Obveze iznajmljivača nekretnina u hrvatskoj
Obzirom jaku turističku industriju, na koju otpada 1/5 hrvatskog BDP-a, vlasnici najbolje iskorištavanju vlastite nekretnine, prihodujući kratkoročnim sezonskim turističkim najmovima. Predmetni članak ima za cilj predstaviti način registracije, oporezivanja i administrativne uvjete za maksimalnu iskoristivost aktivnosti od turističkog najma.
Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti predviđa jednostavnije uvjete za male iznajmljivače, koji mogu pružati iduće ugostiteljske usluge u domaćinstvu:
- usluge smještaja u sobi, apartmanu ili kući za odmor s kapacitetom do najviše 20 kreveta;
- uslugu smještaja u kampu s najviše 10 smještajnih jedinica, ali ne više od 30 gostiju istodobno; te
- usluge doručka, pansiona ili polupansiona gostima kojima iznajmljivač pruža usluge smještaja.
Djelatnosti iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima u Hrvatskoj mogu obavljati hrvatski državljani, državljani Europske Unije i Švicarske konfederacije, pri čemu se razlikuju rezidenti i nerezidenti u odnosu na uvjete za pružanje ovih usluga.
Iznajmljivači koji su državljani trećih država, mogu u Hrvatskoj pružati usluge smještaja samo na način da registriraju obrt ili trgovačko društvo.
Rezident je u pravilu fizička osoba koja u Republici Hrvstkoj ima prebivalište ili uobičajeno boravište, ili osoba koja nema niti prebivalište niti boravište u RH, a zaposlena je u državnoj službi RH i po toj osnovi prima plaću.
Nerezidenti nemaju niti prebivalište niti boravište u RH. Rezidentnost se osim temeljem poreznih propisa Republike Hrvatske utvrđuje i temeljem međunarodnih ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja kojih je Republika Hrvatska članica.
Iznajmljivači mogu plaćati četiri vrste poreza, ovisno o njihovom statusu, a to su porez na dohodak, prirez porezu na dohodak, porez na dobit i porez na dodanu vrijednost.
Porez na dohodak može se plaćati kao paušalni porez na dohodak i kao porez na dohodak od samostalne djelatnosti. Paušalni porez plaćaju mali iznajmljivači koji pružaju usluge smještaja do najviše 20 kreveta ili 10 smještajnih jedinica, ali ne više od 30 gostiju u kampu.
Visina paušalnog poreza po krevetu je 300,00 kn, a po smještajnoj jedinici u kampu 350,00 kn, pri čemu pomoćni kreveti ne ulaze u obračun poreza. Paušalno oporezivanje je najpovoljnije za male, privatne iznajmljivače. Međutim, valja napomenuti da iznajmljivači strani državljani ne mogu plaćati paušalni porez na dohodak.
Porez na dohodak od samostalne djelatnosti plaćaju iznajmljivači koji imaju veći broj kreveta ili smještajnih jedinica od ranije navedenog, koji su u sustavu PDV-a, koji su se odlučili za takav način oporezivanja, te iznajmljivači strani državljani.
Osnovna obveza ovih iznajmljivača je sačiniti godišnju poreznu prijavu, koja se predaje do kraja veljače za prethodnu godinu i voditi poslovne knjige. Iako su ovi obrasci javno dostupni iznajmljivačima, u pravilu se ovakvim iznajmljivačima savjetuje da od ovlaštenih osoba zatraže usluge vođenja knjigovodstva. Obveznici poreza na dohodak obvezni su se upisati u registar obveznika poreza na dohodak.
Porez na dohodak obračunava se na razliku između prijavljenih primitaka i izdataka, po progresivno rastućoj poreznoj stopi koja iznosi:
- 12% za dohodak do 26.400,00 kuna
- 25% za dohodak iznad 26.400,00 kuna do 158.400,00 kuna (na idućih 132.000,00 kuna),
- 40% na iznos dohotka iznad 158.400,00 kuna godišnje.
Porez na dodanu vrijednost (PDV) plaćaju iznajmljivači čiji je ukupni prihod u prošloj godini prešao iznos od 230.000 kuna, po stopi od 13%, te iznajmljivači koji primaju usluge poreznih obveznika iz inozemstva, primjerice inozemne turističke agencije ili posrednika kao što su Booking.com ili Airbnb.
U potonjem slučaju, PDV se ne plaća na uslugu smještaja, nemo samo na proviziju agencije po stopi od 25%. Dužnost je obveznika ovog poreza predavati mjesečni obrazac do svakog 20-og u mjesecu nadležnoj poreznoj upravi, upisati se u registar obveznika PDV i ishodovati PDV identifikacijski broj.
Prirez je prihod općina i gradova u kojima se nalazi nekretnina za najam, a iznosi od 0% do 18%. Isti se obračunava na iznos obračunatog poreza na dohodak, pa je u pravilu riječ o manjim novčanim iznosima.
Porez na dobit od usluga najma, plaćaju pravne osobe koje su registrirane za pružanje ugostiteljskih usluga i obveznici poreza na dohodak kojima je porezna uprava odobrila taj status za zahtjev, odnosno koji su zbog dohotka koji prelazi iznos od 400.000,00 kuna obvezni ući u sustav oporezivanja dobiti. Obveznici poreza na dobitak su dužni voditi dvojno knjigovodstvo, a porez plaćaju po stopi od 20%.
Iznajmljivači državljani trećih država koji su u hrvatskoj osnovali obrt, obvezni su plaćati porez na dohodak od obrta ili porez na dodanu vrijednost (ako im dohodak prekorači iznos od 230.000,00 kuna), a ako su registrirali trgovačko društvo, plaćaju porez na dobit.
Iznajmljivači državljani trećih država su dužni, u roku 8 dana od registriranja obrta, upisati se u registar obveznika poreza na dohodak od obrta. Novi iznajmljivači koji su državljani država članica EU ili Europskoga ekonomskoga prostora dužni su, prije upisa u odgovarajući registar, ishoditi odobrenje za obavljanje djelatnosti iznajmljivanja pri nadležnom uredu državne uprave.
Kazne za neprijavljivanje poreznih obveza iznose i do 200.000,00 kuna, pa je nužno prije početka obavljanja djelatnosti zatražiti pomoć stručnjaka.
Potrebno je naglasiti da su iznajmljivači dužni plaćati i boravišnu pristojbu u paušalnom iznosu između 150,00 i 300,00 kuna godišnje, koja je prihod turističkih zajednica, kao i godišnju turističku članarinu u iznosu od otprilike 300,00 kuna.
