Novi zakon o upravljanju i održavanju zgrada

Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada donosi niz mjera za poboljšanje stanja višestambenih zgrada u Hrvatskoj, koje su često neodržavane, što stvara brojne probleme suvlasnicima, uključujući financijske poteškoće.

Od kada je 1997. na snagu stupio Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, nije bilo detaljnijih zakonskih propisa za održavanje zgrada, već su njegova pravila bila primjenjivana uz dodatnu Uredbu o održavanju zgrada godine koja je regulirala samo neka pitanja održavanja.

Ove prethodne odredbe pokazale su se pravno nedostatnima i neprikladnima za kompleksna pitanja upravljanja zgradama. Novim zakonom nastoji se uvesti jasnija pravila i procedure, olakšavajući održavanje i poboljšanje stanja višestambenih objekata.

Zakon će stupiti na snagu 1. siječnja 2025. godine.

Novosti

Novim Zakonom urediti će se područje upravljanja i održavanja višestambenih zgrada, stambeno-poslovnih zgrada i poslovnih zgrada, kao i odnosi između sudionika u tom području.

Precizno se određuju zajednički dijelovi zgrade, minimalni iznos i način plaćanja zajedničke pričuve, održavanje zajedničkih dijelova zgrade, upravljanje zgradom, te prava, obveze i odgovornosti upravitelja zgrade, predstavnika suvlasnika i suvlasnika.

Uvodi se pojam „zajednice suvlasnika“ koju će činiti svi vlasnici posebnih dijelova zgrade.

Ova zajednica imati će vlastiti OIB i pravnu osobnost te će biti evidentirana u Registru zajednica suvlasnika. Cilj uvođenja zajednice suvlasnika je ubrzanje upravnih i sudskih postupak, lakše apliciranje za brojne fondove (npr. obnova fasada, fond za energetsku obnovu itd.)

S obzirom da su u praksi uočeni nedostaci po pitanju potrebne većine suvlasnika kada odlučuju o pojedinim aktivnostima i radovima na upravljanju i održavanju zgrada, smanjuje se potrebna većina suvlasnika za donošenje određenih odluka i to:

• Odluke o hitnim popravcima (suglasnost predstavnika suvlasnika i suvlasnika koji posjeduju više od 20% ukupne korisne površine zgrade ili više od 20% suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige),
• Odluke o nužnim popravcima (suglasnost predstavnika suvlasnika i suvlasnika koji posjeduju više od 33% ukupne korisne površine zgrade ili više od 33% suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige),
• Izbor predstavnika suvlasnika (natpolovična većina).

Nadalje, novim Zakonom propisuje se niz prekršajnih odredbi kojima se propisuje novčana kazna koja se odnosi na prekršaje počinjene od strane upravitelja zgrade, pravne osobe – izvođače radova, ali i suvlasnika:

• Propisuje se prekršajna odgovornost upravitelja zgrade ako npr. ne podnese zahtjev za upis u Registar zajednice suvlasnika, ne otvori poseban račun, podračun ili račun posebne namjene, ne osigura hitni popravak najkasnije u roku od tri sata od prijave potrebe popravka itd.
• Propisuje se prekršajna odgovornost suvlasnika ako npr. na izgrađenim zgradama izvede radove natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa, ako na uličnim pročeljima postavi uređaje za hlađenje i grijanje, odnosno antenske sustave itd.
• Propisuje se prekršajna odgovornost pravne osobe – izvođača radova ako npr. na izgrađenim zgradama izvede radove natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa, ako na uličnim pročeljima postavi uređaje za hlađenje i grijanje, odnosno antenske sustave itd.

Novi zakon omogućiti će zgradama s najmanje tri kata da kroz poseban program ugrađuju dizala, uz sufinanciranje od strane države koje će pokriti 33% troškova ugradnje.

Osim toga, s obzirom na loše stanje fasada u središtima gradova, bit će uveden posebni program za obnovu fasada, također s državnim sufinanciranjem od 33%.

Ipak, novost koja je najviše probudila interes javnosti odnosi se na ograničavanje prenamjene stanova u turističke apartmane i druge oblike kratkoročnog iznajmljivanja uključujući davanje stana u najam radnicima.

Za takvu vrstu aktivnosti suvlasniku će biti potrebna pisana suglasnost kvalificirane većine suvlasnika (80%). Međutim, propisan je i dodatan uvjet da suglasnost obvezno moraju dati i vlasnici stanova čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s njegovim stanom.

Također, onaj suvlasnik koji svoj stan daje u kratkoročni najam ili najam radnicima morati će plaćati dvostruki iznos pričuve.

Razlog donošenja ovakve odredbe leži u činjenici da je praksa pokazala kako navedeni oblici korištenja stanova negativno utječu na kvalitetu stanovanja svih suvlasnika i stanara.

Također, posljedično smanjuje i stambeni fond za dugoročno rješavanje stambenog pitanja kao jedne od osnovnih ljudskih potreba.

Cilj je da se primjenom navedene odredbe poveća stambena ponuda i smanji potrošnja postojećeg stambenog fonda za ne stambene namjene.