Odgovornost izvođača za nezakonitu gradnju
Prilikom gradnje kuće, bazena ili drugih građevinskih zahvata investitori se oslanjaju na stručnost projektanata i izvođača radova, očekujući da će sve biti izvedeno zakonito i u skladu s pravilima struke. Međutim, problemi nastaju kada se nakon završetka radova utvrdi da izgrađeni objekt nije u skladu s prostornim planom, građevinskom dozvolom ili drugim propisima. Vlasnik se tada može suočiti s visokim troškovima sanacije, obvezom uklanjanja nezakonito izvedenih radova ili smanjenjem vrijednosti nekretnine.
U takvim situacijama izvođači se nerijetko pozivaju na činjenicu da su radove izveli prema dostavljenom projektu i uputama investitora. Međutim, postupanje prema projektu samo po sebi ne oslobađa izvođača odgovornosti.
Prema Zakonu o gradnji, izvođač je dužan graditi u skladu s građevinskom dozvolom, važećim propisima i pravilima struke. Zakon o obveznim odnosima dodatno propisuje obvezu izvođača da upozori naručitelja na nedostatke njegovih naloga i druge okolnosti za koje je znao ili morao znati, a koje su važne za izvođenje radova.
Primjerice, investitor naruči izgradnju bazena prema projektu koji nije u skladu s važećim prostornim planom. Izvođač izvede radove točno prema projektu, ali se naknadno utvrdi da bazen nije smio biti izgrađen na predviđeni način. Ako je izvođač kao stručna osoba mogao i morao prepoznati takvu nepravilnost, a na nju nije upozorio investitora, može odgovarati za nastalu štetu.
Takvo stajalište potvrđuje i sudska praksa. Županijski sud u Zagrebu u presudi Gž-2863/2022-2 od 14. veljače 2023. razmatrao je odgovornost izvođača za nedostatke hidroizolacije. Sud nije prihvatio obranu izvođača da su radovi izvedeni prema zahtjevima investitora, naglasivši da takva okolnost ne isključuje odgovornost, osobito kada izvođač nije dokazao da je prethodno upozorio na opasnost od nastanka štete.
U presudi Gž-5617/2024-4 od 24. ožujka 2026. Županijski sud u Zagrebu dodatno je naglasio da izvođač, kao stručna osoba, mora pravodobno upozoriti investitora na eventualne zakonske prepreke gradnji, uključujući potrebu pribavljanja odgovarajućih dozvola.
S druge strane, od izvođača se ne očekuje da otkrije svaku projektantsku pogrešku. Kako je istaknuo Trgovački sud u Zagrebu u presudi P-1536/2024-8 od 29. studenoga 2024., izvođač je dužan prepoznati nedostatke projekta koje bi mogao uočiti prosječan stručni izvođač te o njima obavijestiti investitora i nadzornog inženjera. Za određene nedostatke koji se tiču temeljnih zahtjeva za građevinu odgovornost izvođača može postojati i kada njihov uzrok potječe iz projekta.
Ni činjenica da investitor, unatoč upozorenju, inzistira na određenim radovima ne znači da se oni smiju izvoditi protivno prisilnim propisima. Takvo upozorenje može utjecati na građanskopravnu odgovornost izvođača, ali ne može nezakonitu gradnju učiniti zakonitom.
Ako zbog nepravilno ili nezakonito izvedenih radova nastane šteta, investitor može, ovisno o okolnostima, zahtijevati naknadu potrebnih troškova sanacije, smanjenja vrijednosti nekretnine ili druge dokazive štete.
Odgovornost za zakonitost gradnje nije isključivo na investitoru i projektantu. Izvođač ima vlastite zakonske obveze te može odgovarati za posljedice nepravilnosti koje je, postupajući s pažnjom dobrog stručnjaka, mogao i morao prepoznati. Činjenica da je samo slijedio projekt nije dovoljna da bi se oslobodio odgovornosti.
