su zajmovi gotovo uvijek osigurani hipotekom na nekretnini. Hipoteka također omogućava osiguranje druge tražbine prema dužniku.
Hrvatski zakon priznaje kao založno pravo samo hipoteku na nekretnini. Hipoteka se može upisati kao dobrovoljno, sudsko ili založno pravo.
Osnivanje i upis hipoteke
Hipoteka se osniva upisom u zemljišne knjige. Osnivanje hipoteke ne prenosi se vlasništvo i vjerovnik nema pravo koristiti nekretninu opterećenu hipotekom. Stoga je hipotekarni ugovor na snazi samo ako je zaključen u pisanom obliku. Uz to, mora imati posebne kvalitete propisane Zakonom o zemljišnim knjigama. Ako se pravila zemljišnoknjižnog prava ne uzmu u obzir, to može dovesti do odbijanja upisa. Važno je i vrijeme upisa jer hipoteka dobiva rang sukladno vremenu upisa.
U tom se ugovoru moraju posebno navesti točne oznake nekretnine i izričito dopuštenje vlasnika da je hipotekarni vjerovnik ovlašten ishoditi upis hipoteke na njegovoj nekretnini (tabularna izjava).
Ako privatni hipotekarni ugovor potvrdi javni bilježnik kao javnobilježnički akt, može biti korisno za kasnije lakše izvršavanje zahtjeva, da se u ugovor doda takozvana clausula exequendi. Ova klauzula znači da dužnik pristaje da se izravno provede ovrha. Ako vjerovnik nema javnobilježnički akt, mora tužiti vlasnika nekretnine i ishoditi presudu. Ova takozvana hipotekarna tužba mora se podnijeti sudu koji je nadležan da odlučuje o nekretnini. To znači da hrvatski sud nije nadležan samo odlučivati o hipotekarnoj tužbi već i o ovrsi. U ovom je slučaju presuda preduvjet za ovrhu na nekretnini. Konačna i izvršna presuda tada će biti rješenje o ovrsi.
Ista imovina može biti opterećena s više hipoteka. Njihov međusobni odnos ovisi o njihovu rangu. S druge strane, nekoliko nekretnina može biti opterećeno istom hipotekom (tzv. simultana/zajednička hipoteka). Hipoteka opterećuje cjelokupnu imovinu ili idealan suvlasnički udio, a može opterećivati i pravo građenja.
Ako je nekretnina podijeljena, hipoteka može opterećivati njezine pojedinačne dijelove (na primjer, kat ili stan). Ako se nekretnina proda i upiše se novi vlasnik, hipoteka ostaje netaknuta. Važno je istaknuti da se hipoteka uređuje s nekoliko odredbi hrvatskog prava. Stoga vjerovnici ne mogu na zakonski način ostvariti svoja prava bez pravne pomoći.
Razlika u odnosu na Njemačku
Hipoteka je u hrvatskom pravu akcesorne naravi što znači da ona postoji zbog osiguranja tražbine te je time ovisna o postojanju i valjanosti te tražbine. Postojanje založnog prava bez tražbine koju osigurava u hrvatskom pravu nije moguće, dok njemačko pravo poznaje institut koji se u njemačkom pravu naziva Grundschuld. Specifičnost je tog instituta založnog prava da može postojati i bez tražbine koju osigurava.
Više o temi: Hipoteka kao osiguranje tražbine