Energija i nekretnine: tri tipične situacije rizika
Od 1. 1. 2026. primjenjuje se novi Zakon o energetskoj učinkovitosti, uz napomenu da pojedine odredbe stupaju na snagu 1. 1. 2027. (čl. 43 st. 6–8). Iako je riječ o propisu koji primarno postavlja javne politike, mjere i instrumente, njegova praktična posljedica je jasna: energetska učinkovitost sve češće ulazi u Vaše odluke i ugovore, bilo da prodajete, iznajmljujete, obnavljate ili financirate nekretninu. Trošak energije i predvidivost potrošnje već su postali dio procjene vrijednosti i rizika, a dokumentacija koja je prije prolazila na povjerenje danas sve češće prolazi formalnu provjeru. U praksi se rizici najčešće ne pojave kao veliki spor na početku, nego kao kašnjenje, dodatni trošak ili zahtjev za izmjenom ugovora u završnoj fazi posla. Istodobno, kod projekata obnove i korištenja poticaja reputacijski i prekršajni rizik nije zanemariv, pa je smisleno unaprijed prepoznati kada Vam se „pali lampica“.
Novi zakon uređuje okvir energetske učinkovitosti na razini ciljeva, mjera, provedbe i praćenja. To znači da se kroz programe, pravilnike, smjernice i provedbene zahtjeve postavljaju očekivanja prema sektorima, uključujući zgradarstvo, jer zgrade imaju velik udio u potrošnji energije i potencijalu ušteda. U Vašoj praksi to se najčešće odražava kroz zahtjeve za urednijom dokumentacijom, jasnijim energetskim informacijama, usklađivanjem postupaka obnove te veću pažnju prema izvještavanju i dokazivanju ispunjenja uvjeta kod potpora i projekata.
Ono što se, međutim, ne mijenja preko noći jest praktična važnost energetskog certificiranja kod prodaje i najma. Pravila o tome kada se energetski certifikat mora pribaviti, kada ga treba predočiti i koje se energetske informacije trebaju komunicirati u tržišnoj ponudi, i dalje su jedan od najčešćih „okidača” za zastoje u transakcijama, osobito kada se uključe banke, procjenitelji ili pravni savjetnici druge strane. Ujedno je važno imati na umu širi europski kontekst: revidirana Direktiva o energetskim svojstvima zgrada je na snazi od 28. 5. 2024., a rok za prenošenje u nacionalno pravo je 29. 5. 2026. To ne znači da se konkretne obveze mogu unaprijed pouzdano predvidjeti, ali znači da je smjer regulatornog razvoja prema strožim standardima i sustavnijim obnovama, pa se isplati već danas postaviti uredan trag dokumentacije i komunikacije.
Tri situacije gdje se „pali lampica” Kod prodaje stana, kuće ili poslovnog prostora tipična greška je da se energetski certifikat rješava prekasno ili da nije jasno na što se točno odnosi. Posljedica je da se postupak produljuje jer kupac traži dopunu dokumentacije, a u kreditnim transakcijama dodatni zahtjevi često dolaze u zadnjem koraku, kada su rokovi već preuzeti. To poskupljuje posao jer se ugovori revidiraju, uvode dodatne izjave i jamstva, a nerijetko se otvara i pitanje cijene ili uvjeta isplate. Priprema je u pravilu jednostavna, ali mora biti pravovremena: prije ozbiljnih pregovora provjerite imate li valjan certifikat, jesu li energetske informacije konzistentne kroz oglas, pregovaračku dokumentaciju i ugovor te jesu li prilozi i izjave u ugovoru usklađeni s onim što je stvarno utvrđeno.
Kod iznajmljivanja ili zakupa, osobito poslovnih prostora, česta je pogreška neusklađenost između onoga što je komunicirano u ponudi i onoga što je ugovoreno. Problem se najčešće ne vidi odmah, nego kad najmoprimac uspoređuje stvarne troškove korištenja s onime što je očekivao, ili kada zbog ulaganja i preuređenja traži jasne parametre prostora. U takvim situacijama nastaju nepotrebni pregovarački krugovi, povećava se rizik spora, a jednostavna transakcija postaje administrativno i pravno zahtjevna. Priprema se svodi na disciplinu dokumentiranja: energetske informacije treba komunicirati točno i u istom obliku u svim fazama, a ugovor treba jasno urediti tko snosi koje troškove i kako se postupa ako dođe do energetskih zahvata ili promjene načina korištenja prostora, bez prebacivanja „sivih zona” na budući odnos.
Kod planiranja obnove višestambenih zgrada ili projekata na javnim zgradama „lampica” se pali čim se krene u odluke o opsegu radova i modelu financiranja. Tipična greška je donošenje odluka bez dovoljno jasne tehničke i ugovorne podloge te ugovaranje radova bez preciznih kriterija kvalitete, rokova i jamstava. U višestambenim zgradama dodatni rizik je proceduralan: odluke suvlasnika i ovlasti predstavnika moraju biti donesene i evidentirane na način koji može izdržati provjeru, osobito kada se projekt veže uz natječaje ili poticaje. Ako se taj dio ne postavi čvrsto, projekt se usporava, ponude zastarijevaju, a pravni rizici rastu upravo kada bi trebalo ući u izvedbu. Priprema znači pravovremeno usklađenje odluka, jasnu raspodjelu odgovornosti i ugovore koji predviđaju mehanizme za odstupanja, kontrolu izvedbe i rješavanje prigovora, umjesto oslanjanja na opće formulacije.
Što očekivati u 2026. U 2026. godini razumno je očekivati daljnje usklađivanje domaćih propisa s europskim okvirom i jačanje prakse koja potiče brže obnove i više standarde energetske izvedbe. Ne bi bilo odgovorno unaprijed tvrditi koje će se konkretne obveze u kojoj formi uvesti bez provjere budućih izmjena, pravilnika i smjernica, ali je pouzdano da će rok za prenošenje EPBD-a u nacionalno pravo 29. 5. 2026. biti važna točka nakon koje se mogu očekivati normativne promjene i operativna pojašnjenja.
