Ugovor o građenju je zapravo ugovor o djelu kojim se izvođač obvezuje prema određenom projektu – sagraditi određenu građevinu u ugovorenom roku na određenom zemljištu, ili na već postojećem objektu izvršiti kakve druge građevinske radove, a naručitelj se obvezuje da mu za to isplati određenu cijenu.
Svaki ugovor o građenju mora sadržavati predmet i cijenu. Predmet ugovora je izgradnja određene građevine na određenom zemljištu ili izvođenje drugih građevinskih radova. Pritom se građevinom smatraju zgrade, brane, mostovi, tuneli, vodovodi, kanalizacije, ceste, željezničke pruge, bunari i ostale građevine čija izrada zahtijeva veće i složenije radove. Valja reći da se predmetom ugovora o građenju u praksi ne smatraju primjerice obični zanatski radovi gdje se nije obavila nikakva izmjena u strukturi stana, obavljanje geološko-istraživačkih bušenja na zemljištu ili npr. izvođenje radova izolacije i slično.
Cijena radova može se odrediti po jedinici mjere ugovorenih radova (jedinična cijena) ili u ukupnom iznosu za cijelu građevinu (ukupno ugovorena cijena).
Prava i obveze naručitelja radova
Pribavljanje kompletne projektne i tehničke dokumentacije obveza je naručitelja prije početka građenja. Nakon izvođenja radova, naručitelj je obvezan preuzeti građevinu, pregledati ju, te ako uoči nedostatke obavijestiti izvođača u roku od 6 mjeseci. Naravno osnovna je njegova obveza platiti cijenu za obavljene građevinske radove prema ugovoru, međutim on će pod određenim uvjetima moći uskratiti isplatu te cijene.
U slučaju postojanja nekih nedostataka, naručitelj, koji je uredno i pravodobno obavijestio izvođača da izvedeni radovi imaju određeni nedostatak ima na raspolaganju sljedeće: zahtijevati od izvođača da ukloni nedostatak ili sam ukloniti nedostatak na račun izvođača ili smanjiti cijenu ili raskinuti ugovor. Uz jednu od tih mogućnosti naručitelj ima pravo i na naknadu štete koja mu je eventualno nastala.
Obveze izvođača
Osnovna obveza izvođača jest izgraditi građevinu prema određenom projektu, po pravilima struke i u ugovorenom roku. Pri tome izvođač odgovara za opće nedostatke, za solidnost građevine, za nedostatke materijala i ugrađene opreme.
Od ostalih obveza, izvođač je dužan omogućiti stalan nadzor naručitelja nad radovima i kontrolu kakvoće i količine upotrijebljenog materijala, te osigurati gradilište. Isto tako, ako je ugovorena ugovorna kazna, morat će istu platiti ako padne u zakašnjenje – odnosno ako u ugovorenom ili u produženom roku ne izvrši ugovorene radove. Izvođač se mora pridržavati tehničkih propisa i projektne dokumentacije, a odstupati od dokumentacije može samo uz suglasnost naručitelja. Jedino hitne radove radi osiguranja stabilnosti objekta ili sprječavanja štete može poduzeti bez prethodne suglasnosti. U pravilu radove izvodi sam, a ako ih povjeri drugome, odgovarat će za izbor podizvođača.
Što se tiče odgovornost za nedostatke u građenju, razlikujemo vidljive i skrivene nedostatke. Ako se naručitelj želi koristiti svojim pravom po osnovi nedostataka u izvedbi, bitno je da o njima obavijesti izvođača u zakonskim rokovima. O vidljivim nedostacima (koje može uočiti običnim pregledom) naručitelj je dužan obavijestiti izvođača bez odgađanja, jer u protivnom gubi pravo da se na njih poziva. Naime, nakon pregleda i primanja obavljenog rada, izvođač više ne odgovara za nedostatke koji su se mogli opaziti običnim pregledom, osim ako je znao za njih, a nije ih pokazao naručitelju. Ovdje je bitno naglasiti da ta obavijest mora biti upućena izvođaču, a ne nekoj trećoj osobi (npr. proizvođaču).
Za obavijest o skrivenim nedostacima kod tzv. malih radova kao što su npr. fasada, drvenarije, grijanje, naručitelj ima rok od 1 mjeseca od otkrivanja, a gubi pravo pozvati se na te nedostatke nakon 2 godine od primitka obavljenog posla.
Prava naručitelja prema izvođaču zbog nedostataka građevine prelaze i na sve kasnije stjecatelje građevine, ali tim kasnijim stjecateljima ne teče novi rok za obavijesti i tužbu, već im se uračunava rok prethodnika.
Posebna kategorija su nedostaci koji se tiču solidnosti građevine – čvrstoća, stabilnost i sigurnost. Za njih izvođač odgovara ako bi se ti nedostaci pokazali za vrijeme od 10 godina od predaje i primitka radova i ne može ih se ugovorom niti isključiti, niti ograničiti.
Više o temi: Odgovornost za nedostatke iz ugovora o građenju