Haftung des bauunternehmers für rechtswidriges bauen
Beim Bau eines Hauses, eines Swimmingpools oder bei anderen Bauvorhaben verlassen sich Bauherren auf die Fachkenntnisse von Planern und Bauunternehmen. Sie erwarten, dass sämtliche Arbeiten rechtmäßig und nach den anerkannten Regeln der Technik ausgeführt werden. Probleme entstehen jedoch, wenn sich nach Abschluss der Arbeiten herausstellt, dass das Bauwerk nicht mit dem Raumordnungsplan, der Baugenehmigung oder anderen Vorschriften übereinstimmt. Dem Eigentümer drohen dann erhebliche Sanierungskosten, die Pflicht zur Beseitigung rechtswidrig ausgeführter Arbeiten oder eine Wertminderung der Immobilie.
In solchen Fällen berufen sich Bauunternehmen häufig darauf, die Arbeiten nach den vorgelegten Plänen und den Anweisungen des Bauherrn ausgeführt zu haben. Die bloße Befolgung der Planung entbindet den Bauunternehmer jedoch nicht von seiner Haftung.
Nach dem kroatischen Baugesetz ist der Bauunternehmer verpflichtet, entsprechend der Baugenehmigung, den geltenden Vorschriften und den anerkannten Regeln der Technik zu bauen. Das kroatische Gesetz über Schuldverhältnisse verpflichtet ihn zudem, den Auftraggeber auf Mängel in dessen Anweisungen sowie auf andere für die Ausführung der Arbeiten wesentliche Umstände hinzuweisen, die er kannte oder hätte kennen müssen.
Beispielsweise beauftragt ein Bauherr den Bau eines Swimmingpools nach einem Entwurf, der nicht mit dem geltenden Raumordnungsplan vereinbar ist. Das Bauunternehmen führt die Arbeiten genau nach dem Entwurf aus. Später stellt sich jedoch heraus, dass der Pool in dieser Form nicht hätte errichtet werden dürfen. Wenn der Unternehmer diese Unzulässigkeit aufgrund seiner Fachkunde erkennen konnte und musste, den Bauherrn aber nicht darauf hingewiesen hat, kann er für den entstandenen Schaden haften.
Dies wird auch durch die Rechtsprechung bestätigt. Das Gespanschaftsgericht Zagreb befasste sich im Urteil Gž-2863/2022-2 vom 14. Februar 2023 mit der Haftung eines Bauunternehmers für Mängel an der Abdichtung. Das Gericht ließ den Einwand, die Arbeiten seien nach den Vorgaben des Bauherrn ausgeführt worden, nicht gelten. Es betonte, dass dies die Haftung nicht ausschließt, insbesondere wenn der Unternehmer nicht nachgewiesen hat, dass er zuvor auf die Gefahr eines Schadens hingewiesen hatte.
Im Urteil Gž-5617/2024-4 vom 24. März 2026 betonte das Gespanschaftsgericht Zagreb außerdem, dass ein Bauunternehmer als Fachmann den Bauherrn rechtzeitig auf mögliche rechtliche Hindernisse für das Bauvorhaben hinweisen muss, einschließlich der Notwendigkeit, entsprechende Genehmigungen einzuholen.
Andererseits muss ein Bauunternehmer nicht jeden Planungsfehler erkennen. Wie das Handelsgericht Zagreb im Urteil P-1536/2024-8 vom 29. November 2024 ausführte, muss er diejenigen Planungsmängel erkennen, die ein durchschnittlich fachkundiger Bauunternehmer feststellen könnte, und sowohl den Bauherrn als auch den Bauaufsichtsingenieur darüber informieren. Für bestimmte Mängel, die die grundlegenden Anforderungen an ein Bauwerk betreffen, kann der Unternehmer auch dann haften, wenn deren Ursache in der Planung liegt.
Auch wenn der Bauherr trotz eines entsprechenden Hinweises auf bestimmten Arbeiten besteht, dürfen diese nicht entgegen zwingenden gesetzlichen Vorschriften ausgeführt werden. Ein solcher Hinweis kann sich auf die zivilrechtliche Haftung des Bauunternehmers auswirken, macht eine rechtswidrige Baumaßnahme jedoch nicht rechtmäßig.
Entsteht durch mangelhaft oder rechtswidrig ausgeführte Arbeiten ein Schaden, kann der Bauherr je nach den Umständen Ersatz der erforderlichen Sanierungskosten, einer Wertminderung der Immobilie oder anderer nachweisbarer Schäden verlangen.
Die Verantwortung für die Rechtmäßigkeit eines Bauvorhabens liegt nicht allein beim Bauherrn und beim Planer. Der Bauunternehmer unterliegt eigenen gesetzlichen Pflichten und kann für die Folgen von Unregelmäßigkeiten haften, die er bei Anwendung der Sorgfalt eines ordentlichen Fachmanns erkennen konnte und musste. Dass er lediglich nach den Plänen gearbeitet hat, genügt nicht, um sich von der Haftung zu befreien.
