Fizička dioba suvlasništva

Svaki suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasništva, ako je moguće i dopušteno te mu to pravo ne zastarijeva.

Suvlasništvo je moguće razvrgnuti putem sporazuma (dobrovoljno razvrgnuće) ili putem suda (sudsko razvrgnuće).

Radi se o izvanparničnom postupku, a u slučaju da dođe do spora glede predmeta diobe, opsega zajedničke stvari ili imovine te o pravu pojedinih suvlasnika ili o veličini njihovih udjela, sud će stranku uputiti u parnicu.

Nadalje ćemo detaljnije obrazložiti fizičku diobu i uspostavu etažnog vlasništva.

Fizička dioba

Sud glede načina razvrgnuća nije vezan strogim zakonskim odredbama, niti valjanim ugovorom stranaka – djeljive pokretne stvari razdijelit će fizički, a nekretnine geometrijski.

Nekretnine se prvenstveno dijele geometrijski, pod uvjetom da se takvom podjelom ne umanji vrijednost nekretnina.

Je li geometrijska dioba uopće moguća odrediti će se vještačenjem te će upravo nalaz vještaka biti odlučujući za tijek daljnjeg postupka s obzirom da se njime određuje sadržaj i način diobe u cilju formiranja samostalnih gospodarskih cjelina.

U pravilu vještak na temelju prijedloga stranaka vrši geometrijsku diobu, te ako je ona moguća, utvrđuje se da li će njenom provedbom svakoj stranci pripasti fizički dio nekretnine koji po vrijednosti odgovara njezinom suvlasničkom djelu.

U ovoj fazi postupka može doći do nesuglasica između stranaka, budući da je odlučujući faktor vrijednost (a ne površina) suvlasničkog dijela. Primjerice, ako jednoj stranci provedbom diobe pripadne stan orijentiran na more, a drugoj na planine – fizički dijelovi nekretnine neće biti razmjerni vrijednostima njihovih suvlasničkih dijelova (uzimajući u obzir tržišnu vrijednost nekretnina).

Zbog takvih okolnosti geometrijska dioba često nije moguća, već će se suvlasništvo razvrgavati u postupku civilne diobe – prodajom nekretnine na javnoj dražbi.

Bitno je napomenuti da i sam sud može predložiti način geometrijske diobe (koji nužno ne mora odgovarati prijedlozima stranaka) te ukoliko je sudski prijedlog moguć bez da se znatno umanji vrijednost nekretnine on će ga i provesti.

Etažno vlasništvo

Jedan od načina razvrgnuća suvlasničke zajednice je i uspostava etažnog vlasništva, koja se uspostavlja na način da se s određenim idealnim dijelom poveže vlasništvo posebnog dijela suvlasničke nekretnine.

U praksi se najčešće uspostavlja na onom dijelu suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu (npr. stan), ali može se uspostaviti i na sporednim dijelovima nekretnine (npr. terasa, tavanske i podrumske prostorije).

Za provođenje etažiranja prvenstveno je potrebno pribaviti etažni elaborat koji izrađuje sudski vještak građevinske struke ili ovlašteni projektant.

Na temelju pribavljenog elaborata nadležno upravno tijelo za prostorno uređenje i gradnju donosi potvrdu o samostalnim uporabnim cjelinama.

Iako je osnovna pretpostavka za provođenje ove vrste razvrgnuća suglasna odluka svih suvlasnika, sudska praksa Vrhovnog suda Republike Hrvatske pokazala je da to nije uvijek slučaj.

Niti jedan suvlasnik nekretnine ne može uskratiti svoj pristanak na uspostavu vlasništva posebnog dijela drugom suvlasniku koji ima odgovarajući suvlasnički udio, osim ako bi se uspostavom novog vlasništva posebnog dijela u korist toga suvlasnika ukinula ili ograničila prava koja njemu već pripadaju na temelju njegova prije uspostavljenog vlasništva posebnog dijela.

Dakle, u određenim slučajevima nedostatak suglasnosti jednog od suvlasnika može se nadomjestiti odlukom suda.

Bitno je napomenuti da se razvrgnućem ne utječe na prava trećih osoba i suvlasnika koji nisu sudjelovali u razvrgnuću te će pravo služnosti, založno pravo i ostala stvarna prava i dalje teretiti podijeljenu stvar.

Nakon provedenog razvrgnuća troškove razvrgnuća snose suvlasnici, i to razmjerno suvlasničkim dijelovima.