201910.28
Off
0

POREZNI TRETMAN KUPNJE NEKRETNINA U RH OD STRANE DRŽAVLJANA ČLANICA EU

Ako kao državljani država članica Europske unije namjeravate na području RH steći vlasništvo kuće za odmor ili neke druge vrste nekretnine , bilo za privatne bilo za poslovne svrhe , vaša transakcija kupoprodaje u RH podliježe plaćanju određene porezne obveze , o čemu više možete saznati u nastavku teksta.

Fizičke osobe , državljani članica EU imaju ista prava za stjecanje vlasništva nad nekretninama u RH kao i drugi hrvatski državljani , s iznimkom poljoprivrednog zemljišta i nekretnina koje se prema posebnim propisima smatraju zaštićenim dobrom .
Takvi se građani sukladno hrvatskim propisima smatraju nerezidentima , budući da u RH nemaju regulirano niti prebivalište niti porezni status.

Česti je slučaj da nerezidentni građani nekretnine kupuju posredstvom trgovačkog društva sa sjedištem u RH , poglavito ako im je namjera nekretninu koristiti u poslovne svrhe (primjerice za obavljanje djelatnosti turističkog ili poslovnog najma / zakupa i sl.).
Obzirom da se takvo trgovačko društvo smatra hrvatskim rezidentom , za istoga ne vrijede ograničenja kupnje zemljišta propisana za nerezidentne fizičke osobe.

No, bez obzira da li ste fizička osoba ili vlasnik udjela pravne osobe , vaše će porezno opterećenje zavisiti o nekoliko ključnih činjenica : poreznom statusu prodavatelja (da li posluje u sustavu pdv-a ili ne?), vrsti nekretnine (zemljište ili građevina) , statusu (uporabe) građevine (vrijeme koliko je građevina bila u uporabi) , vašem poreznom statusu.

Kako bi pravovremeno i točno izračunali svoju poreznu obvezu , svakako se o navedenome savjetujte bilo sa svojim odvjetnikom ili poreznim savjetnikom , prilikom svake namjere kupnje nekretnine , prije potpisivanja ugovora o kupoprodaji .

O osnovnim pravilima oporezivanja stjecanja nekretnina pročitajte u nastavku.

UKOLIKO STE FIZIČKA OSOBA

  • nekretninu (građevinu) stječete od prodavatelja fizičke osobe (ne posluje u sustavu PDV-a), vaše porezno opterećenje iznositi će 3% poreza na promet obračunato na tržišnu cijenu prodaje, neovisno da li je građevina bila u uporabi ili nije.
  • prodavatelj je pravna (ili fizička) osoba koja posluje u sustavu PDV-a , a građevina koju kupujete je „nova“ (u uporabi manje od 2 godine ) cijena prodaje opterećena je sa 25 % pdv-a.
  • građevina koju kupujete od pravne (fizičke) osobe poreznog obveznika bila je u uporabi više od 2 godine , isporuka je oslobođena PDV-a , a porezno opterećenje iznosi 3% poreza na promet nekretnina.

UKOLIKO STE VLASNIK UDJELA PRAVNE OSOBE (npr. društva s ograničenom odgovornošću i sl. pravnih oblika ) sa registriranim sjedištem u RH i putem istoga

  • kupujete nekretninu od poreznog obveznika (druge pravne ili fizičke osobe koja posluje u sustavu PDV-a)

tada je nabava građevine koja je bila u uporabi više od 2 godine , načelno oslobođena plaćanja PDV-a . To znači da ukoliko kao kupac- pravna osoba i sami poslujete u sustavu pdv-a , prodavatelj prilikom prodaje može primijeniti načelo „prijenosa porezne obveze“ („reverse charge“ ), a kupoprodaja se može obaviti bez angažiranja dodatnih novčanih sredstava u visini 25% poreza. Uvjet za primjenu ovog načela je da su i kupac i prodavatelj obveznici PDV-a i da je namjera korištenja građevine u gospodarske svrhe. No, ovdje valja biti oprezan, je model nabave nekretnine „načelom prijenosa porezne obveze „ podliježe za vas kao kupca, obvezi ispravka pretporeza ukoliko bi se status nekretnine izmijenio u promatranom razdoblju od 10 godina (primjerice ako bi nekretninu otuđili/prodali osobi koji nije porezni obveznik , ili bi nekretninu odlučili koristiti za neposlovne namjene , u svrhu stanovanja ili sl. ). Načelno se ovaj model isplati samo ako građevinu namjeravate poslovno koristiti u razdoblju duljem od 10 godina od nabave.
S druge strane , ako ste kao kupac-pravna osoba „izvan PDV-a“, tada na kupoprodaju takve nekretnine plaćate 3% poreza na promet.

Građevina koja se u zakonskom smislu smatra novom građevinom (u uporabi je kraće od 2 godine) ili je nedovršena ( roh bau) uvijek se oporezuje PDV-om po stopi od 25% .
Isto je i sa nabavom građevinskog zemljišta koje također podliježe plaćanju pdv-a , dok se poljoprivredno zemljište oporezuje porezom na promet nekretnina po stopi od 3 % .

  • kupujete nekretninu od osobe bilo pravne ili fizičke koja ne posluje u sustavu pdv-a, tada je nabava građevine uvijek oporeziva porezom na promet nekretnina po stopi od 3%.

Važno je znati da se prilikom stjecanja nekretnina plaća samo jedan od gore navedenih poreznih oblika: ili PDV ili porez na promet nekretnina , a porezni teret u konačnici snosi kupac nekretnine.

Načelno, stjecanje nekretnine morate prijaviti poreznom tijelu svoje države rezidentnosti.